當前物業消防安全管理現狀與應對策略

楊正友

摘要：物業管理是20世紀80年代從香港、臺灣引入內地，并伴隨著改革開放并時并進誕生、發展，是市場經濟的新興產物。在物業管理活動中，保障服務區域內產權人及使用人的生命財產安全是其主要目的和終極指標，而消防安全管理是物業管理最重要環節。其表現形式就是：通過有效的事前干預，預防火災的發生;積極的事中控制，最大限度地減少火災事故的發生，解決因火災發生而給人員和財產造成的事故災難，為產權人和物業使用人提供安全舒適工作、生活生存環境。可以說物業消防安全管理為維護社會和諧穩定、提高人民生活的幸福指數起到不可或缺的作用。

關鍵詞：物業管理;消防安全管理;現狀;應對策略

—、當前物業消防安全管理的現狀

由于物業管理服務進入人民的日常生活，至今也就三十余年的發展歷程，總體上我國的物業管理水平還不高，在消防安全管理方面的經驗還不豐富，體系也不夠完善，需要解決的問題很多。

（一）現行的很多老舊建筑建成于國家建筑工程建設技術標準實施之前，防火設計并未達到現行法律法規制定的要求，特別是在建筑材料使用、間距設置、消防車通道、防排煙設計等方面便落下先天不足。加之二次裝修過程中再出現使用防火等級不足的建筑材料，甚至改變房屋設計用途，隨意超設計負荷的增設用電設備，特別是部分老舊市場、辦公樓后期大量增設空調等大功率電器，又未對其負荷進行必要的檢測和計算，給消防安全管理留下了隱患。

（二）消防安全管理所需經費無出處，由于維修基金的實施和管理在近一、二十年才得到真正落實和加強，過去有些開發商提供的物業管理維修資金沒有法定主管部門監督提留，致使其費用只能全部由業主和使用人來承擔，這樣就勢必會出現業主和使用人不愿意買單情形發生;維修資金不落實，消防設施設備就得不到有效維護保養，必須增設的消防設施也就無法購置。

（三）消防安全管理的職業化隊伍未真正形成，物業管理由于起步較晚，行業自律并未真正形成，行業之間不正當競爭頻繁。目前物業管理行業中具有消防安全管理專業知識的技術型人才屈指可數，面對當今大型建筑中出現的現代化程度很高的消防設施，物業管理人員往往心有余而力不足。由于物業管理者自身能力水平不足，未能妥善處理經營管理和消防安全的關系;特別是為了不得罪產權人，對其應當進行的必要消防硬件方面的整改完善不能大膽要求和督促，自身又鑒于專業能力問題，無法建立起與所管業態相應的消防安全制度體系，或者說雖然有相關的制度體系，但其實用性、可行性、可操作性較差。

（四）消防安全管理主體責任不明，由于目前城市建筑的開發商在設計、裝（維）修階段基本沒讓物業企業介入，形成建、管脫節，造成該產權在物業使用過程中才發現個別消防設施功能不完善、管理不便利、操作不實用等問題，留下先天不足。當前，很多城市都還存在著同一建筑多種業態和多個產權單位因各種原因，不是或不愿共同聘請同一家物業企業現象;這些必然造成物業與物業、物業與業主矛盾眾多。由于物業消防安全管理涉及許多行業，而物業企業與區域內業主或物業使用人又常常因應當履行的工作范圍和職責界定不明，致使消防安全管理中產生大量矛盾糾紛無法得到根本性解決。

二、改變現有物業消防安全管理現狀的重要性

隨著國家城市化進程的進一步加快，現代建筑越建越大、越建越高，大型商業樓宇和高層住宅區如雨后春筍，而前文提到的消防主體責任不明晰;專業化管理隊伍不滿足;資金投入不保障這些問題不能得到有效解決，消防安全就存在隱患。對于那些人員密集場所、超高層建筑，消防安全事故不發生則已，一旦發生火災后果就不堪設想，所造成的損失就可能是災難性的。因此，通過強化建設設計規范，落實消防安全主體責任的，加強消防安全專業管理團隊建設，改變物業消防管理現狀已經刻不容緩。

三、改變現有物業消防安全管理現狀應對策略

物業服務領域是一個前景廣闊的新興產業，它必將隨著國民經濟的高速發展和人民生活質量的進一步提高，而越來越受到人民的關注和重視。其中消防安全占有重要的地位和作用，應該說無消防不物業，因此，做好消防安全管理工作更成了物業管理活動中的一項長期而艱巨的基礎性工作任務。

（一）明確物業管理人員消防安全責任制

物業企業應根據國家的《消防法》《消防監督檢查規定》等相關法律法規要求，建立健全企業消防安全責任制，真正落實由單位主要負責人任消防安全第一責任人，管生產必須管安全，層層簽訂消防安全責任書，建立完善消防安全火災隱患防控治理制度。并結合本物業單位自身實際情況，確保消防安全管理過程中人、物、環、管四大要素有效銜接，通過嚴格實施消防安全管理工作考評，落實人人過關的獎懲制度，使企業形成一套完整的消防安全管理系統。

（二）落實員工消防安全意識教育及培訓，重視技能培養

目前物業企業從業員工整體素質并不高，企業必須通過每月安全例會，入職員工的進單位三級安全教育培訓和在崗、調崗培訓，盡可能聘請業內專業人士強化員工的消防法制理念和消防安全火災防范意識教育。因為從過去的消防安全事故來看，物業管理現場違規使用電器設備、動火作業而引發火災，是其事故發生的主要原因。消防火災事故發生后，由于不具備自救逃生能力和技能而發生可怕悲劇的事件也屢見不鮮。很多都反映出是由于對員工的“四懂、四會、四個能力”建設等的教育培訓出了問題。如果我們的現場管理人員具備與之崗位責任相適應的能力和技能，他們就能在檢查過程中發現并消除隱患，縱使出現事故發生，也可以在火災初始階段，通過現場人員采取行之有效方法和措施，及時組織引導人員快速疏散，從而避免造成或盡量減輕人員傷亡和財產損失。可是現實情況卻是由于消防安全管理人員和員工的消防意識、技能薄弱，因而促成和擴大了火災事故給社會所帶來的危害。

當然在做好物業企業內部員工消防安全教育培訓的同時，物業管理企業還應加強履行對產權人、使用人的消防安全知識宣傳教育義務，通過設置安全宣傳欄，張貼消防安全宣傳畫，利用小區廣播、小區業主QQ群、公司PPT平臺等多種方式，配合社區街道向轄區內社會公眾宣傳火災預防、滅火救援、逃生疏散相關知識，公示所管物業區域的防火救援預案和火災事故發生時的疏散行進路線，真正做到防患于未然。

（三）規范裝修作業安全，做好過程監督

物業管理過程中的裝修管理常常伴隨著一方在經營、生活，一方卻在裝修作業;所以入駐物業管理區域內的裝修單位，在裝修前一定要制訂詳細的裝修作業方案，與現場物業管理企業簽訂《施工管理協議》《施工安全責任書》等法律文書，明確裝修的作業范圍及作業時間。如果在施工過程中涉及動火作業或者改變原有建筑內外結構的，必須按法律規定報請現場管理方或地方相關行政主管部門審核（備案）通過后方可進行。人員密集場所在其營業期間，嚴禁動火作業。同時，裝修隊伍必須具備與其施工作業內容相適應的相關資質證書，特種作業人員應按要求持證上崗。裝修現場應當安排具有相應消防從業經驗的專（兼）職人員進行現場監護，并按施工需要配備相應的滅火器材和消防設施，進行必要的防火分隔，落實防護措施，每日施工結束后應對現場可燃、易燃材料進行清除，防止遺留火種引發的火災事故。

（四）落實消防設施的維修保養

《消防法》第十六條規定，負有消防安全管理職責的機關企事業單位，必須按照國家和行業標準對建構筑物配置與之相適應的消防設施設備和滅火救援器材，設置消防安全指示標志，并按法規要求委托具有消防維保資質的單位定期組織對建構筑物現場消防設施設備進行檢驗、維修，確保其完好、有效;對消防重點單位和人員密集場所，還應落實每日巡查制度。所有建筑消防設施設備，每年都應當聘請第三方消防檢測機構進行至少一次全面質量檢測，出具檢測報告，確保其處于正常工作狀態。物業企業（或督促業主單位）依據建筑消防設施檢查維修保養相關規定有權監督消防維修保養單位認真履職;同時，對有保質期限要求的滅火器材，應當進行定期維護保養和到期更換處置工作，確保所有消防設備運行正常。

（五）建立高素質的物業消防應急管理隊伍

物業服務企業的各級消防安全管理人員應具備一定的防災滅火知識，熟悉《生產安全事故應急預案管理辦法》。日常工作中應認真落實每日防火巡查制度，保障安全出口、疏散通道、消防車通道暢通;確保滅火器、消火栓配件完好，報警系統準確無誤。備用消防電源、應急發動機、微型消防站能隨時啟用。定期組織消防安全檢查，發現消防安全隱患要建立隱患臺賬，落實整改目標、整改責任人、整改時限、整改資金、整改措施。物業服務企業應建立逐級防火崗位責任制，建立健全防火消防安全操作流程。要建立防火檔案，對消防設備運行狀況、重點消防部位、防火檢查記錄、設備檢測記錄等存檔備案;要建立物業管理區域微型消防站，成立與所管項目相適應的義務消防員隊伍。同時，與社會消防力量簽訂互助救援協議，制定滅火和應急疏散預案，定期開展有針對性的防火演練。

四、結語

物業服務企業要想順應潮流，在現代化城市生活管理中演好自己的角色，通過自身物業服務提高企業自身的管理水平，創造良好的經濟效益和社會效益，為業主和物業使用人提供安全、舒適的工作生活環境，要在消防安全上加大投入，通過自身素質的提高，創新意識，樹立品牌，逐漸形成具有專業化人才隊伍、規范化操作流程、制度化管理手段的消防安全管理體系;從而提高企業對于消防安全的防控水平，有效地預防各類火災事故的發生。

參考文獻：

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