關(guān)于疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響與對(duì)策建議

文/上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所

一、背景與情況

受新冠肺炎疫情的影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本按下了暫停鍵：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)暫停，復(fù)工推遲；多個(gè)城市明令禁止售樓處、中介門(mén)店繼續(xù)營(yíng)業(yè)；封閉管理限制人口流動(dòng)、假期延長(zhǎng)等因素都在一定程度上影響了購(gòu)房需求。

房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP 的比重較大（2019年為7%），并且與之關(guān)聯(lián)的行業(yè)在GDP 中占比也很高（如建筑業(yè)為7.2%，金融業(yè)為7.8%）。因此，疫情導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)暫停必將會(huì)使我國(guó)多行業(yè)經(jīng)濟(jì)受損，進(jìn)而影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

習(xí)近平總書(shū)記指出：“要密切監(jiān)測(cè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，聚焦疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)的沖擊和影響，圍繞做好‘六穩(wěn)’工作，做好應(yīng)對(duì)各種復(fù)雜困難局面的準(zhǔn)備。”其中，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要貢獻(xiàn)。

二、疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要分為短期對(duì)供需雙方的延遲效應(yīng)以及中長(zhǎng)期對(duì)供需雙方偏好帶來(lái)的結(jié)構(gòu)變化效應(yīng)。本次疫情對(duì)房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積和土地成交的沖擊以短期影響為主，全年將保持穩(wěn)定；商品住宅竣工面積可能會(huì)受到一定的負(fù)面影響，但對(duì)市場(chǎng)潛在供應(yīng)總量的影響不大；購(gòu)房需求影響較小，以延遲效應(yīng)為主，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化；停工封城等因素可能會(huì)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)造成一定的沖擊。從中長(zhǎng)期來(lái)看，供應(yīng)方面，疫情將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金流形成壓力，房企資金要求提高，行業(yè)集中度將進(jìn)一步增加。同時(shí)，疫情倒逼房地產(chǎn)市場(chǎng)住房銷售方式由“線下”轉(zhuǎn)為“線上”，為行業(yè)生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)型作鋪墊。對(duì)于需求方而言，疫情過(guò)后，一線城市及東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)吸引力將增加，部分人群購(gòu)房計(jì)劃將前置，對(duì)大戶型、別墅類等產(chǎn)品的改善性需求可能釋放。

（一）短期對(duì)供需雙方的延遲效應(yīng)

本次疫情范圍廣，疊加春節(jié)時(shí)點(diǎn)和封城等因素，預(yù)計(jì)相比2003年SARS 疫情將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)等產(chǎn)業(yè)造成更大的影響，但鑒于此次防控力度更強(qiáng)，除武漢外其他地區(qū)的防控成效開(kāi)始顯現(xiàn)，初步判斷疫情持續(xù)時(shí)間有限，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的影響主要是在供應(yīng)和需求上的延遲效應(yīng)。

1.對(duì)商品住宅供應(yīng)的沖擊以短期影響為主，全年將保持穩(wěn)定。從房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)角度來(lái)看，疫情造成的人員、物資、資金流動(dòng)不暢，返工、開(kāi)工、銷售延遲，投資計(jì)劃滯后，管理成本加大，短期市場(chǎng)供應(yīng)減少等問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)投資、開(kāi)工、竣工、土地成交等供應(yīng)環(huán)節(jié)均會(huì)帶來(lái)一定的影響。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般需要經(jīng)歷2-3年的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，通常開(kāi)發(fā)商在安排時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃時(shí)會(huì)設(shè)置緩沖時(shí)間，因此，如果疫情持續(xù)的時(shí)間在6 個(gè)月以內(nèi)，不會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的投資計(jì)劃造成太大的影響。

疫情爆發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積和土地成交在短期內(nèi)將受到抑制，但其隨著疫情結(jié)束會(huì)呈現(xiàn)明顯的反彈式增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)本次疫情短期抑制作用較2003年更大，但防控措施及時(shí)有效和適度的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定政策使得全年總量將延續(xù)2017年以來(lái)的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。從圖1、圖2和圖3 可以看出，SARS 疫情歷時(shí)半年左右，其間我國(guó)房地產(chǎn)住宅投資和新開(kāi)工住宅面積，在疫情爆發(fā)期內(nèi)受到了一定的短期壓制，之后隨著疫情結(jié)束均出現(xiàn)反彈，同比增長(zhǎng)率恢復(fù)平穩(wěn)，全年我國(guó)房地產(chǎn)住宅投資同比增長(zhǎng)28.8%，增速較2002年擴(kuò)大5.7 個(gè)百分點(diǎn)。相比之下，廣東、北京等疫情較為嚴(yán)重地區(qū)的房地產(chǎn)投資和新開(kāi)工面積同比降幅更為顯著，且在疫情結(jié)束后同比增長(zhǎng)率低于上海，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)更為成熟，投資者較多，市場(chǎng)對(duì)于疫情反應(yīng)更快，波動(dòng)更加明顯。2019年底以來(lái)的新型冠狀病毒疫情波及地域更廣，房地產(chǎn)企業(yè)和工地的延遲開(kāi)工、封城、自我隔離等管控措施覆蓋區(qū)域更廣，管控持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)投資、開(kāi)工等供應(yīng)端環(huán)節(jié)的短期抑制作用加大。若防控措施及時(shí)、有效，則投資者信心不會(huì)減少，在地方政府因地制宜地出臺(tái)適度的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定政策的情況下，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資、開(kāi)工、土地成交等數(shù)據(jù)將保持2017年以來(lái)的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。從實(shí)際情況來(lái)看，很多城市的確迅速采取了措施，提出一系列穩(wěn)定和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策（見(jiàn)表1）。

圖1 2002-2003年全國(guó)、北京、上海及廣東商品住宅投資同比增長(zhǎng)率

圖2 2002-2003年全國(guó)、北京、上海及廣東商品住宅新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)率

圖3 2002-2003年全國(guó)購(gòu)置土地面積同比變動(dòng)情況

表1 我國(guó)部分省市穩(wěn)定和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的舉措

疫情可能會(huì)對(duì)全國(guó)商品住宅竣工面積有一定的負(fù)面影響，但對(duì)市場(chǎng)潛在供應(yīng)總量的影響不大。從圖4 可以看出，2003年全年商品住宅竣工面積同比呈先增后降、逐步企穩(wěn)趨勢(shì)，同比增速較2002年增加3 個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)來(lái)看，廣東、北京等疫情較為嚴(yán)重地區(qū)的商品住宅竣工面積同比增速降幅較大，上海的竣工面積同比增速在疫情結(jié)束后有所擴(kuò)大。2018年10月以來(lái)，在前期銷售高增長(zhǎng)帶來(lái)的較強(qiáng)交房需求的支撐下，商品住宅竣工面積有所改善，邊際向好趨勢(shì)明確。相比2003年，本次新型冠狀病毒疫情涉及地區(qū)更廣，防控手段更加嚴(yán)厲，隨著停工時(shí)間的增長(zhǎng)，對(duì)全年商品住宅竣工面積造成的影響加大。預(yù)計(jì)竣工面積同比增速較2019年有所放緩，但竣工時(shí)間的推遲對(duì)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量影響不大。

圖4 2002-2003年全國(guó)、北京、上海及廣東商品住宅竣工面積同比增長(zhǎng)率

2.購(gòu)房需求以延遲效應(yīng)為主，區(qū)域市場(chǎng)將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化。從房地產(chǎn)市場(chǎng)需求角度來(lái)看，疫情短期內(nèi)主要對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意愿和消費(fèi)者信心等方面產(chǎn)生影響。

本次疫情對(duì)購(gòu)房需求影響較小，以延遲效應(yīng)為主，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化。受封城、小區(qū)封閉管理等短期強(qiáng)力管控措施影響，居民購(gòu)房意愿和外出意愿降低，短期內(nèi)購(gòu)房需求將受強(qiáng)力壓制，房地產(chǎn)成交量會(huì)明顯下降。然而，2016年以來(lái)，在“房住不炒”的定位下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房需求以剛需和改善性需求為主，投資性需求占比較小。因此，預(yù)計(jì)本次疫情對(duì)購(gòu)房需求影響較小，以延遲效應(yīng)為主。數(shù)據(jù)智能分析機(jī)構(gòu)零點(diǎn)有數(shù)公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，97.6%已有購(gòu)房計(jì)劃的消費(fèi)者不會(huì)因?yàn)橐咔槎∠?gòu)房計(jì)劃，其中47.5%預(yù)計(jì)按原定計(jì)劃購(gòu)房，39.0%會(huì)選擇先觀望后買(mǎi)，11.1%在經(jīng)歷疫情后希望提前購(gòu)房。從SARS 經(jīng)驗(yàn)看，疫情短期內(nèi)對(duì)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)一定的負(fù)向影響，但持續(xù)時(shí)間較為短暫，多在疫情爆發(fā)期間出現(xiàn)一定程度的調(diào)整，且對(duì)部分集中爆發(fā)區(qū)域的市場(chǎng)成交影響更大。新型冠狀病毒疫情嚴(yán)重程度不同，對(duì)各地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響程度也不同，預(yù)計(jì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化，對(duì)于疫情管控較好、購(gòu)房需求以剛改為主的城市影響較小。

此外，房屋租賃受疫情沖擊較大。與SARS 期間類似，大批外地外國(guó)租客撤離會(huì)導(dǎo)致部分租賃業(yè)務(wù)陷于停頓，給業(yè)主帶來(lái)一定的空置損失，高檔住宅和寫(xiě)字樓的租賃可能會(huì)受到一定程度的沖擊。原本節(jié)后的返鄉(xiāng)潮與畢業(yè)季都會(huì)形成租賃市場(chǎng)的小高峰，然而，在疫情影響下，人口流動(dòng)減少，租賃需求減少，將在短期內(nèi)導(dǎo)致市場(chǎng)租金上升動(dòng)力不足，空置率上升，造成量?jī)r(jià)齊跌。

（二）中長(zhǎng)期對(duì)供需雙方偏好的結(jié)構(gòu)調(diào)整效應(yīng)

長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)并不會(huì)變。基于疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部沖擊所帶來(lái)的波動(dòng)，調(diào)控政策或?qū)⒃谝虺鞘┎叩脑瓌t下適度調(diào)整。根據(jù)SARS 疫情結(jié)束后的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，從中長(zhǎng)期來(lái)看，疫情將對(duì)供需雙方的偏好產(chǎn)生影響。然而，當(dāng)期外部宏觀環(huán)境也發(fā)生了變化，具體表現(xiàn)為：在貨幣政策方面，2003年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求保持貨幣供應(yīng)量的適度增長(zhǎng)，2020年中央工作經(jīng)濟(jì)會(huì)議要求實(shí)施靈活適度的貨幣政策，更為關(guān)注社會(huì)信貸融資成本；在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面，2003年將房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，2020年將房地產(chǎn)業(yè)定位為社會(huì)重要基礎(chǔ)的民生產(chǎn)業(yè)。鑒于此，對(duì)于供給方而言，疫情將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金流形成壓力，行業(yè)集中度增加；對(duì)于需求方而言，疫情結(jié)束后，一線城市及東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)吸引力可能增加，部分人群購(gòu)房計(jì)劃前置，對(duì)大戶型、別墅類等產(chǎn)品的改善性需求將釋放。

1.房企資金面承壓，行業(yè)集中度增加。房地產(chǎn)銷售的遲滯將加劇房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張，銷售回款成為房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的資金來(lái)源。疫情將會(huì)加劇房企資金壓力：當(dāng)前全國(guó)范圍內(nèi)項(xiàng)目暫停施工、銷售，致使開(kāi)發(fā)商回籠資金的難度進(jìn)一步增加，房企大規(guī)模出現(xiàn)資金面問(wèn)題誘發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性也在增加。SARS 期間（2003年2-5月），如圖5 所示，全國(guó)商品住宅銷售面積同比增速放緩，后期在外部政策作用下，市場(chǎng)逐步恢復(fù)。武漢住房成交體量較大，位于全國(guó)前列，2019年，武漢住房成交20.78 萬(wàn)套，成交面積為2330 萬(wàn)平方米。綜上推斷，受疫情影響，上半年武漢住房成交量受影響較大，全國(guó)住房銷售面積同比增速亦將放緩，銷售旺季（一般為3月、4月）將會(huì)推遲。后期，隨著資金壓力增強(qiáng)，房企或?qū)⒉捎靡詢r(jià)換量的方式銷售，回籠資金。從長(zhǎng)期來(lái)看，由于房企對(duì)于資金要求的提高，行業(yè)集中度將進(jìn)一步增加，行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻將提高。同時(shí)，房企也將積極拓展融資渠道，降低資金成本，拓寬資金獲取來(lái)源。

圖5 2001-2004年全國(guó)商品住宅銷售面積

疫情倒逼住房銷售方式由“線下”轉(zhuǎn)為“線上”，為行業(yè)生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)型作鋪墊。同時(shí)，受疫情影響，全國(guó)多個(gè)城市針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下發(fā)了“暫停經(jīng)營(yíng)”的通知，明令禁止售樓處、中介門(mén)店繼續(xù)營(yíng)業(yè)。此外，各地房地產(chǎn)交易中心出于防控需求，關(guān)閉非急需事項(xiàng)辦理窗口，并開(kāi)通網(wǎng)上預(yù)約服務(wù)功能。這將倒逼住房銷售方式產(chǎn)生變化，由傳統(tǒng)“線下”銷售轉(zhuǎn)為“線上”VR 看房。

2.特定區(qū)域吸引力增加，住房需求偏好受影響。疫情過(guò)后，一線城市及東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)吸引力將增加，部分人群購(gòu)房計(jì)劃前置，對(duì)大戶型、別墅類等產(chǎn)品的改善性需求將釋放，租賃市場(chǎng)承壓。在居住城市選擇方面，一線城市發(fā)達(dá)的醫(yī)療水平和充足的醫(yī)療資源將會(huì)進(jìn)一步增加城市的吸引力。同時(shí)，在此次疫情防控階段，一線城市與東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的政府治理能力突出，對(duì)疫情的控制產(chǎn)生重要作用，這些將成為消費(fèi)者去一線城市及東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)置業(yè)的重要考慮因素。

在居住方式方面，疫情防控對(duì)租購(gòu)并舉政策的推進(jìn)產(chǎn)生了負(fù)面影響。在疫情防控期間，一些地區(qū)出現(xiàn)了“無(wú)房遣返”、“租戶不得入小區(qū)”等現(xiàn)象，將會(huì)導(dǎo)致部分租賃人群將購(gòu)房計(jì)劃前置。

在居住產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，疫情傳播風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)增加對(duì)大戶型、別墅類住房產(chǎn)品的需求。在疫情爆發(fā)階段，較大的居住空間有利于家庭成員之間的空間物理隔離，提供個(gè)人活動(dòng)的必要空間。近日，專家對(duì)于病毒糞口傳播的風(fēng)險(xiǎn)作出了肯定判斷，加之SARS 期間已發(fā)生上下樓經(jīng)污水管傳播病毒致多人感染和死亡的案例，將會(huì)激發(fā)市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)獨(dú)棟式住房如別墅類產(chǎn)品的需求。同時(shí)，在居家隔離期間，小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平的不同也會(huì)導(dǎo)致業(yè)主對(duì)居住安全的不同感受。小區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平是否高、對(duì)疫情的防范意識(shí)是否強(qiáng)會(huì)成為今后購(gòu)房的考慮因素。因此，疫情結(jié)束后，市場(chǎng)的這些改善性需求將得以進(jìn)一步釋放。

在疫情影響下，人們對(duì)租賃市場(chǎng)提出了更高的要求。對(duì)長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)方來(lái)說(shuō)，主要靠租金收入支撐的現(xiàn)金流短期內(nèi)會(huì)斷流，需要考慮拓寬資金的籌集渠道。租客多為城市的外來(lái)常住人口，因此，還要加強(qiáng)對(duì)租客的日常管理，這樣才能在突發(fā)事件發(fā)生后及時(shí)形成應(yīng)對(duì)措施。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策建議

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，完成全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展預(yù)定目標(biāo)，當(dāng)前應(yīng)著重采取“防過(guò)冷、穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革”的相關(guān)舉措。

（一）相機(jī)采取調(diào)節(jié)措施，防范市場(chǎng)過(guò)冷

1.短期內(nèi)禁止對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)斷貸、抽貸，鼓勵(lì)和支持企業(yè)并購(gòu)重組，防范企業(yè)大規(guī)模倒閉。2020年，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將進(jìn)入還債高峰期，受到疫情防控的影響，大部分售樓處暫停營(yíng)業(yè)，企業(yè)在銷售收入減少的情況下仍需支付巨額利息，負(fù)債率高、短期債務(wù)占比較大的房企有可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。為此，金融機(jī)構(gòu)在一段時(shí)期內(nèi)不得對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)斷貸、抽貸，防范因房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模倒閉引發(fā)員工失業(yè)、項(xiàng)目爛尾，避免影響社會(huì)穩(wěn)定。

對(duì)于信譽(yù)較好企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，建議金融機(jī)構(gòu)提高開(kāi)發(fā)貸款額度，延長(zhǎng)還貸周期，加快貸款審批和發(fā)放，通過(guò)供應(yīng)鏈保理、購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化等方式，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)加速回款。在確保資金安全的前提下，鼓勵(lì)企業(yè)通過(guò)銀行保函等方式靈活使用購(gòu)房資金，將更多資金用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)；鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)在確保自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不擴(kuò)大的前提下，更多使用公司債、企業(yè)債、境內(nèi)資本市場(chǎng)等直接融資方式；鼓勵(lì)企業(yè)并購(gòu)重組，優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu)，避免企業(yè)破產(chǎn)倒閉而引起員工失業(yè)。對(duì)于預(yù)備執(zhí)行并購(gòu)重組的企業(yè)，可簡(jiǎn)化相關(guān)行政流程；對(duì)于一些重組類企業(yè)，可減免稅費(fèi)、施行重組退費(fèi)等政策。

2.調(diào)整相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，完善差別化信貸、稅收政策。建議對(duì)于受疫情影響大的區(qū)域，放寬二套房以及普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)降低首套房貸的首付比例，大幅降低改善性需求的二套房首付比例，增強(qiáng)市場(chǎng)活力。同時(shí)，提高單價(jià)較高住房的貸款首付比例，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

可以通過(guò)適度延緩?fù)恋卦鲋刀惽謇U、適當(dāng)降低房產(chǎn)稅比例等舉措，幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)渡過(guò)難關(guān)。

（二）加大政策支持力度，穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展

1.適當(dāng)調(diào)整土地出讓金的繳納方式，穩(wěn)定開(kāi)發(fā)投資。建議降低土地出讓保證金的支付比例，鼓勵(lì)更多企業(yè)參與競(jìng)拍，對(duì)競(jìng)得方支付出讓金給予更長(zhǎng)的分期付款安排，延長(zhǎng)土地出讓金繳納時(shí)間，減輕企業(yè)資金壓力。部分城市在土地出讓時(shí)要求企業(yè)自持一定比例（如15%），可允許土地出讓金初期繳付一定年限（如20年），剩余資金可后續(xù)補(bǔ)齊，對(duì)企業(yè)自持部分可以緩交土地增值稅。鼓勵(lì)地方政府出讓更多優(yōu)質(zhì)土地，在出讓底價(jià)、銷售限價(jià)、配建措施等出讓條件上給予優(yōu)惠。積極推動(dòng)閑置土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

為積極推動(dòng)租購(gòu)并舉住房制度的構(gòu)建，對(duì)于租賃住房用地，允許實(shí)行初期繳付20年土地使用費(fèi)用，隨后實(shí)行年租制。

2.探索多種銷售渠道，規(guī)范市場(chǎng)秩序。積極推動(dòng)5G、VR 等新技術(shù)在房屋銷售領(lǐng)域的應(yīng)用，加大力度促進(jìn)銷售，為企業(yè)搭建網(wǎng)上房交會(huì)提供便利。同時(shí)，對(duì)于需要現(xiàn)場(chǎng)選房、看房的情況，可以按照認(rèn)籌的順序或者戶型居室的不同情況分組進(jìn)行，在避免人員集聚的情況下，公開(kāi)、公平、公正地推動(dòng)銷售的有序進(jìn)行，規(guī)范市場(chǎng)秩序。

3.明確棚改、舊改任務(wù)，加大政策支持力度。建議盡快確定2020年棚改計(jì)劃，增強(qiáng)市場(chǎng)信心。在疫情影響較大區(qū)域，加大對(duì)相關(guān)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的支持，鼓勵(lì)相關(guān)機(jī)構(gòu)加快項(xiàng)目融資審批，促進(jìn)棚改項(xiàng)目快速開(kāi)工。同時(shí)要結(jié)合當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌?chǎng)供需情況，合理制定棚改的規(guī)模、區(qū)位、貨幣化安置比例，確保棚改對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行壓力的同時(shí)，不增加后期房?jī)r(jià)上漲壓力。

表2 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策工具

進(jìn)一步明確老舊住宅小區(qū)改造任務(wù)，推進(jìn)人居環(huán)境治理，改善普通居民的居住環(huán)境，尤其是受疫情影響較大區(qū)域的小區(qū)環(huán)境。

（三）推進(jìn)綜合性結(jié)構(gòu)調(diào)整，深化行業(yè)改革

1.激活土地二級(jí)市場(chǎng)，完善招拍掛制度。對(duì)于利用率較低的土地，可以考慮采取包括征收空地閑置稅、規(guī)劃調(diào)整、政府與土地持有者合作開(kāi)發(fā)等途徑盤(pán)活存量土地，同時(shí)，完善招拍掛制度，形成合理的收益分配機(jī)制。具體可有兩種思路：其一，政府可以允許土地的持有者留有一定比例，之后再根據(jù)規(guī)劃將政府獲得的土地通過(guò)招拍掛的形式推向市場(chǎng)。其二，地方政府以一定溢價(jià)將土地收回，再由土地儲(chǔ)備中心采用招拍掛的形式出讓。

2.優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，適時(shí)推開(kāi)持有環(huán)節(jié)稅收。目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系涉及10 個(gè)稅種，其中，流通環(huán)節(jié)稅收包含契稅、增值稅等8 個(gè)稅種，持有環(huán)節(jié)僅包含房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等2 個(gè)稅種，持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅目前僅有上海市和重慶市在試點(diǎn)征收，而且稅基窄、稅率偏低，體現(xiàn)了較強(qiáng)的“重流通，輕持有”特點(diǎn)，這樣的稅收結(jié)構(gòu)并未起到遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用，反而抑制了二手房的合理流轉(zhuǎn)，因此，要優(yōu)化房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，適時(shí)推開(kāi)持有環(huán)節(jié)稅收。

3.推動(dòng)技術(shù)革新，滿足人們對(duì)美好生活的需求。新時(shí)代的主要矛盾是人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡、不充分的發(fā)展之間的矛盾。受到此次疫情的影響，人們對(duì)美好生活的需求將會(huì)更加強(qiáng)烈，建議進(jìn)一步推動(dòng)綠色建筑等技術(shù)的研究應(yīng)用，提供功能更加合理、建筑質(zhì)量更加優(yōu)良、人居環(huán)境更加舒適的住房產(chǎn)品，滿足人們對(duì)物業(yè)、小區(qū)景觀、配套、全屋空氣凈化等方面的需求。