以微知著：透視房地產企業的財務報告

劉立偉

【摘要】近年來，房地產行業在迎來發展機遇的同時，也面臨著新的挑戰。財務分析作為重要的企業分析工具，科學運用財務分析，能夠通過企業報告看到企業情況，從而了解企業。本文以保利地產為例，從多方面進行分析，以了解企業的現狀以及未來發展趨勢。

【關鍵詞】保利地產;財務分析;未來趨勢

一、公司概述

保利發展控股集團股份有限公司（保利地產）是一家專注于房地產開發及銷售的大型企業集團，擁有國家一級房地產開發資質。保利南方集團有限公司是保利地產的控股股東，國務院國資委是保利地產的實際控制人，所以保利地產是一家具有央企背景的房地產公司。公司堅持聚焦一二線城市及核心城市群，形成以珠三角、長三角、京津冀、中部、成渝、海西等城市群為重點的布局體系。

從表中可以看出，保利地產一二線城市新增拿地面積占比近年來不斷下降，顯然與公司年報中加大一二線城市及核心城市群的聚焦和深耕力度的戰略有些不太一致。

二、行業分析

（一）房價未來趨勢

注：根據貝殼研究院發布的《2018年全國購房者調查報告》，數據顯示，2018年購房者平均年齡為29.5歲，根據大多現實現象服從正態分布，為簡化分析，本文認為購房者的年齡區間大多在25歲至35歲。購房人口是以抽樣的25～35歲人口比例乘以人口總數算出，庫存商品房是累計商品房待售面積。

從供求來看，需求端購房人數總體一直處于穩定趨勢，供給端庫存商品房面積在房價高速攀升時期不斷上漲，在2015年達到了最高點;而在近三年呈現了一個大幅下降的趨勢，這與我國近年來政府的房地產去庫存政策有關。之所以出現之前數年供給不斷上升時，房價不斷上漲的情形，本文認為主要是因為房價的連年高速上漲，激發了人民購房的熱情;而供給下降，房價反而趨緩的情況，與政府近年來對房地產的調控不無關系，在高壓政策的壓制下，即使低庫存持續，也良好地抑制了房價，所以本文覺得只要宏觀調控持續存在，這種房價趨緩的趨勢還將在未來持續。本文認為政府會持續地對房地產行業加以調節和管控，一方面是防止市場過熱，同時也要防止快速下跌，保持房地產市場整體穩定、可持續健康發展。

（二）行業集中度

大型房企的兼并對象將從微型房企（只有幾個項目的房企），向資金鏈緊張的百強房企手中的部分項目轉變。房企降低杠桿率將是大勢所趨，否則利潤率將遭到極大侵蝕。

三類房企有望殺出重圍：一是融資優勢明顯的龍頭房企，如保利、萬科等;二是有獨特拿地優勢的房企，如招商蛇口、中國金茂等;三是開發品質極高的精品房企，如濱江，綠城等，可以走輕資產運作模式。

（三）宏觀調控情況

2019年11月7日，新華社旗下刊物《經濟參考報》刊發《“一城一策”要堅守房住不炒底線》;11月8日，該報頭版又刊發《多部門協同嚴防已退出產能“死灰復燃”》。權威媒體連續兩天刊發的文章反映出可以看出本輪周期中央調控思路仍然清晰，政策放松程度可能較以往周期有所不同。

但是迫于目前的經濟壓力下，預計未來雖然對于房地產行業調控政策大幅放松可能性較低，但一定程度上小幅度放松是有可能的。

三、公司分析

（一）債務情況分析

在房地產企業，流動負債占比較高，流動負債中的一大部分是預收款項，其實房企的預收款項實質上是銷售定金，未來有極大的可能轉化為銷售收入，所以在分析償債能力時，應扣除預收款項。

從表4中可以看出真實資產負債率都是明顯下降趨勢的，從2014年年末到2019年三季度真實資產負債率有較大比例的下降，這說明了在整個社會去杠桿的大環境下，保利地產也在逐步降低自身杠桿。但在2017年杠桿率卻出現了一個高點，根據2017年度報告披露，公司為防范行業流動性風險，把握潛在并購整合機會，主動調整財務策略。全年來看，公司新增有息負債1261億元，凈增有息負債924億元，受有息債務上升的影響，公司的資產負債水平有所回升。而根據財務報表附注顯示，公司2017年度進行非同一控制下的企業合并規模遠高于2016年度及2018年度。所以，剔除2017這一特殊年度，可以看出保利地產總體上順應政策趨勢，財務風險有所降低。

此外，根據保利地產2018年報披露，公司共獲得的授信總額合計5039億元。其中，已使用授信額度2227億元，剩余未使用授信額度為2812億元。報告期內所有銀行貸款均按約定償還。而根據房地產業的龍頭萬科集團2018年報顯示，萬科集團所獲得的獲得銀行授信額度3，630.50億元，遠遠少于保利地產。從這一數據可以看出，保利地產的銀行貸款能力高于萬科。

（二）收入利潤分析

從表5中，可以看到兩個重要的節點：首先是2016年保利地產營收實現了大幅度增長，利潤卻幾乎無增長，即所謂的“增收不增利”;然后是2017年保利地產營業收入負增長。

關于2016年保利地產增收不增利的情況，根據公司董秘的解釋，受到公司結轉區域結構的影響，本年結轉毛利率有所下降。大概意思是由于利潤是通過結轉的，但是結轉都是比較滯后的。根據數據顯示，16年之前的年度中，雖然說15年拿地均價大幅度上升，但是15年拿的地幾乎不可能在16年度就形成利潤了，而13年與14年的拿地均價都比較平穩，所以很可能是因為結轉的工程成本大幅度增加，年報中這一項目驗證了猜測。

對于2017年保利地產營業收入負增長，公司2017年度報告里解釋為主要受營改增及項目結轉區域結構影響，通過查詢行業情況可知，營改增影響整個行業營收增長趨勢，保利也不例外，此外17年度營收負增長另一原因很大程度也是因為14年與15年連續兩年銷售金額的低增長（表9）。

（三）期間費用分析

從表9中可以看出過去幾年保利地產的財務費用一直控制的較好，但2019年三季報顯示財務費用有了較大程度增加，已經超過了去年全年，但觀察保利的有息負債總額和融資成本，并沒有很大的增長，所以今年財務費用大幅增長的主要原因是利息費用化率的提高，控制財務費用的能力與萬科相比有差距。