國家戰略下長三角一體化中的房地產業

文/葛揚

一、新時代房地產業發展的政策導向

（一）新時代房地產政策的回顧

2016年底召開的中央經濟工作會議指出：“要堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房?！?/p>

2017年3月，習近平總書記主持召開中央財經領導小組第十五次會議時也強調：“建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制，要充分考慮到房地產市場特點，緊緊把握‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排。要完善一攬子政策組合，引導投資行為，合理引導預期，保持房地產市場穩定。要調整和優化中長期供給體系，實現房地產市場動態均衡。”

2017年底，中央經濟工作會議提出：加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

2017年10月，黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

2018年政府工作報告提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展，繼續實施差別化的調控。

2018年7月中央政治局會議提出：下決心解決好房地產市場問題。解決房地產市場問題的措施包括：第一，促進供求平衡，這意味著未來土地和住房供應將更緊密地與人口流動掛鉤，以改善熱點城市的房地產供求關系；第二，合理引導預期，通過強化預期引導，遏制投機性需求；第三，整治市場秩序，整頓包括捂盤等在內的房地產市場亂象；第四，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制，通過發展租賃市場、加快研究推出房產稅使房地產市場得以平穩健康發展。

2018年12月，中央經濟工作會議提出：要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。

2019年政府工作報告提出：更好解決群眾住房問題，穩步推進房地產稅立法。落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。

2019年4月中央政治局會議提出：要做到五個堅持：一是堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位；二是堅持完善兩個體系，住房市場體系和住房保障體系；三是堅持落實城市主體責任，因城施策、分類指導，不斷完善市場監測預警和考核評價機制，特別是要把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處；四是調結構、轉方式，大力培育和發展住房租賃市場，重點解決新市民的住房問題；五是保持政策連續性和穩定性，防止大起大落。

2019年7月中共中央政治局重申了“房子是用來住的，不是用來炒”的原則，落實房地產長效管理機制，直接提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

（二）新時代房地產業政策特征

“房子是用來住的，不是用來炒的” 是現在和未來住房市場調控的基本原則，也將成為房地產長效發展機制的重要組成部分，而住宅的居住功能將成為房地產行業創新、發展的著力點。

嚴格控制投機，堅決遏制投機炒房，落實地方主體責任。針對投機，加大分類調控、精準施策力度，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序。加快推進住房制度建設。強化住房的居住屬性，弱化住房的投資屬性。

房地產業已不再是國內穩增長的最主要工具。房地產業對制造業和消費均具有正負兩種效應，但在幾輪熱潮之后，國內房地產業對制造業和消費影響的拐點已經到來，其擠占效應均已遠超拉動作用。目前房地產市場的過度繁榮已經妨礙到國內經濟新舊動能的接續轉換，亦不利于經濟的高質量發展。因此，只有嚴控房地產業過快發展，有效削弱房地產業擠出效應，才能更好地發揮內需對經濟的決定性作用。盡管未來國內經濟仍有下行的壓力，但目前來看，房地產業已不再是國內穩增長的最主要工具，而考慮到房地產是中國最大的灰犀牛，預計房價大幅下降的概率亦不大，整體仍有望保持穩定。

保持政策連續性和穩定性，防止大起大落，強調房地產業和經濟穩定發展的重要性。當前調控已經取得實質性成果，市場出現明顯回落，價格保持穩定，但市場上仍積壓著大量潛在需求，尤其是基本面較好的一、二線城市。穩定的政策可以保持市場預期的穩定，只有市場需求不出現大增大減，市場才能保持穩定，因此，政策應該保持連續性、穩定性，必須分清中央和地方事權，實行差別化調控。

探索建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

二、進入都市圈發展階段的中國城市房地產業

（一）中國城市從單體發展向都市圈發展轉化

改革開放以后，我國城市特別是大城市進入發展的最重要的時期，但是20 世紀90年代，城市發展以擴大城市規模為主攻方向，許多城市特別是大城市的規模成倍擴展。

進入21 世紀，情況開始發生變化。如上海、北京、廣州等城市，由于環境、資源特別是土地等方面的壓力和影響，開始從規模擴張為主進入到規模與質量同時增長的新發展時期。具體表現為：同國家經濟轉軌、社會轉型相適應，大城市注重經濟增長方式的轉變，進行了經濟結構特別是產業結構的戰略性調整。一些大城市從原來以工業特別是重工業為主導產業轉而形成以高新產業、現代服務業和文化創意產業為主導產業的新的經濟結構和產業體系。

經濟結構的調整和經濟增長方式的轉變，減少了城市對資源的依賴，創造了更自由的發展空間，形成節約型、生態型城市，促使城市性質的變化或轉型。一些城市由傳統的工業生產基地和制造業中心，變成經濟中心、金融中心和文化中心、科技中心，中國城市發展，開始邁入城市群、城市帶和都市圈時期。這既是大城市自身發展的要求，如某些工業向外轉移，城市空間布局調整，城市生態環境改善，城市住宅建設等，同時也是區域經濟發展的要求和趨勢，大城市對周邊地區和中小城市予以支持和合作，推進區域經濟的整體繁榮和共同發展。

（二）都市圈的重要功能及其效應

過去，人們對大型城市的發展一直持批評的態度。但是，在當今世界上，一些國際性大都市，隨著科技的進步和經濟的飛躍，呈現出許多令人不可忽視的優越性，比如我國的深圳。

以大型城市為中心的都市圈與以往分散、獨立、規模不大的城市相比較，能更有效地利用資源和能源，完善交通設施，提供良好的教育，控制環境的污染，提升人口的質量，而且從全球范圍來看更具備可比較的現代意義。

都市圈內的城市就像微信圈里的朋友，可以做到資源共享、互惠互利、合作共贏。都市圈的本質是中小城市用土地資源置換都市圈核心城市的產業人口資源，而大城市獲得寶貴的土地資源。

核心城市可以用產業和人口轉移置換中小城鎮的土地資源，把一些不適宜放在核心城市的產業和人口置換到周邊城鎮，完成自身產業與人口的升級換代、騰籠換鳥。當都市圈實現一體化之后，都市圈就替代受控的核心超大特大城市，變成人口流入地。

國家發改委發布《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》，提出了都市圈有的主要功能：

1.推進基礎設施一體化：暢通都市圈公路網、打造軌道上的都市圈。

2.強化城市間產業分工協作：推動中心城市產業高端化發展，夯實中小城市制造業基礎。

3.加快建設統一開放市場。

4.推進公共服務共建共享。

5.強化生態環境共保共治。

(三)都市圈中的房地產業

都市圈這種格局和過去城市發展最大的不同是，過去的城市發展，各個城市之間關系不大，而都市圈內城市則要實現協同發展。當大城市土地供應稀缺時，大城市經濟發展要靠“大城市帶動小城市，小城市帶動微型城市”。房地產業發展是和城市發展緊密相連的，特別是城市與人口集聚相關聯的產業的發展。

不是所有的都市圈都有同等的發展機會和空間，什么樣的都市圈發展機會更大呢？在國際上已經完成了城鎮化進程的國家，研究得出了一條非常重要的規律：在一定范圍內城鎮數量密度大的，都市圈成長的速度更大，對人口和產業的集聚能量更大。哪個地方有產業和人口，哪個地方就最值得投資房地產，因為產業的發展和人口集聚是房地產業發展重要的支撐。

三、長三角一體化成為國家戰略后房地產業發展的新特點

（一）《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》

中共中央政治局2019年5月13日召開會議，審議了《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》。

長三角是我國經濟發展最活躍、開放程度最高、創新能力最強的區域之一，在全國經濟中具有舉足輕重的地位。中心城市和城市群正在成為承載發展要素的主要空間形式。大城市時代已經到來，長三角及其中心城市將會獲得強大的戰略加持。

長三角一體化發展具有極強大的區域帶動和示范作用，要緊扣“一體化”和“高質量”兩個關鍵，帶動整個長江經濟帶和華東地區發展，形成高質量發展的區域集群。

（二）未來長三角房地產業發展的主題

1.房地產業發展空間擴大與可能出現的新問題之間的動態平衡。一方面，長三角一體化將進一步擴大房地產市場規模，使得房地產開發仍有較好的成長空間；另一方面，長三角一體化也對房地產業發展帶來了新問題：人口到底是虹吸效應還是擴散效應問題，區域房地產供需平衡問題，租賃住房市場發展問題，房地產金融產品創新及金融風險防控問題。交通一體化、中小城市基礎設施的完善、城市定位的再優化、產業轉移、人口流動等會進一步推動房地產業的發展。

2.長三角一體化過程中住房市場和保障的兼顧。長三角一體化過程中會依據空間特點形成相關都市圈。促進都市圈健康發展，須高度重視、巧妙引導和管控好住房市場和保障問題，構建以相關都市圈為空間尺度的一體化住房體系，推進都市圈住房規劃和管控“一盤棋”。

3.長三角一體化過程中住房居住屬性和投資屬性的統籌。房地產業發展主要體現在房價上，房價過低會使產業升級和經濟轉型缺乏外在壓力，房價過高則會使產業升級和科技創新失去動力與喪失條件。

因此，應堅持“房子是用來住的”定位，抑制投機炒作，確保都市圈的紅利不被高房價所透支。同時，要依據“人地掛鉤”原則保持供需匹配，根據收入增長不斷調整房價合理區間，通過供求調節使房價始終處在合理區間內。

4.長三角一體化過程中都市圈房地產業的相對均衡與分化的現象同時存在。一方面，都市圈內中小城市的土地資源與都市圈核心城市的產業人口資源置換，當然會受到邊際收益的限制；另一方面，隨著一體化區域內部資源要素流動加快，稀缺資本、技術、人才等高端發展要素向核心城市集聚的態勢將更加明顯，會導致核心城市商品房供不應求，房價明顯上漲。

5.長三角一體化過程中房地產業以供給側結構性改革推動高質量發展。高新技術的創新與擴散將進一步推動房地產業向集約化、產業化、模塊化與智能化發展。

安居宜居將是住房市場的新矛盾，關鍵在于改善升級需求的釋放。這是新時代新需求的體現。住房的舒適度也會提升。社區與物業管理水平不斷提高。

住房軟硬件配套設施成標配，精裝修、智慧家居等在住房中的普及率會大幅提高，相應的教育、保健等設施也會不斷完善。

宜居的、便捷的生活方式將形成，住房消費真正轉入住房體驗和生活享受階段。

房地產企業生產經營模式會逐步升級。

6.率先構建多層次住房供應體系。這不僅僅是供給規模的問題，還是供給質量和彈性的問題，因為住房需求層次釋放的節奏不太一樣。住房的宏觀調控，應該讓供給更有彈性。

一方面是增加土地供給，另一方面是新房、二手房、租房的“三管齊下”。要一、二手房并重，租購并舉，逐步形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的多層次住房供應體系。

(三)長三角一體化中房地產業發展趨勢

未來隨著長三角一體化的深化，都市圈發展不斷推進，都市圈經濟實力強勁的核心城市將給中小城市房地產業帶來巨大的發展機遇，距離核心城市的地理距離將起到重要作用。伴隨著中小城市的進一步崛起，存量需求與城鎮化快速推進所引發的增量需求相疊加，新的“剛需”人群有望被激發，成為擴大房地產市場容量、推進中國房地產市場發展的主要動力。

幾年前，保利地產提出了“3+2+X”的區域布局戰略：“3”即京津唐、長三角、珠三角區域；“2”即武漢、成都兩個城市；“X”即其他潛力城市。保利地產成立了城市群戰略部，以京滬穗等國家中心城市為核心，完善珠三角、長三角、環渤海的城市群戰略布點，在城市的選擇上，堅持以市場容量大、需求較為旺盛的一、二線城市為主，以有人口、產業、政策支撐的區域為主。