我國商品房預售制度的存與廢

文/孟瑞琦

一、引言

自1994年以來，我國逐漸確立商品房預售制度,該制度推動國內房地產業發展，緩解企業資金緊張狀況，成為了當前商品房市場的主要銷售模式。隨著國內房地產開發商二十余年的資本積累，當前大多數開發商均在不同程度上嘗試運用高杠桿撬動資金,不敢加杠桿的地產商，在當前“大魚吃小魚”的商業競爭環境下難以生存。但當行業處于下行趨勢時，這一制度就會帶來巨大風險隱患，可總結為易造成房地產價格泡沫、為開發商非法集資和轉嫁風險提供便利、缺乏第三方監管、政府監管缺位這四方面，比如開發商負債率過高導致資金鏈斷裂，從而引發爛尾樓無人管理的現象。基于此，本文將梳理我國現行的商品房預售制度，分析該制度取消后可能帶來的影響，并給予有針對性的應對之策。

表1 我國商品房預售制度的相關政策梳理

二、商品房預售制度的發展歷程

商品房預售制度可以追溯至20 世紀50年代的香港。第二次世界大戰后經濟恢復，大批人口流入，人們對于住房市場的需求迅速擴張。因此，香港企業家霍英東對其成立的立信置業有限公司進行了創新性變革，首創“預售樓花”一詞，開創了分期付款的先河，這相對當時實行的現樓銷售政策顯得十分超前。1956年，香港政府正式發布了《預售樓花同意書》，并在隨后對該文件進行了完善與詳細說明。[1]我國內地在很大程度上借鑒了香港房地產市場的相關經驗，于1994年開始逐漸引入該制度，并在隨后的商品房預售發展及完善期間，密集發布了諸多文件。近些年來相關政策的發布情況如表1 所示。

2018年10月30日，廣東省房地產協會發布了《關于請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》[2]，與此同時披露的還有國家向廣東等六個省份相關建設管理部門所發布的相關文件，引發了我國各界的熱烈探討。這些文件的核心就是要求各地區管理部門對現有商品房預售許可制度的去與留盡快提出評估意見。這些文件也成為當前討論是否應該取消商品房預售制度的關鍵。

三、取消商品房預售的影響

在當前全國信貸政策處于持續收緊及房價恢復理性的階段時，取消商品房預售制度與近年來國家提倡的“去杠桿”在本質上很相似。下面將從政府、開發商及消費者三方面分析取消商品房預售制度所帶來的影響。

對于政府來說，根據時間維度劃分，從短期來看，商品房預售制度的取消可能會暫時性抑制房地產開發商的拿地熱情，但在房價上的體現并不明顯，故政府在調控過程中仍占有主動權。長期來看，這有助于推動我國房地產行業的良性發展[3]，同時可推動房地產市場長效機制的建立，減少風險發生的可能性。

對于開發商來說，商品房預售制度的取消在很大程度上代表著房企高周轉模式的停止。一方面，從短期來看，開發商面臨較大的融資困難，尤其是中小企業，其單一的融資手段往往導致高負債。短時間內的新房供給減少將打亂市場供給平衡，呈現出“供不應求”的現象，從而導致房價小幅度提高，但當前市場上的存量二手房供應將在很大程度上填補空缺。另一方面，從長期來看，這對我國房屋質量的提升與房地產行業的健康、穩定發展有極大的促進作用。[4]

對于消費者來說，其在購房過程中往往承擔著大部分資金風險。商品房預售制度取消后，在短期內可供使用的房屋數量將會迅速下降，從而引發兩種結果：第一，供應短缺；第二，許多負債累累的開發商的資金鏈很可能面臨斷裂。從長期來看，在取消商品房預售制度之后，開發商將更加注重住宅的質量。[5]由此可知，若全面推行現房銷售制度，房屋的投資價值將極大提升。[6]

四、應對之策

1.房地產市場長效機制建立是改變預售制度的契機。商品房預售制度的變革將使我國房地產市場產生較大波動，市場供需矛盾可能在一定時間內爆發，給我國房地產市場帶來一定負面影響。政府應率先建立房地產市場的長效機制，做好宏觀引導工作，解決取消商品房預售制度帶來的管理、財務等風險問題。政府應愈發重視房地產市場長效機制的建立與完善工作，從國家長期效益出發，減弱高杠桿帶來的不良影響，全面開展現房銷售。

2.加強法律監管，增加附加條件。法律監管作為保障房地產市場平穩推進的重要因素之一，在維護國內房地產市場平穩運行方面起到關鍵作用，故提出以下兩方面建議：一方面，引入第三方機構。建議將預售資金交由第三方部門監管，以此增強政府監督的公正性。[7]另一方面，政府應建立完善的房地產市場獎懲機制，依據監管結果，有選擇地將土地資源供給偏向優質的開發商，將風險分散至開發商與消費者兩者身上，以此減少風險發生的概率。[8]

3.嘗試在試點城市逐漸取消預售制度。結合目前國內信貸政策一直處于緊縮狀態的情況，大部分開發商的負債率愈發上升，若在短時間內取消預售制度，房地產開發商的融資周期將明顯延長，在當前市場波動明顯的情況下，其資金鏈很容易斷裂，從而導致項目失敗。基于以上情況，我國應推出部分試點城市，在新出售土地的售賣環節進行嘗試，并制定相關的進度安排：第一階段，提高項目的主要結構形象進度。第二階段，在第一階段的基礎上，全社會全面展開現售工作，實時向消費者公開相關信息，以此增強行業透明度及公信力。

綜上所述，我國商品房預售制度的探索在未來仍有很長的道路要走，其最佳發展策略為：第一，前期廣泛收集廣大消費者意見，交由相關專家進行甄選與評價。第二，用一至兩年的緩沖時間進行修改與完善，并由主要部門進行實時監督。第三，在全國范圍內進一步推廣，落實好不同參與主體的利益分配，逐步進行改革。