我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度發(fā)展現(xiàn)狀分析及重要意義探討

李琦

摘要：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是物權(quán)法中的重要制度，是保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)不受侵害、維護不動產(chǎn)交易市場的安全和穩(wěn)定以及最大限度整合社會不動產(chǎn)資源、完善政府運行機制的重要法律保障。隨著市場經(jīng)濟的不斷推進，以往我國適用的不動產(chǎn)登記制度并不統(tǒng)一和集中，而是根據(jù)各地方的具體形式而采用分散式登記制度，但這樣的制度所產(chǎn)生的弊端也愈加明顯，已經(jīng)不再適合當前的社會發(fā)展需求了，并且在不動產(chǎn)交易市場中也出現(xiàn)了很多混亂的現(xiàn)象，比如部門臃腫、流程繁瑣、職責交叉、信息不能共享等等都是對資源的浪費，不僅政府的工作效率有所降低，交易市場的安全以及不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的利益也得不到有效地維護。因此改革是必然的。在此，文章就詳細的分析了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立的背景、發(fā)展歷程、工作現(xiàn)狀，并論述了該制度建立的必要性以及建立體系的基本信息。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，發(fā)展歷程，工作現(xiàn)狀，建立的必要性

不動產(chǎn)登記制度是《物權(quán)法》中所確定的一項基本的物權(quán)制度。我們一般所說的不動產(chǎn)登記多指不動產(chǎn)物權(quán)登記，是由權(quán)利人或者與物權(quán)有關(guān)的利害關(guān)系人，就相關(guān)該物權(quán)的證據(jù)、資料等向國家專職部門進行申請，將該物權(quán)的基本事項記錄在專門的不動產(chǎn)登記簿上，這種行為制度就被稱之為不動產(chǎn)登記制度。從本質(zhì)上分析，不動產(chǎn)登記制度是一種物權(quán)公示手段，是將該物權(quán)目前的狀況、歸屬問題以及變動情況以法律的形式向社會予以公示、公證和公信，以便第三方能正確的分析和認識該物權(quán)，從而做出正確的判斷或者交易行為，并非是相關(guān)登記機構(gòu)對物權(quán)的管理行為。而這一點也是經(jīng)常混淆的地方。但需要注意的是該制度生成的要件之一就是申請人無惡意、物權(quán)無瑕疵，這樣才有助于維護各方當事人的合法權(quán)益不受侵害，交易行為和交易市場規(guī)范、安全而有序。但由于相關(guān)法律的不完善，登記機關(guān)臃腫、職權(quán)劃分不清等問題，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的落實和執(zhí)行還處于探索階段，還需要不斷的磨合與發(fā)展。

一、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立的背景

在我國不動產(chǎn)一般包括土地及其附著物、房屋、森林、草地、海域等多個領(lǐng)域，每個領(lǐng)域也都有著不同的政府職能部門去負責，并對所屬的物權(quán)進行登記、管理和保護。因此很多部門都存在著職能重復(fù)行使或者責任互相推諉的現(xiàn)象，登記機構(gòu)不統(tǒng)一、登記的信息也會不一致，另外，我們很長時間在不動產(chǎn)權(quán)屬的確定上是重證書輕登記，加上登記制度具有一定的分散性，從而在管理中產(chǎn)生了很多問題，比如產(chǎn)權(quán)的重疊、各類不動產(chǎn)之間界限的劃分不清、權(quán)利歸屬不明等，以致于當事人之間的矛盾愈加激烈。面對日益復(fù)雜的社會環(huán)境以及變化莫測的市場規(guī)律，原有的不動產(chǎn)登記制度已經(jīng)無法再適應(yīng)當前的社會形勢變化了。

鑒于此，國務(wù)院于2013年3月舉行的第三次全體會議中，通過了第三項議程的相關(guān)內(nèi)容。該內(nèi)容是對當前政府機構(gòu)改革與職能轉(zhuǎn)型所提出的具體方案，并明確指出要建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，落實物權(quán)法規(guī)定，保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。同年11月國土資源局受國務(wù)院指示指導(dǎo)監(jiān)督全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，并與農(nóng)業(yè)部、海洋局、建設(shè)部等多個與物權(quán)相關(guān)的部門建立不動產(chǎn)登記工作聯(lián)合會議制度，明確要各自的登記責任，這就意味著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)全面實施。

自2014年3月起至11月間，由國土資源局成立專門的不動產(chǎn)登記部門、履行統(tǒng)一的登記職責開始，其他各地方政府也都紛紛效仿，根據(jù)中央的指示成立不動產(chǎn)登記主管部門，并開展相關(guān)工作。而國務(wù)院方面通過簽署國務(wù)院令，公布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》，并于2015年3月1日實施，該條例中明確的規(guī)定了實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，以此來消除“多頭登記”的問題，讓產(chǎn)權(quán)歸屬信息更加明確。至此，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度正式成立。

二、不動產(chǎn)登記制度歷史發(fā)展及工作現(xiàn)狀

（一）歷史發(fā)展。不動產(chǎn)登記自明朝時期就已經(jīng)出現(xiàn)，民國時期西方國家的不動產(chǎn)等級制度被當時的政府所采用，建立了土地為核心的登記制度。而建國以來，經(jīng)過土地改革之后，房屋、土地等作為不動產(chǎn)以證書的形式發(fā)給農(nóng)民，從此開始了以“證書”為據(jù)的不動產(chǎn)登記時代。隨后，改革開放為我國經(jīng)濟帶來了光明，《憲法》以國家根本法的地位規(guī)定了我國實行土地的公有制，政府頒發(fā)的土地房屋所有證、土地執(zhí)照隨國家法律出臺失去了效力。2007年頒布的《物權(quán)法》中重新提出了不動產(chǎn)登記制度，進行集體土地確權(quán)登記發(fā)證。2013年年3月，全國人大審議通過《國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》，明確“建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”。國務(wù)院辦公廳隨后下發(fā)任務(wù)分工通知，要求2014年6月底前出臺《不動產(chǎn)登記條例》。2018年前，不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運行，于是從這一刻開始不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系已經(jīng)基本形成。

（二）工作現(xiàn)狀。上述中談?wù)摰讲粍赢a(chǎn)囊括的范圍以及不同領(lǐng)域所屬的不同部門，比如土地由國土資源管理局來負責，房產(chǎn)則由房產(chǎn)部門負責，像房產(chǎn)證的審核和頒布、房屋信息的登記、網(wǎng)簽等，耕地屬于農(nóng)業(yè)部門管理，林業(yè)部門負責林權(quán)證等等。同時這些部門都是各自獨立的，也就導(dǎo)致了部門之間的信息、不動產(chǎn)的信息都無法實現(xiàn)共享。一旦有問題或者糾紛出現(xiàn)，責任也因為沒有劃分清楚而互相推諉。比如國土資源局登記土地信息，基本上都能實現(xiàn)全國范圍的覆蓋，這是由于土地本身的屬性是國有屬性，因此這方面的登記制度較為完善和齊全。房產(chǎn)、耕地與林地的不動產(chǎn)登記制度也隨著社會的發(fā)展而不斷的完善起來，但對于草地、海洋等區(qū)域來講，對這類不動產(chǎn)登記的管理相對薄弱和滯后。因此整體上看，我國的不動產(chǎn)登記制度還有待進一步完善。

三、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的必要性

（一）有利于保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)。市場經(jīng)濟本質(zhì)就是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度就是不動產(chǎn)物權(quán)的確認和保護制度，明晰不動產(chǎn)物權(quán)是市場經(jīng)濟的前提和基礎(chǔ)。通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，進一步提高登記質(zhì)量，避免產(chǎn)權(quán)的交叉或沖突，保證各類不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容得到最為全面、統(tǒng)一、準確的明晰和確認，以不動產(chǎn)登記較強的公示力和公信力為基礎(chǔ)，有效保護權(quán)利人合法的不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)。

（二）有利于保障不動產(chǎn)交易安全。通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，促進不動產(chǎn)登記信息更加完備、準確、可靠，根據(jù)準確有效的信息來進行不動產(chǎn)交易，保障交易安全，為建立健全社會征信體系創(chuàng)造條件。

（三）有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，最大限度整合資源，減少政府行政成本，進一步厘清政府與市場關(guān)系，完善政府運行機制，發(fā)揮市場的積極作用。通過整合登記職能，減少辦證環(huán)節(jié)，采取“一站式”服務(wù)等措施，節(jié)省登記費用，更好地方便企業(yè)、群眾申請和辦理不動產(chǎn)登記。

四、結(jié)語

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在漫長的發(fā)展歷程中逐漸給不動產(chǎn)上上了“戶口”，讓其的歸屬情況、交易情況、變更情況等都能一致的在統(tǒng)一的政府網(wǎng)站平臺中或者相關(guān)部門中一目了然。尤其是在產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟為核心本質(zhì)的市場經(jīng)濟環(huán)境中，實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是為了更好地保護所有人的物權(quán)及享有的合法權(quán)益，更好地維護不動產(chǎn)交易市場的安全與穩(wěn)定，為夯實現(xiàn)代市場經(jīng)濟體系、促進社會進一步發(fā)展提供助力。

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