EPC模式下房地產供應鏈金融應用與風險管控

謝儒雄

【摘要】在房地產嚴控背景下，隨著房建EPC模式的興起，借助房地產行業上下游業態的豐富性和關聯性，以房地產企業+EPC工程總承包商為核心企業，整合房地產產業上下游資源，將供應鏈金融應用于房地產上下游全產業鏈中，達到緩解房地產資金壓力和實現全產業鏈價值最大化的目的；同時，房地產產業鏈條復雜，且為資本密集型行業，在房地產利潤空間下行，融資環境持續嚴控的情況下，應緊密結合供應鏈金融及房地產產業鏈的特點，做好房地產供應鏈金融風險防范。

【關鍵詞】EPC；房地產；供應鏈金融；風險

一、引言

隨著房地產進入白銀時代，房地產的利潤空間將由原來的銷售端轉移至成本管控及資產運營端；在成本端，開發商與上游企業形成利潤博弈，而EPC工程總承包模式有利于優化原施工模式下的全產業鏈的成本結構，降低無效成本，實現全產業鏈的互利共贏。此外，隨著國家對房地產融資的嚴控，中小型供應商由于規模較小、信用等級不高等問題，造成其融資難、融資成本高；因此如何利用產業鏈中核心企業的信用和上下游中小企業的資源，實現全產業鏈融資互通，是實現房地產全產業鏈的供應鏈金融關鍵，而對于供應鏈金融能否順利推行，風險管控顯得尤為重要。

二、EPC模式及房地產供應鏈金融概述

（一）EPC模式概述

EPC（Engineering Procurement Construction）又稱工程總承包，是指工程總承包單位受業主委托，按照合同約定對工程建設項目的設計、采購、施工、試運行等實行全過程或若干階段的承包 。

較傳統工程承包模式而言，EPC模式有三方面優勢：1.以產品價值最大化為核心，以設計作為抓手，不斷優化項目施工方案，消除二次返工率，提升項目管理水平；2.將設計、采購、建設環節有效銜接，項目的進度和質量得到提升，降低工程整體造價；3.有利于劃清責任界限，易于在工程施工過程中明確責任主體，減少摩擦。

（二）房地產供應鏈金融概述

房地產供應鏈金融是以房地產企業的核心客戶為依托，以真實貿易背景為前提，運用自償性貿易融資的方式，通過應收賬款轉讓登記、第三方監管等專業手段封閉資金流或控制物權，對房地產企業供應鏈上下游企業提供綜合性金融產品和服務。

由于受保理、商業票據、房地產開發貸、債券發行等傳統融資渠道的擠壓，且很少有核心企業主動整合上下游資源開展供應鏈融資，基本都是產業鏈各環節供應商依托自身資源及信用開展融資業務，不僅融資成本高，而且產業鏈資源無法充分利用。但隨著國家結構性改革戰略的推進，積極鼓勵金融機構創新融資模式，特別是供應鏈金融領域的創新；且供應鏈金融可有效的實現“三去一降一補”中“幫助企業降成本”和“防范化解金融風險”兩大功能，而房地產作為聯系上下游企業最豐富最緊密的產業，具備開展供應鏈金融的先決條件，而國家對房地產融資管控均以房地產直接融資為主，而供應鏈金融作為房地產企業的反向融資方式，以上游企業為融資主體，可達到規避房地產企業融資管控的目標，因此供應鏈金融將成為未來房地產融資的主要渠道。

三、房地產供應鏈金融模式及特點

基于房地產EPC模式下的供應鏈金融，是以房地產+EPC為核心企業，以核心企業信用為前提，整合上下游企業資源，以單項目或多項目組合的全產業鏈作為綜合融資主體，與金融機構達成全產業鏈融資規模及融資模式組合，結合產業鏈各環節的特點，選擇最優的融資模式開展融資業務，以實現全產業鏈體系價值最大化。可以簡要概括為“M+1+1+N”模式，其中“1”為信用等級較高的核心企業，包括房地產企業/ EPC工程總承包商；“M”為與核心企業（房地產企業）存在業務往來的企業或個人，包括購房業主、租戶、物業服務對象等，“N”為與核心企業（EPC工程總承包商）存在供應關系的供應商，包括材料、勞務、設備等供應商。

該融資模式主要有以下幾方面特點：1.組合多樣性，供應鏈融資是以債權及未來收益權為基礎資產，多形式融資方式組合的融資模式，比如ABS+反向保理+票據保理+付款代理等。2.靈活性強，供應鏈金融平臺可根據產業鏈各環節的交易實質匹配最高效的融資方式。3.融資成本低，資金需求合理匹配，長短期結合，減少資金浪費，實現全產業鏈融資成本最優化。

四、房地產供應鏈金融應用及優勢

房地產產業鏈較為復雜，鏈條上形成的應收賬款主要有兩類，一是上游供應商因提供貨物或服務、承包工程等對供應鏈核心企業形成的應收賬款債權；另一類是核心企業因其下游銷售房產而形成的應收賬款債權。就供應鏈金融保理ABS來說，基礎資產一般涉及上游供應商的應收賬款，而對于下游銷售房產的尾款一般通過購房尾款證券化形式體現。

（一）在總分包階段的應用

在總分包階段主要以材料及設備采購、勞務服務、勘察、設計服務等業務為主，由此形成供應商對EPC工程總承包商大量的應收賬款債權。為減輕全產業鏈參與主體的資金壓力，核心企業可以采取反向保理、應收賬款ABS等融資方式（圖1），在基于核心企業（房地產企業和EPC工程總承包商）的信用情況下，通過供應鏈金融盤活供應商應收賬款，緩解供應鏈各環節企業資金壓力，同時達到降低資金占用成本目的。

（二）在銷售/運營階段的應用

在銷售/運營環節主要發生房屋銷售、資產運營、物業管理服務等業務。在銷售環節，房地產企業針對購房銷售尾款，可將多項目應收購房尾款形成應收款項池，通過應收賬款ABS融資方式實現購房尾款的提前回收，縮短賬期，盤活存量應收款項。在資產運營環節，可將單項目或多項目資產組合通過發行類REITs或CMBS實現資產變現，其中發行類REITs可實現運營資產出表，達到降低資產負債率、增強資產流動性的目的，但由于需確認收入導致稅務成本發生，需提前做好稅務籌劃；而CMBS在資產變現環節無需變更物業產權，不發生稅務成本支出，但達不到優化報表結構目的。在物業管理環節，可通過將物管費收費權ABS證券化，實現物業未來收費權的提前變現，補充地產開發環節現金流，減少企業資金壓力。

優勢：基于EPC模式下的房地產供應鏈金融有兩大優勢。1.將房地產全產業鏈各環節有效銜接，消除各環節因利潤摩擦形成的隱性成本和內耗成本，減少自有資金投入及資金占用成本；2.與單純的房地產企業供應鏈金融相比，借助大型建筑商的信用，特別是國有大型建筑商，有利于大大增強中小型企業的信用等級及融資能力，解決房地產融資受限的現狀。

五、房地產供應鏈金融風險及管控

房地產項目具有開發周期長、資金量大、上下游產業復雜、調控政策多等特性，而房地產供應鏈金融作為貫穿其全產業鏈且覆蓋各環節的金融產品，面臨不確定因素增加。按照風險的層次可分為政策風險、企業風險和信用風險。

政策風險：自中央提出“房住不炒”后，各城市密集出臺限購限貸政策，在嚴厲政策調控下，房地產市場快速降溫，三四線城市銷量出現斷崖式下滑，房地產項目盈利能力下降，資金回收期變長，甚至是底層資產出現貶值，由此可能引發供應鏈金融斷裂風險。由于政策風險來源于外部因素，因此供應鏈參與主體要時刻關注國家對房地產的調控動向及貨幣政策的變化。

企業風險：核心企業與上下游企業具有高度關聯性，任何環節上的企業出現風險均有可能造成全產業鏈面臨經營風險，特別是下游及核心企業的風險，對上游供應商影響更是巨大。因此需要加強對上下游企業的實地考察，建立合格供應商管理制度，嚴格選擇上游企業，同時匹配適合于上下游企業的融資方式，以降低關聯性風險的沖擊。

信用風險：房地產供應鏈金融的三大要素是物流、現金流、信息流，如何確保三大要素的真實性，重點在于對核心企業信用的評估。根據房地產行業的特性，房地產企業在項目運營中面臨著高風險，因此在供應鏈金融中商業銀行對于房地產企業的信用風險評估至關重要。對于信用風險的防控，一方面要加強政府層面的監督，完善相關信用法律制度；其次是借助金融機構大數據，通過相關數據模型測算，對核心企業信用做出客觀真實的評價，從而提高全產業鏈供應鏈金融的風險防控能力，避免企業欺詐或其他方式套取資金。

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作者單位：中鐵建工集團有限公司廣州中鐵諾德投資有 限公司