規避二手房市場交易風險的對策建議

文/賈麗 胡飛

一、前言

隨著經濟社會的不斷發展和人們生活水平的不斷提高，人們對住房的要求越來越高，房地產市場的發展也日漸成熟。由于二手房市場通常交易現房，消費者在購房時不僅可以清楚掌握房屋本身狀況，對房屋周邊交通、商業、教育環境也有很好的了解，且購買后可以很快入住，所以在房地產市場中二手房市場所占份額不斷增多，二手房市場交易的掛牌量與成交量有顯著的增幅。然而，由于我國房地產市場相關政策不夠健全，尤其是針對二手房市場交易的政策較少，市場交易制度及過程還不夠完善，導致二手房市場交易過程中存在很多的問題，這給二手房交易雙方尤其是買方帶來了風險，影響了二手房市場的健康發展。本文在分析二手房市場交易存在風險的基礎上，提出相應的風險規避措施，以期為二手房市場的健康發展盡綿薄之力。

二、我國二手房市場現狀

隨著房地產價格的上漲，二手房由于自身經濟性而備受青睞，交易規模也在逐漸擴大。在北京、上海、深圳等一線城市，二手房交易量已遠遠超過新房。以2019年11月為例，北京新房成交量為3877 套，二手房成交量為13848 套；上海新房成交量為6030 套，二手房成交量為18100 套；深圳新房成交量為3196 套，二手房成交量為8013 套。在其他城市，二手房交易量也在增加。數據顯示，2019年11月，南京新房成交量為4492 套，二手房成交量為9606 套；合肥新房成交量為2406 套，二手房成交量約為4000 套。上海、北京、深圳等一線城市和部分二線城市由于房地產市場起步早、發展快、規模總量大，新建商品房大部分聚集在郊區，核心城區新建的商品房相對較少。由于郊區的新建商品房距離市中心較遠，許多上班族選擇購買市區的老房子，一線城市的住房市場已率先步入以存量房交易為主的階段。根據上海財經大學不動產研究所數據，發達國家二手房與新房交易比例約為8：1至10：1 之間。隨著市場上存量房日益增多，中國房地產業的發展趨勢也必將從“拼命蓋房”轉向“盤活存量”。據統計，我國約50%的居民擁有屬于自己的住宅，其中65%的居民希望能夠“以舊換新、以小換大”。由此可知，二手房市場的發展前景何其廣闊,[1]中國樓市以二手房交易為主導的時代將很快來臨。然而，在二手房市場快速發展的同時，由于二手房交易政策與制度的不完善，二手房市場交易的風險也在不斷增加。

三、二手房市場交易風險分析

（一）買賣雙方存在的風險分析

1.賣方房屋產權有爭議。在二手房買賣中，買方對二手房的房屋產權并不十分清楚，許多買方對二手房產權的審核通常只是在形式上查看賣方的產權證書，甚至有些買方連基本的產權證書都不查驗，完全依靠經紀人審查。如果賣方有意隱瞞房屋的產權問題，例如房屋存在共同產權或者產權存在爭議，在買方簽訂合同繳納定金后，可能導致買賣雙方圍繞房屋產權產生糾紛。在實踐中，二手房交易產權糾紛多是由于賣方無權處分房產所導致，典型案例是夫妻一方賣房。夫妻婚后取得的房產屬于共同所有，對房產的處置需要夫妻雙方同意，否則即無權處分。這種共有關系以客觀事實為基礎。因此，在房價上漲較快時，二手房賣方反悔常常以夫妻另一方不知情、不同意，自己無權處分為由，請求法院解除二手房買賣合同，給買方帶來損失。

2.房價上漲導致的賣方單方面毀約風險。在二手房買賣中，買賣雙方已經簽訂房屋買賣合同，買方交付了定金等待賣方辦理過戶手續時，賣方卻撕毀合同拒絕辦理過戶，拒絕交房。造成這種現象的根本原因是房價上漲迅速，賣方內心覺得賣虧了，從而拒絕承擔二手房買賣合同中約定的責任義務。此時，賣方往往以合同約定的價格低于當前的市場價格為由而要求加價，否則便將房屋高價轉售他人。有些賣方寧愿賠償對方雙倍定金，也不愿意履行合同。二手房在雙方簽訂合同后由于市場的原因而升值，買方是有權力享受這份收益的。然而，如果買方希望盡快完成購房手續，則會滿足賣方的加價要求，使自身利益受損。如果買方拒絕加價，訴至法院要求賣方履行合同，則會增加時間上的負擔。

3.買方單方面毀約風險。在二手房買賣中，買方可能在簽訂二手房買賣合同后拒絕支付剩下的購房款，單方面解除合同，給賣方帶來損失。有些買方在房屋過戶后，拒絕按期支付尾款，或者一味拖延支付尾款時間。買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時，買方會預先支付一筆定金，這筆定金起到約束雙方行為、保證雙方執行二手房買賣合同的作用。然而，在房價大幅下跌時，買方寧愿損失定金也不愿意繼續履行合同約定。也有部分買方因為經濟實力有限，無法從銀行獲得足夠的購房貸款，從而無力支付房款，這也會造成買方單方面毀約。

（二）二手房引發的風險分析

1.二手房市場層次差距大，不規范經營行為現象嚴重。目前，二手房市場上經紀行業的準入門檻較低，市場上存在相當部分質量良莠不齊的二手房經紀人員。市場對二手房交易操作流程沒有作具體要求，不同機構的經營模式差異較大，由此造成在二手房交易過程中產生的風險。現有的二手房市場最常見的不規范經紀行為主要有要求獨家代理然后吃差價、對買賣雙方隱瞞信息、騙取看房費、幫助買賣雙方逃稅漏稅等，不僅造成國家財政的損失，而且對買賣雙方的權益也會造成嚴重的侵犯，極大損害了行業的整體信譽。同時，二手房的內部管理由于沒有正式的規范，也存在著很大的漏洞，單店加盟形式會出現很多能力不夠卻頂著大公司名號的門店，當消費者在這些門店的交易出現問題時，卻無法找到有效的途徑進行投訴，大大損害了買賣雙方的利益。

2.對房屋產權沒有查驗清楚。有些經紀人員在提供服務時，沒有對房屋委托人的關鍵信息與房屋的權屬情況作認真核查，沒有盡到審核義務，給購房者帶來巨大損失。提供準確的房源信息十分重要，但在實踐中，部分經紀人員卻疏于對房屋的關鍵材料進行整理與核實，如個別售房人在出售房屋時提供虛假材料，而經紀機構在未對售房人出示的身份證明、房屋權屬狀態等進行核實的情況下即將房屋掛牌交易，使一些不具備交易條件的房產流向市場，造成二手房市場的混亂。

3.經紀人員從業素質不高。由于二手房市場經紀機構從業的門檻較低，利潤相對較高，導致大量素質不高、業務水平低下的人員進入該行業，這些人員的服務水平低下，難以向消費者提供全面合理的二手房經紀服務。同時，又由于二手房行業的高風險性，行業從業人員流動性大，從業人員沒有長久從事該行業的想法，在無法得到有效監督與管理的情況下，違規交易、暗箱操作與侵犯消費者權益的行為屢見不鮮，尤其是市場波動時期，更會加劇市場的不平穩。素質低下的二手房從業人員常常利用消費者對二手房交易規則與程序的不熟悉，憑借其信息與技術的優勢，對客戶作出欺詐行為并以此非法牟利。這不僅會對整個二手房交易行業的信譽造成影響，使群眾對該行業產生不好的印象，更會影響二手房市場的健康發展與社會的穩定運行。

（三）政府職能部門在二手房交易中存在的風險分析

1.政府建立二手房市場交易政策制度不健全。我國二手房市場起步雖晚但發展迅速，因而相關的政策缺乏理論的指導與時間的的積累，具有探索性、過渡性、暫時性等特點，這使我國的二手房市場政策還存在諸多的漏洞與不足。雖然政府及有關房地產管理部門近年來采取了一些規范二手房市場的行動，例如住房和城鄉建設部聯合其他部門提出了《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，但文件并未對二手房市場產生較大的影響，其中大部分是原則性規定，沒有提出具體的管理辦法。當前，政府制定的政策無法適應二手房市場發展的速度，政府作為市場指導者向二手房市場提供的服務遠沒有到位，且政府內部沒有形成明確的管理機構，無法對市場進行有效的管理，導致二手房市場處于魚龍混雜的狀態，難以形成一個健康有序的市場環境。

2.政府對二手房市場交易政策執行不嚴格。我國各級政府與相關部門針對二手房市場出臺了一系列的相關政策，但這些政策措施并沒有被全面落實，執行力度欠缺。這體現在兩個方面：一方面，中央政府對二手房市場出臺的一些政策與文件得不到地方政府的響應，一些地方政府根據本地區的利益，并沒有嚴格地執行中央決議；另一方面，地方政府出臺的相關政策缺乏實施力度，實踐中違反相關政策的情況時有發生。如果政府出臺的二手房市場政策得不到全面認真的執行，則相關政策無異于一紙空文。

3.政府相關部門對二手房交易過程審查不規范。我國的房屋所有權以登記為要件，在二手房交易活動中，產權審查是必經程序。然而，在現實中，屢屢發生一房二賣或二房東事件，其主要原因在于登記機關沒有履行認真核查的義務，使盜用甚至是偽造的房屋所有權證與房屋所有權人身份證在登記時可以蒙混過關。如果登記機關能夠真正做到恪盡職守地核查房屋所有權證與房屋所有權人的身份證，許多風險可以避免。

4.政府相關部門對二手房交易過程監督不到位。近年來，房地產交易越來越多，經紀隊伍越來越壯大，但二手房市場繁榮的背后，政府及房地產管理部門對于二手房經紀機構的監督管理卻相對較為薄弱。雖然政府對房地產采取信息備案公示制度，但卻沒有建立配套的監管系統，對二手房市場存在的問題無法實施監督管理，依托的行業協會也并沒有在二手房監管問題上發揮較大的作用，使行業亂象頻發。政府對不合法的交易行為懲罰力度較弱，例如，部分經紀機構的違規操作損害了他人權益，相關部門也往往只是對經紀機構處以罰金而鮮有吊銷經紀機構營業執照的。即使有些經紀機構出現重大問題被吊銷執照，過段時間也可以搖身一變換個名字再重新進入二手房市場。在交易中出現的諸多問題常常只能由消費者承擔，這不僅嚴重危害了消費者的利益，也使人們對經紀機構產生了極強的不信任感。因此，有效的監督管理對于整頓二手房市場十分重要。無論是對于二手房經紀機構還是對于消費者個人，房地產管理部門只有隨時掌握其動態與信用狀況，才能及時采取應對的措施，維護消費者權益，才能樹立二手房經紀機構新形象，更加順利地規范與整合二手房市場，促進房地產市場的健康發展。

（四）合同不規范引發的風險分析

二手房市場買賣雙方在交易過程中時常存在“陰陽合同”問題。所謂陰陽合同是指買賣雙方針對房屋買賣事項訂立兩個內容不同的合同。陰合同對內，陽合同對外。[2]陰合同才是雙方真實意愿的體現，而陽合同的成交價格往往低于陰合同中雙方真實成交價格，此合同上的成交價格被作為辦理過戶時申報納稅的計稅依據。二手房買賣領域中陰陽合同現象十分常見，目的是通過提供虛假納稅申報材料降低稅基，從而減少應納稅額，進而偷稅漏稅。

簽訂陰陽合同雖然可以獲一時之利，但給當事雙方都埋下了安全隱患。首先是法律風險，買賣雙方虛報房屋成交價格逃避稅收顯然違反了納稅人如實向納稅機關納稅的規定，一旦被發現，將面臨補交稅款、罰款等行政處罰，甚至會被追究刑事責任。除違反相關法律法規的規定外，當事人還可能面臨經濟風險。對于賣方而言，由于房屋買賣中許多款項不是一次性付清 ，與買方簽訂陰陽合同后會出現房款無法收回的可能。因為對外的陽合同中的價格要低于雙方真實成交意愿。如果買方在房屋過戶后拒不承認陰合同而只愿意支付陽合同上規定的價格，則會對賣方造成損失并引起糾紛。對于買方而言，當再次轉手出售二手房時，前期規避的稅款則會轉嫁到自身。因為前期當事人成交價格已經備案，登記的價格是低于實際成交價格的，這拉大了二手房兩次買賣的差價，會增加其稅費負擔。

四、規避二手房市場交易風險的對策

（一）買賣雙方的風險規避

1.明晰二手房產權。購房者在購買二手房時，如需避免賣方借口無權處分的風險，則在與賣方簽訂二手房買賣合同時，一定要明確房屋的實際所有權情況，賣方是否房屋唯一所有權人，房屋所有權是否存在夫妻共有、父母共有等權屬情況。若房屋所有權屬于夫妻雙方共同擁有，則要求夫妻雙方都在合同上簽字，并保留證據。合同中明確約定過戶時間，則應盡快辦理過戶。

2.提高違約成本。在二手房買賣中，買賣雙方由于房價上漲或者下跌而單方面違約現象十分常見，賣方單方面毀約和買方單方面毀約都是為了實現自身的利益最大化。在買賣雙方簽訂二手房買賣合同時，買方會支付一定數額的定金。在買方違約時，買方會損失這筆定金，而賣方違約則需要支付雙倍定金數額的違約金。可見，買賣雙方單方面違約都需要支付違約成本。若某一方違約獲得的利益比違約成本高，則容易刺激其違約。因此，在雙方簽訂二手房買賣合同時提高定金的比重，增加雙方的違約成本，則可有效抑制雙方的違約行為，從而保障當事人權益。

3.建立買賣雙方的誠信檔案。誠實守信是中華民族的傳統美德，市場經濟的正常運轉也需要誠信作為潤滑劑。二手房市場交易涉及金額較大，買賣雙方不誠信行為可能會嚴重損害他人的利益。買賣中之所以會出現違約現象，其主要原因在于違約成本太低，違約帶來的收益大于成本。針對這種現狀，可以建立二手房市場買賣雙方的誠信檔案，將違約方列入“誠信黑名單”之中。一旦被列入“誠信黑名單”，短期內禁止其從事二手房交易活動。一般賣方主要是為回收資金而處置房產，如果禁止其從事二手房交易，將影響其資金回收。對于買方而言，禁止其從事二手房交易，短期內將無法購買二手房，對其也是打擊。因此，買賣雙方在意圖違約時，將會衡量違約成本而收斂自身的違約行為。該系統還可與銀行、社保、人才市場等部門一同建立一整套信息共享的個人誠信檔案網絡，使進入“誠信黑名單”的人員在今后辦理貸款、保險等方面都受到一定的限制，從而促使買賣雙方在二手房交易活動中堅持誠實守信的原則。

（二）二手房引發的風險規避

1.加強二手房市場的自身建設。首先，房地產管理相關部門要提高房地產經紀行業的準入門檻。二手房交易行業本是高風險行業，需要大量的資金與人脈信息渠道才能保證良好的效益與發展。部分承受風險能力較差的公司往往會擾亂市場秩序，給二手房市場帶來負面影響。其次，建立房地產經紀公司的分級管理機制，培育一些實力強大、知名度高的經紀公司，帶動行業規范化風氣，更好地穩定二手房市場的秩序。第三，在全行業倡導經紀機構誠信經營與陽光操作的風氣，建立起公開公正透明的工作環境與操作規范。增強企業的自律能力，在經營活動過程中，堅持誠實守信、公平競爭的原則，切實履行自身的職責與義務，自覺主動地避免違法行為與違法操作，加強企業文化建設，樹立企業良好的品牌形象與文化形象。第四，在相關部門與行業協會的指導與引領下，不斷提高經紀機構自身素質，加強企業的創新建設。增強機構的創新意識，鼓勵創新意見與創新行為，在業務創新與業務拓寬上不斷取得新的成績。機構內部也要建立信息化模式，加強信息化建設，這樣不僅有利于提高企業經營的秩序化、規范化水平，也有利于降低經營成本，促進二手房行業內部管理的科學性，提高經營服務的質量。[3]

2.提高二手房市場經紀機構從業人員技術水平與職業道德水平。不僅二手房經紀公司需要增強自身建設，二手房經紀機構的從業人員也必須提高業務水平與職業道德水平，全方面提高行業從業的準入門檻，凈化行業的工作風氣。二手房市場具有非常大的發展潛力，二手房經紀作為一個發展前景良好的職業領域，必然會吸引眾多從業人員，那么建立房地產經紀人的職業資格制度與工作定期培訓制度便非常重要。

除了擁有較高的知識技術水平，二手房經紀人員的職業道德也尤為重要。不僅要在選拔從業人員的過程中強調道德問題，更要在實際工作中進行監督管理，例如建立職業注冊制度，將每一位從業人員的行為記錄在案，進行統一的管理監督，在工作中犯下的道德錯誤絕不能輕易放過，以此對二手房經紀機構從業人員形成約束。同時，還要定期進行職業培訓與職業資格審核，不斷提高二手房經紀機構從業人員的整體素質，形成良好的行業業務標桿。

3.建立科學的二手房市場交易技術平臺，增強二手房市場交易透明度。對于信息不平衡、交易不規范的情況，可以建立二手房交易的科學技術平臺，建立二手房交易的標準體系，增強二手房源信息的透明度，構建一個公開公正的信息發布平臺與交易平臺。所有二手房信息實行網上登記、網上查詢，將房地產經紀機構內部的數據庫系統與政府的信息管理系統相結合，[4]最大程度地減少買賣雙方與經紀機構之間的信息失衡問題，降低消費者對經紀機構的不信任水平，也縮小經紀機構實行欺瞞行為的可能性。所有交易實行網上簽約，最大程度地實現二手房交易的透明化與公開化。在公開透明的情況下履行交易的各項程序，不僅能夠保障交易的安全性，也便于交易雙方及時查詢、了解交易進程。建立健全的透明化信用體系，可以隨時查詢相關機構與人員的信息，使消費者在選擇上有了一個更加多元化的空間，對交易也能多一份安心。

此外，應對所有二手房交易的資金增加第三方監管，確保資金交易的安全。所有交易實施標準統一的合同管理，以便在發生糾紛時能夠成為評判與追究責任的依據和憑證。標準的、科學的、公開的管理體系與平臺對二手房市場管理的作用不可忽視。

4.建立經紀機構誠信檔案，增強對不良經紀機構的懲罰力度。隨著二手房市場的發展，經紀機構在隊伍不斷擴大的同時也產生了誠信缺失的問題，阻礙了其健康發展。針對這一問題，可通過制定經紀機構信用評定辦法，建立信用評價指標體系，對經紀機構進行信用評級并建立誠信檔案。同時，要對違法違規的房地產經紀企業與企業法人進行動態記錄并定期公開。建立誠信缺失懲戒機制，加大懲罰力度。

（三）政府職能部門存在的風險規避

1.健全二手房市場交易政策，加強政策實施力度。二手房市場也屬于市場經濟，市場經濟即法治經濟。健全的法律制度與政策體系，是二手房行業穩定運行與健康發展的基礎。只有在行業發展過程中能夠做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究，才能保證行業真正的規范化管理。

政府職能部門要不斷完善二手房交易行業的相關法律法規與制度，并根據二手房市場的實際環境與條件進行調整政策，因為隨著經濟社會的高速發展，房地產行業的變化也日新月異。只有不斷更新、與時俱進的二手房政策才能保障二手房市場健康持續地發展。除要針對二手房交易、企業經營等制定政策，還要制定一系列有效可行的政策以提高二手房行業的準入門檻，規范二手房從業人員的行為。在健全二手房市場制度外，還要增強這些制度的實施力度，使這些制度能夠切實落實到實踐活動中，切實保障二手房買賣雙方的利益，履行政府經濟宏觀調控的職能。

2.加強對二手房市場交易的監管。房地產管理部門要加強對二手房市場交易的監管。首先要完善監管的法律法規與制度，使二手房交易過程的管理能夠做到有法可依。拓寬舉報房地產市場違法行為的途徑，增加多種靈活便捷的舉報方式，并做到及時處理與回應。依托房地產行業協會建立房地產的監管系統，對信用狀況進行透明管理，[5]使消費者能夠在了解機構信息的情況下對交易機構進行合理選擇。采取多種懲處辦法，例如，將企業及相關人員的違規行為在網站及其他媒體上公布，提高其違法成本。加大對違法行為的懲處力度，這樣才能對從業單位與從業人員有威懾作用，從而創造一個有著良好的氛圍與風氣的二手房市場環境，使老百姓能夠放心購房，這也能提升老百姓對房地產市場以及政府部門的信心。

（四）合同不規范引發的風險規避

二手房買賣雙方簽訂陰陽合同的主要目的是偷逃稅收，很多時候他們并不清楚自己的行為已經違反了法律。因此，應該廣泛運用媒體向社會公眾傳播二手房買賣有關政策、法律法規，實施正面引導與反面教育相結合的辦法以不斷增強公民的法律意識，使買賣雙方意識到小小的偷稅“實惠”將給自身帶來諸多的安全隱患。稅務部門可以加強與銀行之間的信息溝通。由于二手房交易涉及的金額較為巨大，對于有能力一次性支付房款的人而言，轉賬給賣方無疑是最安全的付款方式，此時買方向賣方轉賬的金額就是實際的成交價格。沒有能力一次性付清房款的人大多需要向銀行申請按揭，此時買方向銀行提供的房屋買賣合同上記載的金額就是實際的成交價格。可見，通過與銀行的合作，實現信息共享，稅務部門可以有效地發現虛假的房屋買賣合同，防止偷逃稅收。

五、結語

綜上所述，二手房市場現在正處于快速發展階段，快速發展的背后是種種問題。因此，政府要完善相關法律法規與制度，加強對二手房市場的監管。二手房行業要加強自身的建設，形成有組織有紀律的公司管理制度，也要建立專業的、科學的技術平臺以提高自身的實力，不斷提高向消費者提供房地產經紀服務的水平，二手房市場從業人員要不斷提高自身素質與專業素養，堅持職業道德，堅持不逾越法律底線，以向消費者提供更好的服務為發展目標。