房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)分析

晏里佳

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)具有融資金額大，項目周期長，受國家宏觀經(jīng)濟政策影響大的特點。在近幾年我國對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策逐步加強的情況下，本文分析了近十年房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)情況，并以BGY集團為例，分析其融資結(jié)構(gòu)變化及存在的問題，并提出對策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);融資結(jié)構(gòu);行業(yè)調(diào)控;銀行借款

一、房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀及特點

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其健康有序發(fā)展對國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展、人民生活水平提升起到重要作用。而同時，房地產(chǎn)行業(yè)也是一個高風(fēng)險，高收益的資金密集型行業(yè)，其具有資金需求大，項目周期長，對國內(nèi)宏觀政策依賴嚴重等特點;因而房地產(chǎn)行業(yè)的融資能力對行業(yè)發(fā)展起著關(guān)鍵作用，而企業(yè)融資狀況的好壞也關(guān)系到具體企業(yè)的生死存亡。

房地產(chǎn)融資是為確保公司及投資項目正常營運而進行的資金融通的活動，通過資金籌措和供應(yīng)的規(guī)劃，從而提高資金的流動率和利用率，為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟效益。目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)融資主要包含境內(nèi)間接融資、境內(nèi)直接融資、海外融資、供應(yīng)鏈融資、銷售回款融資五大類，其中境內(nèi)間接融資（銀行貸款、非銀行金融機構(gòu)貸款等）;境內(nèi)直接融資（股權(quán)融資即IPO、增發(fā)、配股等）、債券融資（公司債、企業(yè)債、資產(chǎn)證券化、優(yōu)先票據(jù)等）、海外融資（對外借款、外商直接投資等）;供應(yīng)鏈融資（應(yīng)付工程款、其他應(yīng)付款等）;銷售回款（購房款資金，主要為預(yù)付款、個人按揭貸款等）。

本文整理2007-2018年房地產(chǎn)行業(yè)融資情況如下表所示。

（一）從宏觀數(shù)據(jù)來看，2007-2018年，融資總額相較于上一年融資總額都有增加，2018年融資總額余額達26萬億元;各融資方式規(guī)模均穩(wěn)步上升，國內(nèi)貸款余額2018年相較于上一年有所下降，主要是銀行貸款余額有所降低;融資總額2016年增長最快，主要受個人按揭貸款增長影響。

（二）從融資結(jié)構(gòu)來看，其他資金、自籌資金、國內(nèi)貸款、各項應(yīng)付款為主要融資渠道，其他資金主要包含定金及預(yù)收款及個人按揭貸款，占比達35%左右;自籌資金中由于以項目為單位進行統(tǒng)計調(diào)研，因此集團對項目公司的投資也計人此項;國內(nèi)貸款各年占比基本持平近三年略有下降趨勢，占比在15%左右;各項應(yīng)付款占比呈上升趨勢，從2007年11%上升至2015年23%后維持在16%左右。外資占比較低，受政策影響，2016年外資投資幾乎為零。

在國內(nèi)貸款中，銀行貸款為主要貸款形式占比達90%，非金融機構(gòu)貸款占比較少，但呈現(xiàn)上升趨勢。

二、BGY融資方式及特點

BGY集團是中國最大的新型城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商。業(yè)務(wù)包含物業(yè)發(fā)展、建安、裝修、物業(yè)管理、物業(yè)投資、酒店開發(fā)和管理等。公司于2007年在聯(lián)交所主板上市。2018年合同銷售額達5018.8億元。

本文以BGY集團為例，統(tǒng)計其2007-2018年年報數(shù)據(jù)，進一步研究房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式和特點。

從以上年報數(shù)據(jù)來看，BGY集團近十年運用了自籌資金、股權(quán)融資、銀行借款、預(yù)收賬款（2017年開始會計標準調(diào)整，科目調(diào)整為合同負債）、應(yīng)付款融資、債券融資、證券化融資、衍生金融工具融資。其中預(yù)收賬款、銀行借款、應(yīng)付款融資、自籌資金、債券融資為主要融資形式;在債券融資中，2008年開始發(fā)行可換股債券，2009年開始發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，從2015年開始發(fā)行公司債，2016年開始資產(chǎn)證券化融資，主要為購房尾款應(yīng)收款融資。另外，從2008年開始輔助以衍生金融工具融資。

BGY總資產(chǎn)從2007年386億元到2018年總資產(chǎn)增加至1.6萬億元，約42倍;2008-2014年總資產(chǎn)增長率基本維持在30%左右，2013年略高增長率達到51%，2015-2017年資產(chǎn)增長率逐年遞增，發(fā)展迅速，2017年總資產(chǎn)增長率達到77%。

從各融資方式與總資產(chǎn)的占比看，股本及溢價在總資產(chǎn)的占比中逐漸在降低，從2007年至2018年股本及溢價增加約1.8倍，占比從2007年38.8%逐年降低至2018年1.71%;因此，隨著總資產(chǎn)的增加，股權(quán)融資并非BGY集團的主要融資方式。

預(yù)收賬款為主要融資方式，占比維持在30%左右，最高的年份達34%，這與我國商品房預(yù)售制度關(guān)系密切;

其重要的融資渠道為銀行借款，銀行借款基本維持在總資產(chǎn)的15%左右，與行業(yè)總體情況持平;

其應(yīng)付款在總資產(chǎn)的占比較大，從2007年8.52%逐年上升至2018年27.45%，2017年達28%;

債券融資占比從2008-2018年維持在9%左右，2015年后債券融資規(guī)模隨總資產(chǎn)規(guī)模增長較大，從2008年40億元增加至2018年975億元;債券融資中可換股債券在2013年以后不再發(fā)行，優(yōu)先票據(jù)從2009年開始至2014年為重要融資方式，平均占比達85%，2015年后，公司債券和優(yōu)先票據(jù)為主要融資方式，平均占比各為45%左右;2016年以后增加了證券化融資作為輔助。

自籌資金主要為利潤儲備，占比從2007-2018年維持在9%左右。

衍生金融工具在BGY集團內(nèi)部使用較少。

三、主要結(jié)論及風(fēng)險

（一）預(yù)收賬款依賴較大

從本文數(shù)據(jù)分析來看，BGY集團融資中預(yù)收賬款占比較大，預(yù)收賬款與銷售業(yè)績關(guān)聯(lián)，主要用于拿地后項目的開發(fā)建設(shè);而預(yù)收賬款與項目進度強關(guān)聯(lián)，因此只有快速推進項目進度，才能保障預(yù)收賬款到位，減少其余渠道資金的占用，若銷售或項目進度出現(xiàn)問題，其余渠道資金補充不到位會存在資金風(fēng)險。

（二）銀行借款占比較大

銀行借款為目前國內(nèi)房地產(chǎn)的主要融資渠道，銀行貸款雖成本較低，但是受宏觀經(jīng)濟政策影響較大，一旦國家收緊信貸政策，企業(yè)資金將存在巨大風(fēng)險。

（三）債券融資未發(fā)揮積極作用

債券融資在BGY集團的融資結(jié)構(gòu)中使用較少，并且主要以優(yōu)先票據(jù)為主。盡管債券融資成本相對更高，但若能靈活運用債券融資將擴大融資渠道，可以增加企業(yè)抗擊風(fēng)險的能力，提高融資方式的靈活性。

（四）融資方式較穩(wěn)健

從上述融資方式及歷年變化情況來看，BGY集團的主要融資方式預(yù)收賬款和銀行借款都依賴于銀行，而國內(nèi)銀行貸款發(fā)放受國家宏觀經(jīng)濟政策及國家戰(zhàn)略發(fā)展方向影響巨大，但從長遠來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍然對國家經(jīng)濟起到重要的支柱作用，房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展也關(guān)系到國內(nèi)民生，并且BGY踐行的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略仍然具有巨大的空間，因此主要依賴銀行作為其主要融資方式的風(fēng)險較小。

四、主要建議

（一）經(jīng)濟下行時投資拿地謹慎，加大自有資金積累

經(jīng)濟下行時，銀行信貸收緊并且房地產(chǎn)銷售下行，因此，重要融資渠道將受到影響，若前期投資拿地不夠謹慎，對于經(jīng)濟下行沒有預(yù)判，資金將存在周轉(zhuǎn)風(fēng)險。對于經(jīng)濟下行有預(yù)判的情況下，應(yīng)該謹慎或減少拿地，縮減規(guī)模，保障資金安全。

為保障企業(yè)獲得更多的資金流入，可適當調(diào)整盈余分配政策，減少股東分紅，增加留存收益，提高企業(yè)自有資金應(yīng)對風(fēng)險。

（二）適當增加債券融資方式和比例

適當增加債券融資方式，綜合利用公司債、企業(yè)債、境外發(fā)債以及資產(chǎn)證券化等發(fā)債形式，有利于企業(yè)抵抗經(jīng)濟下行銀行借款困難的風(fēng)險，債券形式相對靈活，與銀行借款互補;除在國內(nèi)發(fā)行債券，也可嘗試海外發(fā)債，擴展融資渠道，增強企業(yè)的靈活度和競爭力。

（三）拓展直接融資方式

BGY集團應(yīng)積極拓展房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金、股權(quán)融資等直接融資方式。我國一直鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展直接融資渠道，避免過度依賴銀行借款，加大銀行系統(tǒng)性風(fēng)險。BGY集團的眾多開發(fā)銷售物業(yè)既可以發(fā)展股權(quán)型房地產(chǎn)投資基金，也可以發(fā)展債券型房地產(chǎn)投資基金。而針對BGY集團這樣大型上市房企也是眾多信托機構(gòu)的首選對象。

（四）根據(jù)項目不同階段組合融資

項目在不同階段融資需求會有所不同，前期主要依靠長期基本，可以選擇股權(quán)融資，留存收益或中長期債券以及房地產(chǎn)投資基金等;開發(fā)中期利用房地產(chǎn)開發(fā)貸款、應(yīng)付款、信托貸款等;后期則主要依靠預(yù)付款。BGY集團應(yīng)根據(jù)公司當年項目情況及資本市場變化及時調(diào)整融資規(guī)劃及策略，有計劃的保障資金安全。

結(jié)語

改革開放后，房地產(chǎn)行業(yè)隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展逐步發(fā)展壯大，而融資是其發(fā)展的關(guān)鍵。從前文房地產(chǎn)行業(yè)及BGY集團的數(shù)據(jù)分析可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的融資形式仍然較為單一，主要依靠銀行借款。為減少企業(yè)的資金風(fēng)險及銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險，提升企業(yè)自身營運能力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強化自身的融資能力，拓展多元化的融資渠道，引進專業(yè)融資人才，建立健全企業(yè)融資體系，從而助力企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。