房地產(chǎn)公司土地增值稅清算問題研究

唐小波

摘要：隨著社會的高速發(fā)展，土地使用率也得到較大幅度提升，這在促進經(jīng)濟發(fā)展的同時，也出現(xiàn)了土地增值稅的清算問題。房地產(chǎn)公司在進行發(fā)展進程中，會因為多種原因?qū)ν恋卦鲋刀惖那逅惝a(chǎn)生制約。本文結(jié)合當前房地產(chǎn)公司在增值稅清算過程中遇到的問題，對此進行展開性研究，以期對需要相關(guān)資料的人士，提供一定的合理性建議，并能在實踐中進行有效運用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司;土地增值稅清算;問題;對策

土地增值稅為國家財政收入方面發(fā)揮了一定作用，但土地增值稅的清算問題一直都存在著相關(guān)制度欠缺完整性、系統(tǒng)性的因素。因此，房地產(chǎn)公司應立足本崗位，本著以服務國家為指導方針、以發(fā)展自身為工作原則的基礎上，以稅務的相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)，制度出一套科學系統(tǒng)的土地增值稅管理辦法以繳納土地增值稅。

一、房地產(chǎn)公司土地增值稅清算問題

（一）非正常價格銷售影響清算

當前，，房地產(chǎn)公司在發(fā)展進程中，對于土地增值稅的清算問題還有待完善，首先是非正常的價格銷售，對土地增值稅的清算產(chǎn)生的影響。在銷售房產(chǎn)中，因為競爭等多種原因、在房產(chǎn)售價方面進行了相應折扣，并因某種原因，使房產(chǎn)的銷售價格較低，或者因為特殊要求對房產(chǎn)進行了贈送。而這部分也應算作一種銷售行為，并應要求房地產(chǎn)經(jīng)營者對這部分銷售按照一定比例繳納土地增值稅。但是，在我國企業(yè)所得稅法中，有明確的規(guī)定，除非對銷售的具體折扣在發(fā)票上與價格進行統(tǒng)一呈現(xiàn)，才可以對折扣的銷售額進行扣除后，進行土地增值稅的計算，否則的話均按原價對土地增值稅進行相應比例的扣除。

（二）復雜的計算方式影響清算

在社會發(fā)展進程中，將國有土地暫時讓公司進行經(jīng)營性使用，在這一階段取得相應經(jīng)濟收入的個人或者組織，應對其的這部分經(jīng)濟的增值額進行征收稅款的形式，即被稱之為土地增值稅。而現(xiàn)行的土地增值稅征收繳納一律采取四級的累進稅率，在這其中對房地產(chǎn)成本及開發(fā)費用、土地使用權(quán)及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅金缺乏詳盡規(guī)定。同時，由于房地產(chǎn)項目較為特殊，存在開發(fā)周期較長的特點，而且由于房地產(chǎn)行業(yè)的戶外作業(yè)特殊性，從而使其存在一定的管控難等問題^[1]。另外，還有一部分房地產(chǎn)需要滾動式開發(fā)，抑或全面多形式的開發(fā)，所以使查賬工作存在一定的困難。并且，關(guān)于自用房產(chǎn)以及間接銷售房產(chǎn)兩方面的界定范圍存在一定的模糊性。

（三）驗收后添加項目影響清算

按照相關(guān)稅收法的規(guī)定，對于土地增值稅的清算應滿足一下條件：（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的;（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;4.省稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。但在具體執(zhí)行中，卻存在稅收法規(guī)與本公司的相關(guān)法規(guī)的脫節(jié)性，進而使土地增值稅在清算過程中產(chǎn)生了一定的不合理現(xiàn)象。其具體表現(xiàn)在，其一為竣工驗收規(guī)程與稅收法規(guī)要求有著一定的差異，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)的所有項目，只要相關(guān)部門承認其竣工后，就可以申請驗收，但卻對房地產(chǎn)項目竣工后，在附屬項目的添加方面沒有明文規(guī)定。

（四）相關(guān)政策模糊性影響清算

對于房地產(chǎn)公司來說，其在開發(fā)中會產(chǎn)生各項費用，具體包括拆遷中對被征用者的補充性費用、土地征用的費用、基礎性建設費用等，而這其中的拆遷補償費用可以說對房地產(chǎn)公司來說具有一定的挑戰(zhàn)性，對于這一項特殊的費用，是沒有相關(guān)的正規(guī)發(fā)票作為依據(jù)的，而且這部分的費用又通常數(shù)目較大。但是，相關(guān)政策對其的支撐也缺乏規(guī)范性和明確性，這對成本的核算帶來較大影響。尤其值得一提的是，關(guān)于合作開發(fā)以及拆遷補償款的項目，在土地征用補充性費用方面，并沒有相關(guān)依據(jù)來進行歸集核算。

二、房地產(chǎn)公司土地增值稅清算問題對策

（一）修訂政策折扣價格統(tǒng)一呈現(xiàn)

對于房地產(chǎn)公司的土地增值稅清算問題來說，首先房地產(chǎn)公司應結(jié)合自身的實際發(fā)展情況以及行業(yè)政策修訂一套系統(tǒng)完善的管理體系，這樣才能使房地產(chǎn)公司的土地增值稅清算做到有法可依、有章可循，因此，應對原有的政策進行修訂，進而提升法規(guī)的可操作性^[2]。同時，以前土地增值稅的地方性稅種屬性，現(xiàn)在是屬于公家稅種屬性，對土地增值稅的清算標準進行制定，這樣才可以使清算標準做到科學、系統(tǒng)、合理、完整。同時，還應將折扣價格在統(tǒng)一性發(fā)票上與常規(guī)售價進行統(tǒng)一呈現(xiàn)，只有這樣才能合理的為公司的土地增值稅進行有效減免，避免公司產(chǎn)生不必要的資金損失。

（二）合理規(guī)范動態(tài)管控計算過程

在房地產(chǎn)公司的發(fā)展經(jīng)營中，關(guān)于公司稅務繳納問題，公司應結(jié)合相關(guān)規(guī)定，對土地增值稅問題進行統(tǒng)一管理，也就是說邀請稅務部門在日常對土地增值稅的具體制定步驟進行監(jiān)察，這樣可以有效從源頭上加強對其的動態(tài)性管理。而從公司層面而言，應在各個基層部門強化對土地增值稅收的計劃制定，使動態(tài)性施工抑或滾動性施工的部門，均應參與到土地增值稅制定的細枝末節(jié)處。也就是說，公司應從內(nèi)部開始，合理規(guī)范動態(tài)性的管控計算過程，從而使土地增值稅的額度有一個清晰的界定。另外，對于自用房產(chǎn)以及非直接性出售的房產(chǎn)而言，公司應向稅務部門進行申請，對這部分的土地增值稅進行相關(guān)減免，或者根據(jù)實際情況要求政策的傾斜。這樣可以有效降低政策范圍允許內(nèi)的土地增值稅額度。

（三）明確規(guī)定驗收時間

對于土地增值稅的清算而言，具有一定的歸集性，在相關(guān)信息統(tǒng)一完善的情況下，可以使土地增值稅的清算更加便利快捷。而從房地產(chǎn)開發(fā)公司層面來看，由于房產(chǎn)開發(fā)施工周期較長，同時也由于公司的滾動式以及多樣式的經(jīng)營方式，使得其隸屬于較為特殊行業(yè)，這些都會對土地增值稅清算進程帶來一定的影響。具體來說，應在驗收時間方面進行明確規(guī)定，使房地產(chǎn)土地增值稅清算歸集為統(tǒng)一時間段，這樣不僅有利于稅務部門對土地增值稅的征收工作，同時從公司層面來講，也使房地產(chǎn)開發(fā)工作的時間進行了有效節(jié)約。

（四）完善相關(guān)法規(guī)進行資金備案

在房地產(chǎn)公司發(fā)展經(jīng)營過程中，不可忽視的一個問題就是對土地增值稅的清算，它對公司的發(fā)展前景起到一定的影響作用。由于土地增值稅的清算工作具有較強的復雜性和繁瑣性，其中具體工作內(nèi)容包括需要對經(jīng)年的成本收支、費用核算等進行逐一審核^[3]。由于土地征用款、以及房地產(chǎn)拆遷款、包括勞務安置費用、動遷的安置費用等，都不具備相關(guān)的發(fā)票，并且這部分的總體費用又較大，而這方面的政策法規(guī)又均有一定的模糊性，因此對成本的歸集與核算帶來一定困難。也就是說，這就需要相關(guān)部門對土地增值稅的有關(guān)法規(guī)進行進一步修整與完善。

三、結(jié)語

對于房地產(chǎn)公司的土地增值稅清算問題，房地產(chǎn)公司應針對國家稅務政策進行系統(tǒng)化的研究，并制定出一整套系統(tǒng)完善的管理制度，這樣可以從房地產(chǎn)公司和稅務部門兩個層面，將土地增值稅的價值發(fā)揮到最大。這樣不僅可以保證房地產(chǎn)公司為社會創(chuàng)造更多經(jīng)濟價值，同時也可以使稅務部門可以更好地為公司的發(fā)展提供間接性保障，因此說來二者具有相輔相成的重要意義，從而推動我國社會的快速發(fā)展。

參考文獻：

[1]蔣菊香.土地增值稅清算相關(guān)實務分析[J].湖南稅務高等專科學校學報，2019，32（04）：40-43.

[2]俞育新.房地產(chǎn)公司土地增值稅清算中的稅務問題（案例分析）[J].納稅，2018，12（23）：5-6.

[3]劉彩娜.房地產(chǎn)公司土地增值稅清算工作中存在的弊端與策略寫作[J].經(jīng)貿(mào)實踐，2017（24）：63.