長三角一體化背景下的浙江住房市場發展特征

文/陳多長 熊宇虹 王婷

一、引言

“長三角一體化“的提法由來已久，在城市政府層面正進行各種合作。2019年3月，李克強總理在政府工作報告中指出“將長三角區域一體化發展上升為國家戰略“，5月13日，中央政治局會議審議通過了《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》，頂層規劃與設計的出臺，預示著“一體化”、“協同發展”將成為長三角區域經濟發展的主題。2019年7月，《長三角地區一體化發展三年行動計劃（2018-2020年）》（下稱《行動計劃》）正式印發，為長三角一體化發展明確了任務書、時間表和路線圖。把區域經濟一體化作為發展手段，無論對長三角還是對浙江經濟來說，都具有劃時代的里程碑意義。

《行動計劃》聚焦區域交通互聯互通、能源互濟互保、產業協同創新、信息網絡高速泛在、環境整治聯防聯控、公共服務普惠便利、市場開放有序等七個重點領域，形成一批項目化、可實施的工作任務。三年行動計劃提出：到2020年，長三角地區要基本形成世界級城市群框架，基本建成樞紐型、功能性、網絡化的基礎設施體系，基本形成創新引領的區域產業體系和協同創新體系，綠色美麗長三角建設取得重大進展，區域公共服務供給便利化程度明顯提升，全國新一輪改革開放排頭兵地位更加凸顯，更加有效的區域協調發展新機制基本建立，在此基礎上，再經過一段時間的努力，把長三角地區建設成為全國貫徹新發展理念的引領示范區，成為全球資源配置的亞太門戶，成為具有全球競爭力的世界級城市群。

本文作者認為，《行動計劃》所聚焦的七個重點領域中，對浙江住房市場最具直接影響的是第一和第六個重點領域，即長三角交通一體化和公共服務一體化。本文將分析這兩個重點領域一體化對浙江住房市場的影響。

二、浙江住房市場發展特征及存在的主要問題

（一）浙江商品住房市場發展特征

1.住宅投資規模逐年增大，且一直保持著房地產投資的主體地位。從1999年開始，浙江省房地產投資與住宅投資基本保持了持續增長的趨勢（見圖1）。到2017年，浙江房地產投資和住宅投資規模分別達到了8227 億元和5646 億元，分別比1998年增長了約29 倍和28 倍。此外，浙江住宅投資占其房地產投資的比重一直都在50%以上，住宅投資是房地產投資的主體。

圖1 浙江省房地產開發投資和住宅投資增長趨勢（1999—2017年）

2.房地產開發企業土地購置面積變化劇烈。浙江房地產開發企業土地購置面積年際變化非常劇烈，從1999年開始到2017年大致經歷了以下幾次明顯的波動：1999-2002年，土地購置面積從1014.4 萬平方米持續增加到3639.59 萬平方米，之后總體上保持了下降趨勢，到2009年土地購置面積降低到1308.33 萬平方米；2009-2012年，完成了一個先上升再下降的小幅度波動；2015-2017年，保持了持續上升的態勢，土地購置面積從1012.58 萬平方米增加到2248.87 萬平方米，但仍未增加到2002年的歷史最高值（見圖2）。

圖2 浙江省房地產開發企業土地購置面積變化趨勢（1999—2017年）

3.商品住宅銷售規模持續擴大。從1998年至今，浙江商品住宅銷售面積呈現出了短期小幅度波動、長期上升的基本趨勢（見圖3）。其中經歷了兩次波動：1998-2008年，銷售面積從1998年的1031 萬平方米持續上升到2007年的3924.92 萬平方米的峰值，2008年則下降至2480.74萬平方米，2009年銷售面積恢復性增長到4760.12 萬平方米，之后的2010年和2011年連續兩年下降。2012年開始了明顯上升，銷售面積從2012年的3316.23 上升到2017年的7669.7 萬平方米，2018年1—8月，全省商品住宅銷售面積達到了5647.29 萬平方米。

圖3 浙江省商品住宅銷售面積（1998—2018年8月）

4.全省商品住宅的消化周期顯著縮短。根據浙江省城鄉住房工作協調委員會辦公室發布的《全省新建商品房庫存情況的通報》(第1 期)，2016年5月底，全省新建商品住宅可售面積6010.9 萬平方米，消化周期為11.8個月；全省11 個設區城市市區新建商品住宅可售面積3075.0 萬平方米，消化周期平均為9.8 個月，各設區城市市區新建商品住宅庫存消化周期均在15 個月以下。根據浙江省統計局提供的數據，截至2018年8月31日，全省新建商品住宅可售面積4536.5 萬平方米，消化周期為6.7 個月，其中市本級商品住宅期末庫存面積1997 萬平方米，消化周期為5.2 個月。可見，浙江省及設區城市市區商品住宅庫存量顯著降低，消化周期縮短（見圖4）。

圖4 浙江省各地市區商品住宅消化周期

5.商品住宅成交均價總體呈現快速上漲的趨勢。根據《浙江統計年鑒》等提供的數據，計算出浙江省商品房和商品住宅的平均銷售價格（見圖5）。1998年以來，浙江商品房和商品住宅平均銷售價格總體呈現上升趨勢。2014-2017年，全省商品住宅平均價格保持了連續三年的上升，從10586 元/平方米上升到13430 元/平方米，價格增長了26.87%。2018年1—8月，全省商品住宅平均價格為13178元/平方米，與2017年相比下降了1.88%，但仍保持了較高的水平。

圖5 浙江省商品房和商品住宅平均銷售價格

（二）浙江住房市場存在的主要問題

1.全省各地城鎮居民房價收入比均呈上升趨勢。浙江省房地產業協會和浙江大學房地產研究中心計算的2013-2017年11 個地市房價收入比見表1。從表1 中看出，這幾年浙江11 個地市的房價收入比都呈現了先降后升的趨勢。其中杭州2017年的房價收入比超過16，麗水超過13，溫州超過12，沒有一個城市低于6，均高于國際上通常認為的合理值4-6。

表1 浙江各地房價收入比(90 平方米住宅)

根據浙江省統計局提供的2018年1—8月浙江住房市場數據和城鎮居民可支配收入數據，計算出浙江各地的房價收入比（見圖6）。從圖6 中可以看出，房價收入比高于8 的地區有溫州市區、金華市區、寧波市區、麗水市區以及淳安、慶元、仙居、永嘉、蒼南、縉云、武義和永康等縣、市。考慮到浙江省居民儲蓄率、利率水平等因素，按照住房支出不超過家庭收入30%的比例計算，浙江房價收入比以不超過8 為合理值。

圖6 浙江省各地房價收入比數據地圖

2.住房租售比價降低，反映住房資產收益率降低，存在資產價格泡沫。租售比是指住房月租金與住宅價格的比值，它等于房價租金比的倒數。此指標大致可以反映住房市場價格是否偏離住房租金所決定的價格，可幫助我們判斷住房市場價格是否存在泡沫成分。根據國際經驗，租售比的合理范圍大約為1/300—1/200。以房價和租金中位數計算出來的最新的杭州住房市場租售比為1/489，在19 個城市中位列第六，年化的毛收益率僅為2.45%（見表2），遠低于2018年國家財政部發行的第五期儲蓄型國債的票面利率4%。顯然，杭州住房市場價格存在著較多的泡沫成分。

此外，基于禧泰網發布的每年12月份城市二手房價和租金數據計算得到浙江各地2013-2017年的住房租售比和年化毛收益率數據（見表3）。從表3 可見，2017年浙江11 個地市住房租售比均達到了近五年來的最低水平，這表明浙江各城市住房市場價格泡沫化程度已經很深。

表2 2018年1月全國19 個城市二手住房總價中位數、租金中位數和租售比

表3 2013-2017年浙江各地住房租售比

3.住宅投資比重提高沒有顯著促進浙江經濟增長率的提高。從理論上講，房地產投資（住宅投資）增長應刺激經濟快速增長。但實際統計數據顯示，浙江房地產投資增長率與其名義GDP 增長率之間的正相關性很弱（見圖7），而房地產投資占固定資產投資的比例與浙江名義GDP增長率之間則無顯著相關性，特別地，在2010年后，兩者之間幾乎是負相關（參見圖8）。

圖7 浙江房地產投資增長率與浙江名義GDP增長率之間的關系（弱正相關）

浙江住宅投資增長率與浙江名義GDP 增長率之間不存在相關性（見圖9），而住宅投資占固定資產投資的比例與浙江名義GDP 增長率之間也不存在相關性，同樣在2010年以后，兩者一度呈現負相關（見圖10）。

圖9 浙江住宅投資增長率與浙江名義GDP增長率之間的關系（不相關）

圖10 浙江住宅投資占比與浙江名義GDP增長率之間的關系（不相關）

從投入與產出的效率角度來看，浙江房地產業增加值對浙江GDP 的貢獻與房地產開發投資、住宅投資占固定資產投資的比例極不相稱。1999-2017年，浙江住宅投資占固定資產投資的比例大致在10%—20%的范圍內波動，房地產投資占固定資產投資的比例主要在15%—30%的范圍內波動，兩者皆呈現出逐漸上升的總體趨勢；而浙江房地產業增加值占GDP 的比重一直沒有超過6%。從這個角度上看，浙江住房市場乃至房地產市場發展是低效率的（見圖11）。

圖11 浙江住宅投資占固定資產投資比例與房地產業增加值占GDP比例

4.地方政府對住房市場和土地財政的依賴程度很高。近20年來，住房市場的持續繁榮，引致浙江城市土地市場的興旺發達，地方政府由此獲取了巨額的土地財政收入。地方政府對住房市場和土地財政收入漸漸形成了嚴重的依賴，而地方政府對住房市場和土地財政收入的嚴重依賴，又反過來激勵其自覺或不自覺地通過不適當的干預來繼續維持住房市場的持續繁榮。這種不當干預不僅扭曲了市場有效配置資源的機制，也損害了產業之間的正常競爭秩序，破壞了區域經濟的持續發展能力。毫無疑問，從地方政府對土地財政的過度依賴情況看，浙江住房市場已經進入不健康發展軌道。用土地出讓收入與地方財政收入作比，可以衡量地方政府對土地財政收入的依賴程度，也可借此反映浙江地方財政收入對住房市場、房地產開發的依賴程度。從2000年至今，浙江土地財政依賴度一直在全國平均水平之上，最高年份浙江土地出讓收入相當于其地方財政收入的1.66 倍，且浙江土地財政依賴度的年際變化十分劇烈（見圖12）。這也反映了浙江土地財政的不穩定性、不可持續性和高風險性，也間接反映了浙江住房市場發展的不健康性。

圖12 浙江與全國土地財政依賴度的比較(2000—2017年)

5.金融業對住房抵押貸款的依賴逐漸加劇，潛在金融風險正逐步增大。從2003年到2018年8月底，浙江個人住房抵押貸款余額占全部貸款的比例由6.01%增長到18.84%（見圖13）。

圖13 浙江個人住房抵押貸款余額占全部貸款比重(2003—2018年8月)

另據有關部門提供的最新調查統計資料，截至2018年8月底，浙江各地個人住房抵押貸款余額占全部貸款的比例，除紹興(16.78%)、臺州(16.88%)和舟山(15.77%)低于浙江省平均水平（18.84%）以外，其余地區均高于浙江省平均水平，最高的金華市該比例達到了26.39%。此外，除溫州市以外，其他地區房地產貸款和住房貸款余額的同比增速均超過了杭州市全部貸款的同比增速（見表4）。這些數據一方面反映了銀行信貸對浙江住房市場的支持力度在逐漸增大，另一方面也暴露了金融業對住房抵押貸款依賴日趨嚴重，而住房市場價格波動所引起的住房金融風險也在逐漸增大。

表4 浙江省2018年8月房地產信貸數據監測表

三、長三角一體化對浙江住房市場的潛在影響

由于長三角一體化戰略實施的時間不長，目前實質性的一體化措施仍在逐步推進之中，長三角土地市場在短期內不可能實現一體化。因此，目前長三角一體化對浙江住房市場的影響不能高估。我們認為，長三角一體化在短期內并不能顯著改變浙江住房市場基本特征和發展的基本趨勢，也無法有效地解決前述浙江住房市場的內部矛盾。

但是，由于長三角區域一體化的發展，長三角區域內外的人口流動肯定會加速，長三角區域內城市間的社會經濟聯系會更加密切，城市政府之間的競爭策略也會發生改變，這些因素均會對區域內的相關城市住房市場的需求和價格產生現實或潛在的影響。

（一）交通一體化對浙江住房市場的影響

根據《長三角地區一體化發展三年行動計劃（2018-2020）》，長三角交通一體化的目標是共建互聯互通綜合交通體系，使長三角地區交通暢達便捷。交通一體化主要舉措如下：一是加快軌道交通網絡建設，二是推進區域港航協同發展，三是全面提升省際公路運輸能力，四是努力打造長三角世界級機場群，五是強化交通運輸聯合執法，六是完善公交服務一體化。

長期以來，由于行政區的分割和經濟發展水平的巨大差異，長三角各省市間存在著一些“斷頭路”。長三角一體化戰略實施以來，長三角各地政府轉變觀念，把“斷頭路”逐步打通。如上海金山與浙江嘉善之間，原有17 條“斷頭路”，目前均已打通。不僅如此，近年來，上海還陸續與長三角地區20 個城市開通了交通同城卡，上海與這20 個城市的市民可持交通卡到對方城市刷卡乘車，享受“同城待遇”。上海、南京、杭州、合肥、寧波、溫州、蘇州的居民在這7 個城市坐地鐵，只要打開所在城市的地鐵APP，都可掃碼過閘。目前，長三角已開通了37 條跨省域的公交線路。按照已編制的規劃，到2025年，長三角地區每百平方公里的高速公路密度為5 公里，每萬平方公里高鐵的密度將達到507 公里。

交通一體化是長三角一體化的重要基礎，目前上海周邊已逐漸形成一小時交通圈（見圖14），南京、杭州、合肥等核心城市高鐵線路較密集，這將極大地降低物流、客流成本，縮短異地工作人員的通勤時間，增加區內城市間人員的流動性，通過對城市住房需求的非平衡性影響來影響住房價格的增長態勢。

從浙江省內情況來看，交通一體化對住房市場的直接影響是，它可以分流房價較高的大城市的住房需求，減弱杭州、寧波等大城市房價上漲的動力。相反地，對于長三角區域內的中小城市，置業需求會相對增加，這會拉動其住房價格上漲，從而縮小浙江大城市與中小城市之間的房價差異。交通一體化對處于長三角區域的浙江城市的住房需求與價格的影響，就是產生所謂的“需求效應”（見表5）。

除了需求效應以外，交通一體化對住房市場還具有一定的空間效應。所謂交通一體化對住房市場的空間效應，是指浙江省外因素對浙江城市住房市場的影響隨著城市到長三角區域中心城市上海市的距離的增加而衰減。例如，由于距離上海太遠，交通一體化帶來的人口流入增加和住房需求的增長效應，對臺州市的影響會弱于跟上海毗鄰的嘉興市。隨著長三角一體化，尤其是長三角的交通一體化，嘉興正逐漸融入上海大都市圈內，嘉興受超級大城市上海輻射，其住房市場會受到來自上海人口的需求支持。

（二）公共服務一體化對浙江住房市場的影響

根據《長三角地區一體化發展三年行動計劃（2018-2020）》，長三角公共服務一體化的目標是，共享普惠便利公共服務，建設幸福和諧長三角。目前，在民生工程建設和公共服務一體化建設方面，三省一市正積極研究探索急診和部分門診實現異地就醫直接結算的可行性，實施民生檔案“異地查檔、便民服務”等項目，同時還將旅游、體育、養老等人民群眾關心的合作事項納入三年行動計劃，努力使長三角一體化的實踐成果惠及百姓。目前已經實施的一體化措施主要包括以下幾個方面。

1.政務服務一體化。2018年，上海、杭州、蘇州、嘉興、湖州、金華、合肥、蕪湖、宣城9 個長三角城市結盟，共同打造G60 科創走廊。同年9月28日，G60 科技走廊九城市“一網通辦”開通暨第一批異地證照發放儀式在浙江省嘉興市舉行。作為全國首創的跨區域行政審批新模式，G60“一網通辦”已完成公司設立、工業產品生產許可證發放、商標申請等51 個審批事項，“一網通辦”可以當地受理、異地審批、當地發證。目前實現G60“一網通辦”的城市已達14 個。

2.醫療、養老服務和教育資源一體化。2018年9月，江蘇的南通、鹽城、徐州，浙江的嘉興、寧波、省本級，安徽的滁州、馬鞍山等8 個統籌區率先進行長三角地區異地就醫門診費用直接結算試點。2019年4月18日，在上海舉行的長三角地區跨省異地就醫門診費用直接結算工作推進會上，江蘇的南京、泰州、連云港、常州，浙江的杭州、溫州、舟山和安徽的六安共9 個統籌區成為新一批試點城市。長三角相關城市醫保部門明確服務對象范圍和待遇政策，將異地安置退休人員、異地長期居住人員、常駐異地工作人員、異地轉診人員等四類人員優先納入試點范圍，并按照國家政策要求，重點結合外來農民工和外來就業創業人員兩類人員工作特點和就醫需求，優化備案及轉診服務，精簡備案及轉診手續，擴充備案和轉診渠道，更好地保障這兩類人員異地門診結算的醫保待遇。同時，還要積極建設長三角地區門診結算交互專項平臺，搭建三省一市信息網絡，三省通過省級平臺等方式與上海實現雙向對接，互聯互通。

教育資源共享和教育一體化是長三角公共服務一體化的難點之一。地處長三角地理中心的嘉興市率先進行了探索。嘉興市秀洲區教育體育局與上海市閔行區教育局于2018年底簽訂了全面合作協議，商定兩地將開展六方面的合作，包括校際結對、跟崗掛職、共建工作室、引進課程、專家引領、師生互訪等。目前，這六方面的合作已全面展開。

公共服務一體化不僅可以吸引長三角區以外的人口流入，從而增加長三角地區城市住房需求，而且還會增強長三角區域內人口的流動性和居住地選擇的靈活性。例如，老年人會因為醫療保障服務一體化提供的便利，選擇去房價、房租比較低廉的長三角中小城市，如德清、湖州、嘉興等地生活和養老。由于大城市教育資源緊張，年輕的打工族會選擇安家在能夠確保子女獲得較好教育資源的中小城市，這會拉動長三角中小城市住房市場需求上升及房價、房租上升。

四、結論與展望

本研究得出以下基本結論：

第一，浙江住房市場存在住宅投資比重大、住宅價格過高、金融業對住房抵押貸款依賴嚴重和地方政府對土地財政依賴嚴重等問題，這些問題主要由浙江住房市場內部因素導致。區域一體化是浙江住房市場的外因，外因會影響但不會決定浙江住房市場發展趨勢。

第二，長三角一體化對浙江住房市場的影響既有需求效應也有空間效應（空間差異性）。總體來看，目前的影響程度和影響范圍還有限，它不會改變浙江住房市場的基本特征與住房市場發展的基本趨勢，也不會在短期內有效緩解浙江住房市場的內部矛盾。

第三，長三角一體化對浙江城市住房市場的影響程度主要取決于區域交通、公共服務、就業等影響居民居住選擇的特征因素的一體化實質性進展，也受制于該城市距離長三角區域中心城市的距離。上述因素一體化程度越高，該城市距離上海等一級中心城市的距離越近，一體化對該城市住房市場的影響也就越大。

第四，由于城市之間依然存在的行政性分割和現行的財稅體制，長三角區域三省一市的城市之間經濟競爭（地區競爭）仍是主要方面，區域合作仍是次要方面，一體化仍然要服從于地區競爭這個主要方面。這就決定了區域一體化是一個緩慢的、漸進的過程，其對浙江經濟的影響、對浙江住房市場的影響，也是一個緩慢和漸進的過程。

第五，住房市場具有一定的特殊性：住房需求是開放或部分開放的，是可流動的；住房供給則是封閉的，不可流動的，因為土地供給是地方性的、封閉的、不可流動的。因此，長三角一體化對浙江住房市場的影響主要是通過影響住房需求來實現的。住房需求又取決于人口、收入、貨幣政策和地方政府對住房市場的管制等。