房地產項目的主要風險點及其防范對策

劉一霖

摘要：從目前我國的房地產項目的發展來看，整體的投資現狀還是存在很大的風險的。許多地區房價都已接近“天價”，對于真正想要購房的人，許多樓盤的價格都使其望而卻步。而作為房地產投資者也面臨著極大的風險，盈利與虧損可能就在一瞬間改變。針對房地產的特性，相關的投資人員也應該對其風險有一定的防范措施。

關鍵詞：房地產項目;風險管理;風險防范

1 房地產項目的主要風險點

1.1 宏觀環境風險

1.1.1 政策風險

國家政策的調整對全國各個行業的影響都具有導向性作用。對房地產產業而言，國家及地方政府的政策變動，如產業投資、土地稅收、金融政策等宏觀政策的變化等，都會直接影響房地產行業的市場環境，商品供求變化，尤其是房地產項目開發周期比較長，因此房地產行業的興衰受政策影響比較大。

1.1.2 項目開發地域風險

我國沿海地區發達與內陸地區落后的不均衡經濟發展狀況，在房地產投資上也表現出了巨大反差，加之不同地域存在地理區位、資源、基礎設施、政策及市場條件和政治文化等因素的影響，導致不同地域的房地產項目投資的結果也不盡相同，風險差異明顯且同樣的風險因素在不同地區的表現也各不一樣。

1.1.3 自然風險

主要是指由于不可抗力原因，如水災，火災、風災、雪災，地震、瘟疫等對房地產產業施工工期的延期影響或對施工建筑、工人等造成破壞或傷害的過程，給房地產產業投資帶來的經濟損失風險。

1.2 市場競爭及融資風險

1.2.1 土地風險

投資房地產，首先要拿地，土地具有不可移動性，土地的地質屬性、自然屬性、開發與土地的價格會很大程度影響施工成本，土地所處地段的社會經濟及地理條件的優劣與該項目房地產商品的價格有著密切的關系。且土地有動工期限的相關規定，會引發房地產業的投資風險。

1.2.2 資金風險

資金風險通常有籌融資風險和銀行利率風險。目前階段，因我國經濟發展進入常態化，發展動力由要素驅動和投資驅動逐漸轉向創新驅動。金融政策不斷調整，信貸政策緊縮，規模也進行了偏向性調整，中小企業融資成為一個普遍難題。房地產開發對銀行的融資依賴度高，如資金鏈短缺就可能造成項目難以完工的重大損失。銀行利率的變動會給房地產投資帶來較大波動，低利率使得房地產投資成本降低，能夠刺激市場，而高利率則反之。資金風險是房地產開發風險的一個重點。

1.2.3 市場競爭決策風險

房地產業的高額利潤吸引了大量投資者爭先恐后地擠入房地產行業，使得房地產業供給量逐步增大，從供不應求到供大于求，市場供給需求不相匹配，導致了類型相似樓盤銷售停滯或者不得不加大宣傳推廣的成本。同時，還要面臨著跨國公司進軍我國房地產市場的形勢，或是有的地區價格壟斷的幾家公司進行價格串通的風險，競爭壓力日趨激烈。然而，房地產投資最關鍵在于決策層最后的拍板決定，而投資決策層的最后決策風險主要源于項目前期調研是否專業、充分、深入，可行性研究是否精確到位，預算方案是否精準合理，設計方案是否最優。

1.3 建設期風險

房地產投資建設周期較長，一般來說，建設期風險有施工成本風險和質量管理風險。這期間，不確定性因素較多，如對市場趨勢預測的偏差;項目材料預算數量虛增、單價高等因素都會導致成本增加。質量是消費者、房地產企業關注的重要因素。在開發過程中，如果施工管理不到位，戶型結構不是最優方案，分包單位偷工減料等，都會導致工程質量驗收不過關，增加開發成本。

2 房地產項目風險防范措施

2.1 關注市場動向，提高企業風險意識

在進行房地產項目投資時，投資方要強化風險意識，關注房地產市場變化和相關政策的變動。結合市場動向和相關政策確定投資項目，加強對市場行情的了解，要根據國家政策和消費需求信息開展房地產項目投資活動，有針對性地開展工作，選擇合適的房地產項目進行投資，避免發生投資風險，提高企業收益。關注市場動向，房地產企業可以構建專門的房地產項目信息收集體系，以便能夠在第一時間掌握國家的相關政策和整體的市場行情，及時有效地對房地產投資項目進行調整和優化，避免由于與國家政策不符導致投資項目失敗。對國家政策的分析，要做到全方位多層次考慮，根據市場和國家政策，做好長遠的項目投資計劃，保證投資效益。

2.2 做好房地產項目投資組合工作

我國房地產項目眾多，收益不同，風險也不同，為有效管控房地產項目投資風險，可以對多種類型的房地產項目進行組合投資。投資方在進行房地產項目組合投資時，可以對類型相差較大的項目進行組合，當其中某個類型的項目出現風險時，確保另一個項目的投資能夠有效規避風險，進而最大程度地保證投資收益。投資方在對房地產投資項目進行選擇組合時，應對項目情況進行全面調查，了解施工企業和項目相關企業的發展情況，保證投資項目的可靠性。資金充足的投資方在進行組合投資時具有較大的優勢，能夠實現對不同類型項目的投資，不僅能夠保證企業資金的流動性，也能實現對投資風險的有效控制。需要注意的是，投資方要樹立正確的風險意識，通過對房地產項目進行組合并不能完全防止風險的發生，所以投資方在對項目進行組合投資時，應采取相應的風險控制措施。

2.3 樹立調研意識，提高投資項目可靠性

投資方在確定房地產投資項目前，要做到對項目的全面核算和調研，最大程度地提高房地產投資項目的可靠性，避免發生風險。房地產項目影響因素較多，所以投資方要在確認項目前做好充足的調查與研究。投資方可以對投資項目的具體情況和項目的承包企業等進行經濟、財務和信譽調查，進行數據分析與核對。投資方還可以聘請專業項目投資人進行講解評價，全面考量房地產投資項目的整體工作安排與規劃，最大程度地提高投資項目的可行性和低風險性。

2.4 加強信息技術應用

近幾年，信息化技術的發展為我國很多行業帶來了巨大變化，加快了社會的發展與進步。為加強房地產項目投資風險管理，需要加大對信息技術的應用，借助信息化優勢及時有效地獲取投資項目的信息和國家政策，并通過對收集到的信息和數據進行合理分析，為投資方提供可靠的投資意見。在投資房地產項目時，可構建專門的風險系統，對投資項目進行針對性分析，采取有效的手段與措施，進行合理的安排與規劃，保證投資方的項目收益。通過信息化技術的應用，提高風險管理工作的質量和效率，確保項目投資的可靠性。

2.5 提高對保險的重視程度

在房地產項目投資過程中，投資方為了避免企業的經濟損失，保證投資收益，通常采用購買保險的方式實現降低和規避風險。投資方可針對不同的房地產投資項目購買不同類型的保險，從而有效降低投資造成的損失，不僅實現投資方資金的流動循環，也保證投資方各項工作能夠順利開展。對保險公司的選擇，不同的投資方針對不同類型的投資項目有著不同的挑選規則。資金較為充足的投資方可以選擇大型的保險公司進行投保，保證對項目起到有效的保險作用。資金較少的投資方也要根據項目的情況選擇保險公司，避免因保險公司的問題出現無法進行風險補償的情況。投資方對保險公司的規模、行業信譽度以及賠償金額等情況進行了解，保證購買保險的科學性和有效性，降低投資方的投資損失。

3 結語

總之，房地產在國民經濟發展中占據重要位置，對國民經濟穩定有重要作用，故要對房地產項目進行分析，對房地產投資進行風險評估。由于投資市場極具特殊性，極大收益伴隨著極大風險。房地產開發需要對市場充分調研并識別投資風險，合理安排資金，才能應對各類風險。

參考文獻：

[1]張子申，蔣軍成.房地產投資項目中的動態風險控制及其優化[J].學習月刊，2018（5）：51-53.

[2]張惠平.房地產投資風險分析及管理[J].住宅與房地產，2018（19）：24.

[3]周啟清，韓永楠.房地產項目投資風險評價及控制研究[J].技術經濟與管理研究，2018，（8）.

[4]朱明強，馬桂芬.房地產項目投資風險及防范策略分析[J].現代商貿工業，2012（66）：118.

[5]王倩.房地產投資項目風險防范[J].中外企業家，2014（24）：27.