房地產企業財務管理與成本控制協同研究

摘 要 隨著我國經濟體制中供給側結構性改革的深化，為構建穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展，中央和地方對房地產行業的調控預期不會松動，整個房地產行業所面臨的生存壓力不斷加大。財務管理和成本控制作為企業經營管理的重要組成部分，若能實現更好的協同管理，將為提升房地產企業的市場競爭力提供堅實的基礎保障。因此，本文對房地產企業財務管理和成本控制協同管理的現狀進行分析，并提出一些改進建議。

關鍵詞 房地產企業 財務管理 成本控制 協同研究

一、引言

在我國的市場經濟體制下，近10年來，房地產行業產業增加值占GDP的比重持續上升，房地產行業對促進國民經濟的發展起著重要的推動作用。然而，面對房價過高的社會民生問題，國家為了促進經濟體制改革、保障民生需求，不斷加大對房地產行業的調控力度，使房地產企業面臨的競爭壓力越來越大，房地產行業已由過去的快速增長階段進入穩健緩行階段，更強的管理能力才能匹配公司的穩健增長。加強財務管理與成本控制協同管理，有助于房地產企業進一步降低項目成本、提升管理效益。

二、房地產企業財務管理與成本控制協同管理現狀

（一）成本控制體系不健全，前期工作不重視

房地產項目開發建設包括前期定位、規劃設計、工程建設、竣工驗收等階段，每一個階段涉及不同的環節，每一個環節均需要投入大量的人力、物力以及資金，因此，建立項目全周期成本管理機制是保障房地產項目能夠順利進行開發建設且實現成本效益最優的重要保證。伴隨著行業的發展，房地產企業成本管理也開始由粗放式管理向精細化管理轉變。例如，建立項目目標成本與考核機制、進行全成本預算動態管理、加強成本信息化建設、統一供應商采購、優化招投標管理流程等，這些成本管理手段對項目成本控制發揮了一定的積極作用。然而，成本控制體系的執行初期仍然存在不少問題，如缺乏成本風險預警機制，全成本管理主要局限于工程費用而忽視其他成本費用的管控，供應商集采流于形式、忽視質量成本管控，以及項目前期定位調整、成本合約規劃不足等前期工作問題造成項目實際成本偏離目標成本較大。成本控制體系不健全，前期工作不重視，加大了成本管理能力進一步提升的難度。

（二）財務管理體系不健全，全成本缺乏控制

健全的財務管理體系對于企業的長遠發展以及提升其市場競爭力具有非常重要的作用，房地產行業發展初期，房地產企業主要采用傳統的財務管理體系，依靠單純的財務核算系統、單一的資金安排、靜態的財務預測。伴隨著行業的發展、競爭的加劇，以前的財務管理體系已經跟不上行業現行階段對房地產企業精細化管理提出的要求。目前，部分房地產企業采取了一定的措施改善現有的財務管理體系，包括建立財務共享中心統一會計核算、搭建ERP管理系統整合業務資源、資金高度集中統一辦理結算、動態跟蹤項目全景利潤、探索創新低成本融資方式等，不斷向財務精細化管理轉變。但不少房地產企業的財務管理體系仍然存在許多問題，如財務管理以基礎核算為主、忽視項目全成本的動態監控、缺乏項目全生命周期的稅務管理、融資的間接成本較大、資金未實現科學管理等。財務管理工作未能貫穿于房地產開發建設活動的全過程，項目全成本缺乏有效的監督和控制。

（三）財務管理與成本控制協同管理問題

近年來，隨著我國經濟社會的變化發展以及行業的變革，為了尋求自身的長遠發展，房地產企業開始精簡企業內部的組織結構，并尋求向中間環節扁平化的組織體系靠攏。若想建立起中間環節扁平化的組織結構，就需要財務管理體系與成本控制體系進行高效配合，加強財務與成本部門的緊密融合，有效實現全成本管理目標。但由于我國現階段大部分房地產企業尚未形成財務管理與成本控制有效協同管理，同時加上行業新的政策變化和新生業務，使整個運作體系還不規范，直接影響了二者進行協同管理的效率，進而很難達到二者協同管理的預期目標。例如，財務部門不參與成本招投標工作，尤其是“營改增”稅制改革以來，成本部門對于增值稅與成本管理的運用存在較大的偏差，造成成本增加;供應鏈ABS融資作為一種新的融資方式在各大房企得到了廣泛運用，但在成本支付、預結算階段未得到妥善處理，增加了資金成本、稅收成本和其他管理成本。

三、房地產企業財務管理與成本控制協同管理的發展建議

（一）健全成本控制體系，強化前期的基礎工作

一套健全的企業成本控制體系是保障企業的各項工作能夠順利開展的前提和基礎。為了健全企業的成本控制體系，需要對企業成本管理現狀進行分析，并采取相應的改進措施。首先，統一公司全員全成本管理意識，公司高層提升對成本控制工作的重視度;其次，將目標成本進行分解，落實到各個責任單位和責任人，并建立成本管理績效考核機制;再次，規范招投標流程，利用增值稅比價法綜合評標，防范成本質量風險;最后，實行項目全成本全過程管理，稅收成本、財務成本、管理費用、營銷費用等各項成本費用均納入過程管控。并強化前期基礎工作，包括對公司的產品序列進行分類，充分利用信息化管理系統，建立產品序列標準成本庫;建立統一的成本核算標準，明確成本核算規范，充分利用項目已有的成本數據對標分析，不斷優化成本;重視項目前期定位、成本合約規劃基礎工作，避免后續無效成本支出等。成本控制體系的建立健全不僅有利于提高其與財務管理之間的協同合作的效率和程度，而且可以促使房地產企業更加精準地進行投資、建設，增加企業的整體利潤。當然，成本控制體系的健全以及成本控制體系健全的前期基礎工作的有效貫徹落實，也離不開高素質的企業員工的鼎力協助。因此，企業還應加大對優秀人才的引進，加強對成本管理人員的培訓。

（二）完善財務管理體系，加強對全成本的控制力度

房地產企業要想實現財務管理與成本控制的協同管理，必須明確財務管理的基本思路，同時還要在明確思路的前提下，完善現有的財務管理體系進行。因為良好的財務管理體系是其能與成本控制進行協同管理的前提條件。為了完善房地產企業現有的財務管理體系進行，一方面，需要加大對其財務管理人員的成本知識培訓，轉變財務管理人員的管理觀念，準確核算各類工程成本數據，從而使其能夠為企業控制成本提供更準確的數據信息保障。另一方面，房地產企業也需要加大對項目全成本的控制力度，如財務管理部門需主動介入大型招投標工作，加大材料采購相關的招投標文件、材料領用、預結算材料等的審查力度;嚴格執行成本費用支付計劃，并對資金支付偏離度進行考核，保證公司資金得到有效利用;建立項目全成本動態監控模型，實時風險預警;項目前期研判項目當地稅收政策，做好項目全生命周期稅務管理。

（三）財務管理與成本控制協同管理

房地產企業在經營管理的過程中，財務管理體系與成本控制體系運行相輔相成，有效的財務管理是成本結算分析的前提，沒有完善的財務管理體系很難實現成本控制;成本控制是實現房地產企業利潤最大化的基礎，沒有健全的成本控制體系，就無法實現企業財務管理的最終目標。房地產企業的營運能力的提升離不開有效的財務管理與成本控制的協同，只有二者緊密配合，進行項目全成本全過程監管，才能達成成本控制目標。首先，需要規范房地產企業的成本控制運作體系進行，從而使其做好基礎保障;其次，建立財務管理與成本控制管理體系，明確各部門項目全成本目標相關職責，如成本部門對項目工程費用、材料成本等相關成本進行控制，財務部門主要負責企業運營過程中的稅金、財務費用等;最后，加強財務與成本部門的業務聯動和組織培訓，實時評估項目成本風險，貫徹當前財政稅收政策、金融政策及行業其他政策，解決新生業務的成本控制問題。

四、結語

財務管理與成本控制的協同管理對于房地產企業的長遠發展具有重要意義，然而當前很多房地產企業在成本控制方面尚存在不少問題，企業應把成本控制作為一項重中之重的工作，推進成本控制相關體系建設，加強財務管理與成本控制協調管理，不斷提升企業的市場競爭力。

（作者單位為綠城資產管理集團有限公司）

[作者簡介：劉星川（1986—），湖南婁底人，本科，學士，畢業于杭州電子科技大學會計學專業，稅務師，中級會計師，綠城資產管理集團有限公司財務管理中心副總經理，研究方向：企業財務與成本控制。]

參考文獻

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