房地產(chǎn)公司的稅收籌劃

摘要：房地產(chǎn)公司的稅收籌劃一直是當(dāng)前社會(huì)的熱門話題，每次其立法問題一經(jīng)提出，都會(huì)受到社會(huì)上廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展關(guān)系著我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長。但目前我國房?jī)r(jià)快速的攀升使得大部分居民望房興嘆，因此政府不斷地加大對(duì)房地產(chǎn)公司的調(diào)控力度。而稅收籌劃作為調(diào)控房地產(chǎn)公司活動(dòng)的主要工具之一，對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)的發(fā)展起著關(guān)鍵性的作用。1994年的分稅制改革后的稅收體系已經(jīng)不能夠滿足于當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)，且現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)也不太成熟，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)處于脫節(jié)和瀕臨失控狀態(tài)。所以，我們應(yīng)盡快完善房地產(chǎn)公司的稅收籌劃體系，為早日實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)和完成社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);稅收;籌劃

中圖分類號(hào)：F23文獻(xiàn)識(shí)別碼：A文章編號(hào)：

2096-3157（2020）03-0112-03

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃基本情況

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司2018年開始開發(fā)w小區(qū)2期工程，從2018年到2019年，分別繳納增值稅135.5萬元和179.64萬元;房產(chǎn)稅0.40萬元和2.10萬元;契稅9.52萬元和12.72萬元;土地增值稅0.48萬元和0.48萬元;企業(yè)所得稅40.35萬元和134.79萬元;個(gè)人所得稅11.42萬元和13.30萬元。這兩年的年度增長幅度明顯。在未來，公司將持續(xù)這一發(fā)展勢(shì)頭，收入還將更大幅度的增加，這充分反映了公司業(yè)績(jī)良好，發(fā)展迅速。

1.針對(duì)房地產(chǎn)公司設(shè)置的稅種

（1）房產(chǎn)稅：是向產(chǎn)權(quán)人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，它的征收對(duì)象是房產(chǎn)，計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的剩余價(jià)值。

（2）土地增值稅：是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。

（3）契稅：是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

2.與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種

（1）增值稅：公司將持續(xù)這一發(fā)展，增值稅還將更大幅度地增加，這充分反映了公司業(yè)績(jī)良好，發(fā)展迅速，企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)沉重比較沉重。

（2）企業(yè)所得稅：是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)獲得的凈利潤進(jìn)行征稅。

（3）個(gè)人所得稅：是對(duì)自然人取得各項(xiàng)收入進(jìn)行征稅的一種所得稅。

房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了重要的支撐，然而其對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)稅制度自改革開放才真正開始得到發(fā)展，由于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度遠(yuǎn)超過預(yù)期，與房地產(chǎn)稅制度的發(fā)展速度產(chǎn)生了較大的脫節(jié)，當(dāng)前的市場(chǎng)和社會(huì)都急需一個(gè)能夠配合、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和社會(huì)進(jìn)步的制度通過立法的形式頒布。同時(shí)，向其他國家和地區(qū)房地產(chǎn)稅制度進(jìn)行借鑒有利于推動(dòng)我國房地產(chǎn)稅收制度的理論研究的進(jìn)步。

二、L房地產(chǎn)公司納稅籌劃案例分析

1.企業(yè)基本情況

L公司為某房地產(chǎn)企業(yè)，自成立之后，開展諸多工程項(xiàng)目，總開發(fā)建設(shè)面積已經(jīng)超過150萬平方米，目前公司員工超過100名，在全國各地都擁有銷售樓盤。公司房地產(chǎn)產(chǎn)品遠(yuǎn)銷東南亞、中東等地區(qū)，獲得了客戶的廣泛好評(píng)。

2.企業(yè)涉稅現(xiàn)狀

近幾年來，隨著 L公司的快速發(fā)展，其開發(fā)的工程項(xiàng)目頒布全國，自公司成立以來，公司開始加大對(duì)中小型工程的開發(fā)力度，在市場(chǎng)中占據(jù)份額數(shù)量逐漸提升。截止到2018 年，L公司總業(yè)務(wù)量已經(jīng)超過 30000萬元，納稅額度也由之前的600萬元直接提升到2500萬元，企業(yè)稅負(fù)得到了顯著提升。通常情況下，L公司運(yùn)營業(yè)務(wù)中包含的稅務(wù)種類主要有所得稅、增值稅、土地增值稅等。為此，企業(yè)所得稅也就按成本費(fèi)用核定，規(guī)定期按25%的征收率繳納企業(yè)所得稅。

三、房地產(chǎn)公司稅收籌劃中存在的問題

稅收籌劃在我國起步較晚，但近幾年已經(jīng)得到了迅速的發(fā)展，各房地產(chǎn)公司已經(jīng)開始著手稅收籌劃策略的設(shè)計(jì)，以達(dá)到最大程度的節(jié)稅目的，從而使自己的利益達(dá)到最大化。但由于稅收知識(shí)普及程度的落后以及各企業(yè)財(cái)務(wù)專業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)的不足，再加上我國稅收政策還趨于不斷完善之中，造成我國企業(yè)稅收籌劃策略的設(shè)計(jì)仍然存在著很多的不足，主要表現(xiàn)在兩點(diǎn)：稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不足和對(duì)稅收籌劃成本的忽視。我國企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃策略設(shè)計(jì)中往往忽略其存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，其主要表現(xiàn)在如下四個(gè)方面的問題：

1.缺乏稅收籌劃意識(shí)

稅收籌劃一般對(duì)財(cái)務(wù)部門規(guī)定比較明確，關(guān)于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)具體應(yīng)該做什么少有說明。導(dǎo)致企業(yè)的高層管理人員忽視稅收籌劃，沒有意識(shí)到或不重視通過合法的籌劃保護(hù)自己合法權(quán)益。而且管理層們始終重視成本控制，創(chuàng)造了許多精明的成本控制手段，但忽視了作為企業(yè)成本支出重要組成部分的稅收支出籌劃。企業(yè)管理人員覺得，稅收方面的計(jì)劃應(yīng)該是財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)，他們不知道領(lǐng)導(dǎo)加入和支持稅收籌劃，對(duì)企業(yè)稅收籌劃有積極的推動(dòng)作用。

2.稅收籌劃與偷漏稅概念混淆

企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的目的是為了以最低的成本實(shí)現(xiàn)最大的效益，而這一活動(dòng)進(jìn)行的必要前提應(yīng)當(dāng)是在法律規(guī)范的范圍之內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)明白，任何偷漏稅、抗騙稅的行為都是違法的。當(dāng)前，很多企業(yè)在稅收籌劃的過程中，為了最大限度地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利益，往往采取各種行為來減少稅款的繳納。而對(duì)于稅收征繳相關(guān)法律知識(shí)的混淆認(rèn)識(shí)則導(dǎo)致了部分企業(yè)采取不正當(dāng)?shù)氖侄螌?shí)現(xiàn)少納稅的目的。這一行為不僅增加了企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于企業(yè)自身的健康營運(yùn)也是具有危害的，不利于企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

3.稅收法律法規(guī)政策不熟識(shí)

健全的稅收法律體系是維護(hù)我國稅收征繳體系和諧運(yùn)轉(zhuǎn)的必要前提，對(duì)于每一個(gè)涉及其中的企業(yè)而言，都應(yīng)當(dāng)對(duì)稅收相關(guān)的法律法規(guī)有成熟的認(rèn)識(shí)。只有了解到納稅的具體規(guī)范，才能保證稅收籌劃的合法性和合理性，才不會(huì)造成“該繳的稅沒繳，不該繳的稅亂繳”的現(xiàn)象。反之，若是因?yàn)閷?duì)稅法的具體規(guī)范認(rèn)識(shí)不清而造成了多繳稅，便是對(duì)企業(yè)資本的一種不必要的浪費(fèi);若是因?yàn)閷?duì)稅法的具體規(guī)范認(rèn)識(shí)不清而造成的少繳稅，則會(huì)導(dǎo)致在補(bǔ)交稅款的同時(shí)受到處罰，這對(duì)企業(yè)的運(yùn)營都是百害而無一理利的。

4.房地產(chǎn)營業(yè)稅稅制復(fù)雜，征管難度大

房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅要求較為繁瑣，而且稅法規(guī)定與會(huì)計(jì)處理之間存在一定差異。比如，《營業(yè)稅暫行規(guī)定執(zhí)行細(xì)則》中強(qiáng)調(diào)：“機(jī)構(gòu)或公司的領(lǐng)導(dǎo)者一直沒有想辦法組織力量申報(bào)高新技術(shù)企業(yè)，沒有享受 15%的優(yōu)惠稅率，同時(shí)對(duì)納稅籌劃的意識(shí)不足，對(duì)公司會(huì)計(jì)人員沒有納稅籌劃的具體要求。” 公司會(huì)計(jì)人員也從來沒有根據(jù)公司實(shí)際情況，研究相應(yīng)的納稅籌劃對(duì)策，造成公司稅收一直比較重。因此，公司的領(lǐng)導(dǎo)者缺乏納稅籌劃意識(shí)，也是該公司房地產(chǎn)營業(yè)稅稅制復(fù)雜，征管難度大的原因之一。因?yàn)榉康禺a(chǎn)領(lǐng)域目前營業(yè)稅策略編制較早，稅制相對(duì)復(fù)雜，存在滯后性，稅收征管的難度也逐漸加大，公司未能根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況的變化適時(shí)調(diào)整成本核算方法，加重了稅負(fù)。

四、我國房地產(chǎn)稅收籌劃的對(duì)策

1.重視企業(yè)員工培訓(xùn)，提升員工素質(zhì)

“營改增”后，增值稅的賬務(wù)處理等方面與營業(yè)稅相比較為復(fù)雜，對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力和學(xué)習(xí)能力要求更高。一方面，財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)自身的學(xué)習(xí)能力，要不斷充實(shí)自己，主動(dòng)學(xué)習(xí)增值稅相關(guān)的知識(shí)，了解和掌握營改增后不斷出現(xiàn)的相關(guān)政策。另一方面，企業(yè)應(yīng)開展相關(guān)培訓(xùn)，使企業(yè)財(cái)務(wù)人員熟悉相關(guān)政策變化，提升財(cái)務(wù)人員的能力和專業(yè)素養(yǎng)。與時(shí)俱進(jìn)地學(xué)習(xí)國家新的政策法規(guī)可以使得公司管理層和財(cái)務(wù)人員的稅法和相關(guān)財(cái)政知識(shí)得到提高，提升財(cái)務(wù)人員從業(yè)素質(zhì)。特別是增值稅改革之后對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)可以使得公司能夠在合法范圍內(nèi)最大程度地享受稅收優(yōu)惠政策，提升公司整體競(jìng)爭(zhēng)力。要對(duì)公司財(cái)務(wù)人員和公司管理層進(jìn)行有效的警示教育，維護(hù)法律的嚴(yán)肅性，充分發(fā)揮法律的震懾力作用。

2.建立健全系統(tǒng)的稅收管理體系

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商品房，房地產(chǎn)開發(fā)公司支付的地價(jià)為600萬元，開發(fā)成本為1000萬元。假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分享利息，在增值稅改革之前，由于購買的固定資產(chǎn)增值稅不能作為進(jìn)項(xiàng)稅扣除，使得企業(yè)多繳納了稅費(fèi)，在整個(gè)固定資產(chǎn)使用期間實(shí)際繳納的稅費(fèi)是股買價(jià)格的13.95%。如果在增值稅改革之后購買者500萬元固定資產(chǎn)，那么產(chǎn)生的稅費(fèi)影響是：85萬元的進(jìn)項(xiàng)稅可以進(jìn)行抵扣，固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值為500萬元。

根據(jù)以上稅收管理情況，我國可以結(jié)合房地產(chǎn)自身的實(shí)際情況，參照其他國家的稅收管理體制改革的制度以及其進(jìn)程，明確各部門的職責(zé)分工，結(jié)合稅務(wù)人員與學(xué)者的理論指導(dǎo)，建立健全符合自身發(fā)展的系統(tǒng)的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身的實(shí)際情況，建立健全完善的增值稅核算制度體系，并且時(shí)刻關(guān)注國家政策的變化，以便于及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施。近年來，我國發(fā)布了多項(xiàng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)緊密關(guān)注國家稅收優(yōu)惠政策的變化，注意使用房地產(chǎn)的過渡性政策，靈活調(diào)整適合企業(yè)內(nèi)部的策略，合理運(yùn)用企業(yè)適用的稅收優(yōu)惠政策，及時(shí)清理過時(shí)的稅收優(yōu)惠政策，時(shí)刻學(xué)習(xí)相關(guān)政策，完善企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)體系。

3.根據(jù)稅負(fù)變化合理調(diào)整銷售價(jià)格

近年來，我國的房?jī)r(jià)一路高漲，消費(fèi)者就高房?jī)r(jià)望而卻步，房地產(chǎn)公司去庫存問題也變得棘手。房開公司應(yīng)結(jié)合自身的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)做好稅負(fù)變化的預(yù)測(cè)。通過公司現(xiàn)實(shí)稅負(fù)變更以及成本管理現(xiàn)狀與市場(chǎng)供需現(xiàn)狀有效調(diào)節(jié)出售規(guī)格，發(fā)現(xiàn)稅率的臨界點(diǎn)，最大層面地在確保利潤的條件下縮減出售規(guī)格，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，增加獲利實(shí)力。降低房屋銷售價(jià)格導(dǎo)致銷售收入減少了，在可扣除項(xiàng)目金額不變的前提下，增值率自然會(huì)降低。這一方法是否適當(dāng)，關(guān)鍵在于比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。在折舊期內(nèi)增值稅計(jì)入折舊的成本為：85萬元÷5=17萬元，使得在折舊期內(nèi)成本增加了17萬元，在折舊期內(nèi)企業(yè)所得稅少繳納17萬元×25%=4.25萬元，城建稅附加少繳納4.25萬元×10%=0.425萬元，5年折舊期內(nèi)少繳納的稅費(fèi)總共為4.25萬元×5+0.425萬元×5=23.375萬元，在不算資金的時(shí)間成本的前提下，公司因?yàn)榉康禺a(chǎn)固定資產(chǎn)實(shí)際支付的稅費(fèi)為：93.5萬元-23.375萬元=70.125萬元，在考慮資金時(shí)間成本情況下，假設(shè)資金的時(shí)間成本為6.65%，則因?yàn)橘徺I固定資產(chǎn)繳納的稅費(fèi)為：93.5萬元-500萬元×0.85%-500萬元×3.5%-500萬元×0.4%=69.75萬元。

4.征收方式的科學(xué)選擇

房地產(chǎn)公司主要以經(jīng)營電腦和配件為主要業(yè)務(wù)，因?yàn)椴捎玫氖呛?jiǎn)易記賬方式，經(jīng)相關(guān)的稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)為不能夠準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出，能夠準(zhǔn)確核算收入總額，為此實(shí)行了核定應(yīng)有所得率為企業(yè)所得稅的征收方式。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)企業(yè)所得稅核定征收辦法的通知》中明確規(guī)定，企業(yè)采用核定應(yīng)稅所得率征收的，應(yīng)納所得稅額等于適用稅率與應(yīng)納稅所得率的乘積，應(yīng)納稅所得額等于應(yīng)稅所得率乘以收入總額。在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的時(shí)代背景下，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)流程變得越來越復(fù)雜，對(duì)于大型房地產(chǎn)集團(tuán)來說，傳統(tǒng)的資金管理模式已經(jīng)愈發(fā)難以符合發(fā)展需要，而采用征收方式的科學(xué)選擇，則能夠提升大型房地產(chǎn)公司在資金管理方面的效率，通過該模式下的集中核算，可以處理大型集團(tuán)的的會(huì)計(jì)處理和賬務(wù)往來管理，從而提升財(cái)務(wù)核算的準(zhǔn)確性和集中性。通過房地產(chǎn)公司集中管理控制模式，能夠?qū)崿F(xiàn)全面預(yù)算和稅務(wù)管理，從而更好地優(yōu)化人力資源配置。征收方式的科學(xué)選擇表現(xiàn)出強(qiáng)大的生命力，世界各發(fā)達(dá)國家都在積極應(yīng)用。但需要注意的是，雖然征收方式的科學(xué)選擇對(duì)于房地產(chǎn)公司資金管理有著諸多優(yōu)勢(shì)，但其尚處于起步發(fā)展階段，在實(shí)際應(yīng)用的過程中還存在一些問題。在房地產(chǎn)公司中，財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心能夠獲取房地產(chǎn)公司及分子公司的財(cái)務(wù)信息，從而為相關(guān)資金管理決策的制定提供依據(jù)支持。一方面，能夠科學(xué)評(píng)估不同融資渠道，選擇合理的融資渠道滿足房地產(chǎn)公司及分子、公司發(fā)展需求，保障房地產(chǎn)公司健康發(fā)展;另一方面，決策者根據(jù)詳細(xì)的財(cái)務(wù)信息，對(duì)如何科學(xué)地使用資金有所了解，能夠制定合理的資金使用方式，提升資金使用效率，從而為房地產(chǎn)公司創(chuàng)造更多的價(jià)值。可利用信息技術(shù)手段建立數(shù)據(jù)倉庫和數(shù)據(jù)分析平臺(tái)，能夠?qū)y行賬戶集中管理，各個(gè)分公司的賬戶由房地產(chǎn)公司集中管理，如果分公司要開立賬戶，則需要房地產(chǎn)公司審批，這就從根本上杜絕了分、子公司私立賬戶的問題，房地產(chǎn)公司能夠打破時(shí)空限制，實(shí)時(shí)監(jiān)控分子公司賬戶資金余額。此外，房地產(chǎn)公司建立資金池和銀聯(lián)互聯(lián)統(tǒng)一支付平臺(tái)，統(tǒng)一收入和支付資金，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)公司的集中管控。采取收支兩條線的集團(tuán)公司管理方式，保證了房地產(chǎn)公司資金使用的透明度，確保了每一筆資金的收入和資金支出都是經(jīng)過授權(quán)和公開的。通過采用該模式，房地產(chǎn)公司的稅收籌劃管理流程得到了最大程度的優(yōu)化，其財(cái)務(wù)工作效率得到了顯著提升，這也有利于集中管控稅收籌劃，解決了傳統(tǒng)管理方式下稅收籌劃控制力弱、透明度低的問題。

5.充分利用稅收優(yōu)惠政策

新中國成立以來，鑒于我國不同發(fā)展階段的歷程差異，在稅收政策方面也進(jìn)行不斷的調(diào)整和完善。而自改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)與世界市場(chǎng)的不斷深入，很多企業(yè)的生產(chǎn)業(yè)務(wù)也與國際接軌，尤其在房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)出口業(yè)務(wù)方面，更是呈現(xiàn)了一派欣欣向榮的景象。因此，對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，不僅要深入了解國內(nèi)的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，對(duì)于國際稅法的各類優(yōu)惠協(xié)定也應(yīng)當(dāng)有所了解。如何合理有效地運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策亦成為了稅收籌劃中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。我國歷來將房地產(chǎn)生產(chǎn)作為立國之本，因此可以說，房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展鏈條中是極具特殊性的，國家對(duì)于相關(guān)方面也出臺(tái)了許多稅收優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)熟練掌握有關(guān)知識(shí)文件，才能更加有效的進(jìn)行稅收籌劃，從而降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

五、結(jié)語

稅收籌劃是一項(xiàng)前瞻性的活動(dòng)，是通過對(duì)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)納稅情況的合理調(diào)整，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的高級(jí)管理。因此，想要實(shí)施開展有效的稅收籌劃，這就要求企業(yè)的稅收籌劃人員除了應(yīng)具備財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的基本素質(zhì)外，還應(yīng)具備對(duì)經(jīng)濟(jì)、稅收、相關(guān)法律、法規(guī)及其變化趨勢(shì)的把握能力的職業(yè)素養(yǎng)。所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加快組建稅收籌劃專業(yè)人才隊(duì)伍，不斷提高企業(yè)的稅收管理水平，進(jìn)而在財(cái)務(wù)管理中降低企業(yè)的稅收負(fù)但，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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作者簡(jiǎn)介：

商小剛，供職于海口中天華信會(huì)計(jì)師事務(wù)所。