新冠肺炎疫情對房地產企業的影響及應對策略

文/廖衛明

一、新冠肺炎疫情對宏觀經濟的影響分析

（一）對宏觀經濟的影響

2003年，SARS 疫情主要是對社會消費零售總額造成重大影響，5月社零增速僅為4.3%，與年初10%的增長率相比大幅減少，而投資、出口受到的影響較小。2003年全年GDP 增幅為9.1%。與此同時，房地產行業開啟了1998年房改后的快速發展大幕，2003年全年商品房成交量為33717.6 萬平方米，同比增幅為26%，成交金額為7955.7 億元，增幅為32%。

2020年的宏觀經濟開局形勢比2003年更為嚴峻：第一，2019年在國內消費動力不足、國外環境緊張等多重壓力下，GDP 增速下滑至6.1%；第二，盡管中美關系趨于緩和，但是仍舊存在不確定性；第三，新冠肺炎疫情爆發，餐飲、旅游、交通等行業將受到較大影響，制造業、基建等投資也將受到波及，進一步加大經濟下行壓力，經濟短期企穩時間將延后。

截至2020年2月11日，新增確診病例的拐點還未出現，多家市場研究機構對于其短期影響的判斷存在分歧，主要有三種觀點。第一，樂觀情形：疫情于2月底得到有效控制，對一季度GDP 的影響為-0.5%左右。第二，中性情形：疫情于一季度末得到有效控制，對一季度GDP影響為-1%左右。第三，悲觀情形：疫情于第二季度得到有效控制，對一季度GDP 影響為-2%。然而，這些機構較為一致的看法是，此次疫情短期影響較大，但不會改變中長期的宏觀趨勢。因此，盡管筆者亦認為全面評估必須基于2月底的疫情控制情況，但是借鑒SARS 后的政策情況，還是可以對2020年宏觀經濟政策與房地產政策作出方向性研判。

（二）一季度后可能出臺的財政、貨幣政策

1.財政政策：積極是主基調，主要向受到影響的行業傾斜。首先，向受到疫情影響的行業傾斜。在一段時期內，對民航旅客運輸業、旅游業和鐵路旅客運輸業免征增值稅、城市維護建設稅和教育費附加，對餐飲、旅店、旅游、娛樂、民航、公路客運、水路客運、出租汽車業減免部分政府性基金支出。其次，財政赤字率有望突破3%的門檻。最后，地方專項債有可能擴容，超過2019年總額。此外，政策性銀行在此次疫情后將發揮準財政機構的職能，向受到影響的行業提供貼息服務。2月10日，政策性銀行引導下的“防控疫情債”已經獲準發行。

2.貨幣政策：穩健是主基調，保供應的同時向中小企業傾斜。截至2020年1月，M2 增長率維持10%以內的水平超過24 個月，一季度后，在穩健基調不變的前提下，還有2-3 次降準的可能性，SLF-MLF-LPR 層面的降息還存在一定操作空間。2020年2月2日蘇州推出“蘇十條”幫扶中小企業的政策后，山東省、寧波市和上海市分別出臺了針對中小企業的利息優惠政策。

二、新冠肺炎疫情對房地產行業的影響分析

（一）短期影響

1.現金流：安全性至關重要。從資金流入角度看，疫情發生后，各地銷售中心陸續關閉，銷售回款無法實現。對融資性流入的影響表現在兩方面，一是存量項目正常貸款會延后，二是新增項目減少導致新增貸款無法落實。

從資金流出角度看，首先，融資性支出存在約定期限內剛性兌付問題。房企面臨合同到期無法履約的還貸風險。其次，工程款支付壓力。疫情導致進場施工延誤，但工程款仍必須按合同要求支付。盡管有商榷的空間，但是履約風險依然巨大。最后，對于可持續發展的公司而言，投資必不可少，但在現金流有限且必須強調安全性的前提下，謹慎投資與科學選擇尤為重要。

疫情導致房企面臨現金流流入和流出缺口加大的情況，意味著資金安全性是目前至關重要的問題。后續舉措必須圍繞缺口問題的解決展開。

2.房企銷售和供貨：全年走勢前低后高。一方面，新冠肺炎疫情拖累上半年業績，全年走勢前低后高。克而瑞公布的數據顯示，2020年1月百強房企銷售金額為5571.3 億元，同比下降12.7%，銷售面積為4264.0 萬平方米，同比下降12.8%，銷售量明顯下滑。若疫情短期內未能得到有效控制，行業上半年銷售業績堪憂。但從全年來看，購房需求僅是短期內有延遲，中長期來看，需求并未消失，全年整體銷售將可能與2019年持平或微跌，預計2020年下半年，銷售會迅速回暖。

另一方面，復工與新開工延后，一季度供貨勢必減少，下半年隨著銷售回暖，新開工與竣工面積將明顯提升，供貨隨之增加。因此，供貨也會呈現前低后高的走勢。

3.房企投資：節奏把握的精準度要求將更高。受疫情影響，一季度土地供給萎縮，地方政府財政存壓，預計后三季度土地供應總量較2019年同期會有一定程度增加。同時，二級土地市場或出現收并購機會，這來自于部分中小企業存量項目的轉讓意愿。

疫情帶來資金緊張狀況，疊加供給節奏與數量的變化，對房企而言，投資節奏把握的精準度要求將遠高于以往任何時期。

4.房企生產：無法按期交付與開盤帶來的風險。房企生產主要有兩方面影響：一是項目在預售合同期內無法竣工交付，導致出現合同違約風險，引起客戶群訴，給社會穩定造成一定壓力；二是部分項目開工在即，一旦延期，將直接使開盤滯后，其間會產生較高的資金成本，直接增加項目成本，給房企帶來經營效益壓力。

（二）中長期影響

2016年下半年至今，我國房地產市場調控進入新一輪收緊周期，與以往調控不同，這一輪調控呈現短期調控與長效機制相結合的特點，強調房地產市場的基調是“房住不炒”,“穩地價、穩房價、穩預期”, 因城施策，聚焦防范，不將房地產業作為短期刺激經濟的手段。

土地方面，短期內受疫情影響，政府會對土地供應節奏作出調整，但從中長期來看，市場土地供應不會有較大改變，仍會進一步加大土地供應調控力度以穩定土地價格，適時調整土地供應總量、結構及供應方式、節奏、時間，以保障房地產市場健康持續穩定發展。

金融方面，2019年房地產信托及地產債融資端全面收緊，治理融資亂象。受當前疫情影響，國家穩健的貨幣政策會松緊適度，對房地產財政不會有較大的刺激政策出臺。從房地產行業中長期發展來看，“穩預期、防風險、降杠桿”，加強房地產融資與信貸管理，仍是重中之重。

市場方面，疫情過后，在“穩”字當頭的條件下，為了保就業與保持地方穩定，政府對受影響的企業會出手幫扶，但政府的一系列幫扶政策僅是幫助企業走出困境的外因，最終“活”下去，還需依靠企業自身的努力。

本文從傳統柯布道格拉斯生產模型入手，構建含技術進步指標的分析模型。考慮到發達國家與發展中國家技術進步的途徑并不完全相同，筆者引入了虛擬變量以區分兩者區別。另外，本文構建了ISU指標作為模型中的被解釋變量，衡量產業結構升級的效果，并以世界銀行等國際組織公開數據對該模型進行實證檢驗。結果不僅驗證了前文假設，同時發現金融發展水平對技術進步的影響并不顯著。另外，通過虛擬變量的相關系數測算，本文發現發達國家與發展中國家間的技術轉移是顯著存在的，且金融發展水平對發展中國家通過技術提升產業結構的作用顯著。

因此，從中長期判斷，房地產行業仍然會發揮重要作用，其“宏觀經濟重要組成部分”的地位不會改變，但在“三穩”當先、一城一策的模式下，對房地產市場嚴調控的局面將維持很長一段時間。

三、房地產企業的應對策略

此次疫情給房地產行業帶來損失已不可避免，面對現金流、銷售與供貨、投資、生產等方面受到的影響，不能依賴短期政策的扶持，而應采取有效措施，通過提升企業內功，在資金能力、營銷能力、投資能力及運營能力方面下功夫，以實現企業可持續發展。

1.確保現金流安全，加大回款與融資，合理控制負債率。首先，開源是首要舉措。一是增加經營性現金流入，根據每個企業自身狀況與特定區域戰略進行決策，緊抓存量銷售與回款，強化與銀行、客戶溝通，并加大監管資金盤活與分配；二是增加融資性現金流入，在公司戰略允許的范圍內，盡可能多放款，加大項目合作，分擔風險；三是實現融資創新，探索新型融資渠道，合理控制負債水平。

其次，節流必不可少。第一，控制經營性現金流出，一方面嚴控工程款及稅費支出，但要確保上半年開盤與交付項目支出，另一方面挑戰極限式降低成本，壓縮非必要業務與費用，杜絕跑冒滴漏及沒有產出的投入，提升成本意識；第二，統籌融資性現金流出，動態梳理資金計劃，優先保證上半年到期還貸，必要時可與銀行溝通合理展期可能，確保履約承諾，防范逾期風險；第三，安排好投資性現金流出，保證在公司現金流安全的前提下，擇機出手，增加優質土地儲備。

2.數字化營銷創新，籌劃疫情后供貨去化，提升物業服務黏性。首先，推進創新營銷模式，打造線上銷售展示平臺與引流平臺，做好圈層傳播，加強引流蓄客。同時，拓展多種去化渠道，緊抓銷售與回款。當前，大部分城市已要求關閉銷售中心，線下銷售渠道受限，拓展線上服務不失為一種可行方式。可以預見，數字營銷是對未來線下營銷的必要補充。

其次，疫情后銷售去化無疑是房企面臨的硬仗，可針對不同城市特點，采取不同的營銷策略，房企需儲備資源以應對疫情結束后的市場回溫。當前，房企應重點考慮調整運營節奏，提前籌劃疫情后去化策略，一旦開閘，快速實現銷售回款，拉開與競爭對手的差距。

3.投資策略抓精準，投資決策抓節奏。一方面，在現金流安全的前提下，積極運用科學工具提高投資效率。鑒于本次疫情可能帶來的契機，房企拿地需更加理性，加大土地、客戶與市場研究，抓住市場結構性機會，實現精準投資。

另一方面，動態關注各地方房產調控政策，在把握土地出讓節奏的基礎上，找到窗口期，通過招拍掛、收并購并舉，積極獲取優質地塊，優化土儲結構。

4.提前規劃工程進度、交付及開盤，提升企業運營保障能力。首先，此次疫情已直接影響房地產項目開工、開盤、交付等關鍵節點，房企需根據當地防控措施，據實規劃調整推盤節奏、工程進度，適當優化節點安排，將一些能夠在線完成的研發設計、宣傳策劃等工作前置安排，以避免疫情結束后倉促推進。

其次，需與各施工單位、供應商提早溝通防疫要求與工期排布，提前儲備復工人員、運送材料并采購防疫設備，防止復工產生反復，爭取將疫情影響降至最低程度。

第三，對上半年及年度內交付、開盤項目，需提前評估交付風險，向客戶提前告知因疫情可能影響網簽、工地開放、交付等活動，在線上每周發送工程周報，管理控制客戶情緒，并提供補救方案，以便客戶提前做好時間安排。

四、結語

新冠肺炎疫情給宏觀經濟與房地產行業帶來了巨大的影響。本文通過回顧2003年SARS 疫情影響，分析此次新冠疫情可能對宏觀經濟、房地產行業的影響，對房地產企業在現金流、銷售與供貨、投資、生產等方面提出應對策略，以期助力其在將損失降至最低程度的同時，能夠迅速恢復生產與銷售。