城市老舊小區治理問題及對策研究

劉雅婕

【摘?要】伴隨著經濟快速發展和城市全面轉型，我國城市中的住宅小區更新換代不斷加速，上世紀八九十年代建成的小區由于在硬件設施和管理模式上雙雙落后而成為當今的“老舊小區”，這些老舊小區不僅降低了居民的生活質量，還給城市發展帶來了諸多矛盾。黨的十九大報告中指出，要加強社區治理體系建設，推動社會治理重心向基層下移，發揮社會組織作用，實現政府治理和社會調節、居民自治良性互動。基層治理是社會治理的重點，因此，加強城市老舊小區治理是全面提升一個城市總體社會治理水平的重要抓手，它不僅是提高人民生活幸福感的實際需要，也是展示城市良好形象的需要，。

【關鍵詞】城市老舊小區;治理;對策研究

1.城市老舊小區治理面臨的主要問題

1.1基礎設施陳舊老化

城市中的老舊小區多建于上世紀八九十年代，樓體陳舊、墻體脫落，水、電、煤氣管道設施老化;居民多為中老年人，卻又沒有電梯，高層住戶往往受到上下樓不便的困擾;沒有設置專用停車位或者泊位很少，小區車輛停放混亂，給居民的出行帶來了諸多不便;環衛設施如垃圾桶配置過少，且往往得不到及時有效的清理，招來果蠅弄得臟臭不堪;綠化面積極小，還經常會被當作停車位擠占，一到雨季往往排水不暢導致路面泥濘不堪。

1.2治安消防問題嚴重

當今的城市老舊小區一般沒有實行封閉式管理，也沒有設置執勤門衛和保安，因此外來人員可以隨意進入，導致偷盜事件時有發生，治安問題面臨著很多的挑戰。同時，樓棟的電線電纜私搭現象嚴重，基本都是裸露在外，很容易遭到老鼠的嚙咬而引發漏電;煤氣分戶管線又是在樓道內，再加上沒有應急安全通道，這都給居民帶來極大的消防安全隱患。

1.3公共服務短缺

隨著上世紀八九十年代以來城鎮住房制度改革的逐步推進，城市中的老舊小區產權形式變得復雜多樣，且界定模糊，與之配套的物業服務和收費標準難以統一，因此物業服務費收繳困難。這就直接導致城市中的老舊小區普遍缺乏必要的物業服務管理，公共基礎設施缺少必要的修理和維護，“臟亂差”情形嚴重。社區為居民提供的在就業、社會保障、救助、教育、文化等方面的公共服務更是稀缺，部分老舊小區甚至無法享受到這些公共服務，因此居民的認同感和歸屬感普遍偏低。

1.4治理主體單一，居民參與度低

城市老舊小區的治理主體基本只依靠政府，幾乎都沒有專門的物業服務公司和業主委員會，因此居委會承接了全部權力與責任，但它往往僅僅只是完成上級交辦的常規基礎工作，并不能提供高效的服務和治理。居民在小區治理過程中更多只是被動地聽從街道辦、居委會的通知和安排，他們往往只會選擇私下議論而不會主動地向居委會、街道辦傳達自己的意見和建議，因此他們本身的主人翁角色難以發揮，參與小區治理程度低。

2.城市老舊小區治理的對策建議

2.1全面推進城市老舊小區綜合改造

2020年7月10日，國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，指出要全面推進城鎮老舊小區綜合改造，滿足人民群眾美好生活需要，推動惠民生擴內需，推進城市更新和開發建設方式轉型，促進經濟高質量發展。城市老舊小區的綜合改造，就是由政府部門牽頭實施棄改造工程和暖房子工程，對老舊住宅小區進行樓體外立面改造、屋面防水設施的建設、更換房屋窗戶、樓道整改、完善下水管網、建設一批小區公關基礎設施等。

首先，政府要加大基礎設施改造投入力度，逐步完善城市老舊小區的環衛、市政、交通等硬件設施。其次，要建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。按照誰受益、誰出資的原則，積極推動居民出資參與改造;加大政府支持力度，將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程;推動社會力量參與改造;落實稅費減免政策。最后，要精簡城鎮老舊小區改造工程的審批事項和環節。構建快速審批流程，積極推行網上審批，提高項目審批效率;推進相鄰小區及周邊地區聯動改造，加強服務設施、公共空間的共建共享。

2.2堅持政府主導作用，做好職能轉變

城市老舊小區的治理難度遠大于新建住宅區，它涉及到多個不同的利益主體，這些主體間難免會有利益沖突，因此，政府應當好“牽頭人”。要堅持政府在老舊小區治理過程中的主導作用，肩負起綜合協調多方力量、平衡多方利益、保證治理體系有效運行的職責。但是，“主導”不等于“主管”，政府要加快完善城市老舊小區管理的相關法規和政策，指導和規范城市老舊小區的綜合改造治理，為老舊住宅小區治理提供法律法規保障。但政府不應直接管理小區的大小事務，政府可以引入市場機制，通過合同外包、購買服務、委托授權等多種方式將部分公共事務交由市場管理，例如引進物業服務公司，促進公共服務市場化。

2.3引進物業服務公司，設立業主委員會

城市中的大多數老舊小區里并沒有專門的物業服務公司，主要是因為老舊小區的產權結構復雜多樣、居民經濟能力較弱，物業管理費收集比較困難，同時也與物業管理公司提供的服務密不可分。居民繳納少量的物業費，可以享受到物業服務公司提供的包括負責小區內外環境衛生的清掃、垃圾清運和樓道內的衛生打掃和基礎設施的維護。街道辦及居委會可以先通過調查了解小區居民的經濟情況和對物業服務的預期，再根據小區情況和居民意愿選擇適宜的物業公司提供必要的物業管理服務。對那些收繳物業費難度較大的老舊小區，可通過“居民交、政府補”的方式籌措資金，由街道辦或居委會采取招標的方式聘用物業服務公司。另外，有些老舊小區面積小、住戶少，單獨引進物業管理的性價比低，這時社區可以整合資源，將相鄰兩個及以上的老舊小區整合，聘用同一個物業服務公司管理。物業公司可以在居委會內設立物業中心，同時也可以組建各類服務的業主微信群，居民既可以到物業中心直接找工作人員咨詢，也可以在線提出意見和想要的服務。

另一方面，為了提高各項物業服務的專業水平，物業管理公司必須有效管理提供各項服務的專業公司，要嚴格制定各專業公司的服務標準、協商確定服務提供的頻次并嚴格執行相關條例。此外，在加強管理的同時也要進行有效的監督，為小區居民提供切實有效的服務，提高居民的滿意度。

2.4培育發展社會組織參與治理

社會組織具有非政府性、民間性、公益性等特點。城市老舊小區具有結構開放、人員復雜等特點，在這類住宅區里更易推廣社會組織。要通過培育發展各類社會組織，發揮它們在協調利益關系、反映群眾訴求、服務群眾需求等方面的積極作用，擴大居民參與社區治理的方式和渠道。目前存在于老舊小區的社會組織主要有：社區便民服務和設施維修組織、矛盾調解組織、心理咨詢組織、關愛婦女兒童、殘疾人及其他小區弱勢群體的組織、法律咨詢組織、歌舞社團等。這些社會組織的成員多是小區居民，作為一種新的資源和力量在小區治理中發揮重要的作用。

但是，由于老舊小區里的社會組織形式多樣、人員結構較為復雜，且很多缺乏專業化的治理知識，這就需要政府對這些參與老舊小區治理的社會組織給與扶持，對那些在教育、醫療、法律援助等方面服務小區居民的公益組織要給予資金援助和政策傾斜，助推社會組織協助解決小區各種矛盾。另一方面，社會組織自身也需要不斷強化自身能力建設，提高個人素質，把握各種機會多渠道參與老舊小區的治理，遵守政府相關規章制度，增強小區居民對社會組織的信任和支持。

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（作者單位：華中科技大學公共管理學院）