房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在問題與解決途徑研究

摘 要：中國人口比較多，由于土地面積有限，所以，在一些城市不斷發(fā)展中，出現(xiàn)了住房短缺的問題。這既是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，也是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的挑戰(zhàn)。為了能夠有效的提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的影響力和競(jìng)爭(zhēng)力，有必要及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展中存在的問題并加以解決。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須改變傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)間和管理的手段，也應(yīng)改變傳統(tǒng)的管理理念，針對(duì)當(dāng)前形勢(shì)發(fā)展的社交網(wǎng)絡(luò)，只有優(yōu)化開發(fā)和管理機(jī)制，及時(shí)改善，可以促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)管理;現(xiàn)狀;對(duì)策

房地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)今我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它影響改變著整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在復(fù)雜多變的環(huán)境中發(fā)展，就需要控制成本，加強(qiáng)成本管理，提高企業(yè)綜合實(shí)力，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展，擠壓市場(chǎng)泡沫。房地產(chǎn)開發(fā)公司有效的成本控制可以降低非基本成本，使企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。本文將重點(diǎn)研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制方面的問題，以及解決這些問題的有效途徑。

一、房地產(chǎn)工程管理概述

在項(xiàng)目管理中，開發(fā)單位在建設(shè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)的管理行為也是當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。對(duì)于不同階段的項(xiàng)目管理，相關(guān)工作可以體現(xiàn)在整個(gè)項(xiàng)目中，同時(shí)在實(shí)際工作中也可以對(duì)本項(xiàng)工作起到有效的規(guī)劃、指導(dǎo)和監(jiān)督作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式的發(fā)展也可以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的有效責(zé)任。施工過程中的管理工作需要對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行更加全面的管理，保證其在工程建設(shè)中更加有效，減少工程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和問題。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，管理是關(guān)鍵。隨著房地產(chǎn)開發(fā)招投標(biāo)和建設(shè)制度的不斷完善，不斷采用先進(jìn)的管理理念，完善開發(fā)管理制度，提高房地產(chǎn)開發(fā)水平，已成為房地產(chǎn)開發(fā)商研究和解決的重要問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)系統(tǒng)而復(fù)雜的工作，涉及面廣，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理具有風(fēng)險(xiǎn)大、周期長等特點(diǎn)，因此在開展這項(xiàng)工作的過程中會(huì)遇到很大的困難，尤其是項(xiàng)目各方面的主要利益方面都要開展一項(xiàng)工作有效分析。由于這些因素的制約和影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的效率和質(zhì)量受到很大的影響。

二、房地產(chǎn)開發(fā)管理的現(xiàn)狀

在當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展中，我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目雖然取得了很大的進(jìn)步和發(fā)展，但在管理上仍然存在一些問題沒有得到解決。這些問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、充分的準(zhǔn)備、缺乏嚴(yán)格的施工控制方案和施工合同的工作機(jī)制也存在明顯的不一致性。這些問題對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和企業(yè)形象的發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面影響。因此，在需要進(jìn)一步研究的情況下，針對(duì)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題，針對(duì)當(dāng)前工作中存在的主要問題，提出了更有效的解決方案，從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率，以確保物業(yè)管理在我國的實(shí)施能夠更加科學(xué)、實(shí)施和實(shí)施，為我國相關(guān)行業(yè)和企業(yè)的健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

自改革開放以后，我國城市化進(jìn)程的不斷加快，相應(yīng)地我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也越來越快。面對(duì)高經(jīng)濟(jì)效益和日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，我國房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)與管理中有諸多問題暴露顯現(xiàn)，簡(jiǎn)要概括成以下三個(gè)方面：

（1）面對(duì)極度繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)，許多企業(yè)和個(gè)人沒有做任何準(zhǔn)備，只是以空洞的熱情投資于房地產(chǎn)開發(fā)。這使得許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏了解，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營僅僅停留在想象上，缺乏實(shí)踐基礎(chǔ)。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建設(shè)不完善，存在諸多舞弊現(xiàn)象，企業(yè)管理效率不高，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營不能高效有序地進(jìn)行。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營理念沒有及時(shí)跟進(jìn)時(shí)代進(jìn)行調(diào)整更新導(dǎo)致過于落后，由于我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍然沿用傳統(tǒng)的經(jīng)營理念和方法，難以適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)和時(shí)代的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)開發(fā)管理難以達(dá)到更高的水平。

三、房地產(chǎn)工程管理工作中的解決辦法

（一）采用科學(xué)完善的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式

科學(xué)有效的管理模式本身對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有著十分重要的影響。在實(shí)際工作中，更科學(xué)的管理方法不僅可以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的有效性，而且對(duì)提高項(xiàng)目質(zhì)量有著重要的影響。換句話說，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理需要遵循以下原則和標(biāo)準(zhǔn)。第一，實(shí)施職能管理。在實(shí)際工作中，要明確對(duì)廣大職工的管理，特別是專業(yè)能力的管理。在這一環(huán)節(jié)中還應(yīng)明確管理者的職責(zé)，使其在實(shí)際工作中具有更合理、更適當(dāng)?shù)墓ぷ髀毮堋Ｍㄟ^大多數(shù)管理者的精細(xì)化管理，管理者將在人力資源的有效實(shí)施中發(fā)揮更有效的作用。其次，有效運(yùn)用項(xiàng)目經(jīng)理制度管理模式。這種模式是當(dāng)前房地產(chǎn)工作的一個(gè)主要標(biāo)識(shí)。具體工作是：在總經(jīng)理的指導(dǎo)下，項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，學(xué)習(xí)并明確指導(dǎo)工作。在項(xiàng)目經(jīng)理的背景下，項(xiàng)目經(jīng)理還可以直接管理項(xiàng)目，保證項(xiàng)目的最終管理和總經(jīng)理。這項(xiàng)工作的有效實(shí)施，在很大程度上可以貫徹精細(xì)化管理的原則，這對(duì)于提高工作的質(zhì)量和效率具有重要意義。最后，有必要建立必要的項(xiàng)目總部，特別是大型房地產(chǎn)項(xiàng)目。建立必要的工程指揮部可以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的全面控制，有利于項(xiàng)目實(shí)施和投資單位的共同發(fā)展。

（二）高技能工程人才的選擇

無論房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模大小，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理都與管理者的工作密切相關(guān)。因此，在一定程度上，房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理的工作水平將直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的效果和質(zhì)量。針對(duì)這種情況，為了提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理在中國的影響，我們必須提高我們的管理能力和管理經(jīng)驗(yàn)，并確保員工有強(qiáng)烈的責(zé)任感在實(shí)際工作和實(shí)施，并確保房地產(chǎn)的細(xì)節(jié)管理是有效的。例如，其中一個(gè)突出問題在中國的房地產(chǎn)項(xiàng)目是，當(dāng)有一個(gè)質(zhì)量問題在項(xiàng)目，各部門推卸責(zé)任的問題變得更加嚴(yán)重，而不能有效地解決，甚至使項(xiàng)目成為“無頭”，嚴(yán)重?fù)p害大多數(shù)居民的權(quán)利和利益。因此，也要求廣大房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)工作因素的研究和分析，加強(qiáng)工作職責(zé)的有效分工。目前，實(shí)際工作已經(jīng)證明，項(xiàng)目經(jīng)理的管理態(tài)度和個(gè)人業(yè)務(wù)能力將直接影響項(xiàng)目管理的質(zhì)量。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇施工隊(duì)伍或企業(yè)時(shí)應(yīng)保持謹(jǐn)慎。要加強(qiáng)對(duì)施工單位項(xiàng)目實(shí)施能力的分析研究，準(zhǔn)確把握施工質(zhì)量。這可以為項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施提供更多的幫助。

（三）完善成本控制體系，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)逐步完善成本控制體系，完善成本管理體系，針對(duì)不同發(fā)展階段制定相應(yīng)的成本控制方法。優(yōu)化成本控制組織結(jié)構(gòu)，分離不相容的成本管理崗位，明確各部門或崗位的成本控制權(quán)責(zé)，加強(qiáng)成本績(jī)效考核，強(qiáng)化人員成本管理意識(shí)，強(qiáng)化成本控制約束。同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)成本監(jiān)管。一方面，在工程量清單、簽證變更、項(xiàng)目結(jié)算等關(guān)鍵環(huán)節(jié)實(shí)行雙軌制，采用關(guān)鍵零部件、標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目指標(biāo)、比較評(píng)價(jià)等方法加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督。另一方面，促進(jìn)成本監(jiān)督中心定期開展日常審計(jì)和特殊審計(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)上保證內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性和權(quán)威性，關(guān)注審計(jì)的審計(jì)成本數(shù)據(jù)，提供準(zhǔn)確、可靠的數(shù)據(jù)參考房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施成本。

四、結(jié)束語

中國是一個(gè)人口大國。隨著城鎮(zhèn)化的深入，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)增長。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是我國最基本的系統(tǒng)工作，關(guān)系到工程建設(shè)的整體安全和質(zhì)量。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理，積極儲(chǔ)備高素質(zhì)的職業(yè)經(jīng)理人，借助先進(jìn)的技術(shù)實(shí)現(xiàn)更有效的管理。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，加強(qiáng)成本管理似乎不如擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模有效。然而，在瞬息萬變的市場(chǎng)環(huán)境中，加強(qiáng)成本管理不僅可以優(yōu)化成本，而且對(duì)企業(yè)的健康發(fā)展有著不可替代的作用。當(dāng)然，成本管理不僅是為了節(jié)約成本，也是為了優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目和業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)的成本管理，從而提高企業(yè)的綜合實(shí)力。

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作者簡(jiǎn)介：

陸繼偉（1999—），男，漢族，湖南邵陽，本科，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與管理。