論房地產開發中建設工程項目管理難點及控制

孫立君

摘 要：本文就房地產開發項目管理進行分析與研究，旨在優化生產要素，為企業開發經營帶來顯著的經濟與社會效益。

關鍵詞：房地產開發;項目管理;優化生產要素

0 引言

房地產開發工程項目管理最終是以高效率的實現項目目標為根本目的的，而且其項目管理的水平高低，也直接影響著房地產建筑的工期、質量以及后期服務。因此，在當前房地產競爭極其激烈的環境下，房地產開發企業必須要制定科學、規范、有效的管理模式，加強對于房地產開發建設工程的項目管理工作，從根本上確保建筑工程質量，保證其在要求的工期內高效完成，使房地產開發企業獲得適當的經濟效益[1]。

1 房地產開發項目管理概述

1.1 房地產開發項目管理內涵

針對房地產開發項目內涵而言，主要是指在依據法律法規，基于國有土地合法取得土地使用權的前提下進行房屋建設項目開發。在房地產開發項目建設過程中，涉及的單位和部門眾多，包括監理方、投資方以及勘察、設計、施工、交通等，屬于一項系統性較強的復雜工程。

1.2 房地產開發項目管理現狀

在現階段，房地產開發項目管理現狀主要表現在五個方面：（1）開發項目管理缺乏可行性研究。一般而言，在工程項目決策前，可行性研究作為一種有效的財務與技術經濟分析法，對項目技術與經濟可行性進行全面論證，可最大限度地保證經濟效益與社會效益。在現階段，由于可行性研究未得到重視，導致出現了諸多問題，如商業用房閑置、戶型單一，同質化競爭嚴重。（2）融資能力有待提高。房地產貸款門檻高，諸多企業出現資金短缺現象，導致開發項目管理效率不高;目前房地產行業發展不景氣，房地產項目開發貸款融資困難。（3）項目監理缺乏公正性。建設單位與施工單位未達成統一，前者過分干涉監理工作，同時監理方對施工方以及建設方的違法行為未進行公正處理，導致施工現場存在安全隱患。尤其是個別監理單位低價擾亂市場，監理過程中難以發揮監理作用。

2 房產開發工程項目管理優化措施

2.1 全面完善項目成本管理

項目的成本管理是任何房產開發投資方關注的重點。作為房產工程，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發，再控制設計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設計階段中的造價管理方式，以全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。

2.2 質量控制管理

工程項目的質量是設計意圖被實現的程度。質量控制是指開發項目管理機構以合同規定的質量目標或以國家標準、規范為目標所進行的監督和管理活動。質量控制的任務主要是在施工過程中及時發現施工工藝等是否滿足設計要求和合同規定，對所選用的材料和設備進行質量評價，對整個工程中的工作質量水平進行評估，將取得的質量數據和承包商履行職責的程度，與國家有關規范、技術標準、規定進行比較，并作出評判。工程質量控制工作主要包括以下幾項：（1）對原材料的管理。為保證材料質量，應當在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術標準，并將這些標準列入訂購合同。有些重要材料應當在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。 （2）對工程中的配套設備進行檢驗。工程建設合同中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度;對于主要設備的試驗和檢查，可考慮到制造廠監督和檢查。

2.3 進度控制管理

房地產開發進度控制貫穿于項目的實施階段，滲透到項目實施的全過程，對項目的各個方面都要進行進度控制。對于項目設計階段進度控制來說，應在與設計單位簽訂合同時明確設計的總進度和設計準備，及初步設計、技術設計、施工圖設計等各階段的進度。同時，要及時提供給設計單位充分、完備的基礎資料（包括有關圖紙、證件，技術要求以及項目配套的征詢意見等）。

對于項目實施階段的進度控制來說，要依據簽訂的監理合同和施工合同，通過總承包單位自身的內控，依靠監理單位的監督、反饋，加強溝通、協調力度，不斷地將實際進度信息收集、統計、整理，并對照公司的預控計劃（總進度計劃、月進度計劃等）進行比較、分析，確認進度執行無偏差的，則繼續按計劃進行[2]。

2.4 安全管理

要求施工單位的各部門對于施工中的安全責任進行分解，落實到個人，這樣就把工程的好壞與個人的利益聯系到了一起，對于安全管理的實施可以起到很大的促進作用;其次要按照建筑領域相關的法律法規，辦理相關的申領手續，將施工項目中所用到的各種證照辦理相關的手續;如果條件允許還應辦理相關的手續，確保工程的萬無一失;另外，項目經理組織相應有關專業人員到施工現場進行實地的檢查，嚴格按照圖紙進行施工，對于出現的安全隱患應該及時地進行排查，防患于未然;施工中如果已經出現了安全問題，應及時地進行改正，并針對施工風險提供可行的解決措施，將安全風險系數降到最低。

2.5 加強房地產開發工程的項目風險管理

（1）風險規避。在房地產開發企業進行各種決策時，采用放棄投資的決策等一系列措施來對相關風險進行規避，這種使用的方法類似于一種消極迎戰法，因為如果不采取任何措施只是放棄投資的話，不僅會使房地產開發企業得不到應有的經濟效益，而且還會為自身企業的發展帶來嚴重的阻礙，因此，除非是在迫不得已或者是沒有其它辦法的情況下，不然這種方法是不建議使用的。

（2）風險轉移。風險轉移就是采用科學、合理、規范的預防措施，在還未受到風險的時候，以某種特定、有效的方式將其進行轉化、化解。這種應對風險的方式在目前我國房地產開發工程的項目管理中有非常普遍的應用。其中，風險轉移的常見形式主要有以下幾種：1）利用簽訂的合同，采用合同的有效形式，來幫助轉移相關產生的風險，也就是說，在簽訂合同時，將一切風險責任都歸屬到執行方身上，這樣今后在工程項目管理中發生了何種風險，都是由合同執行方來承擔的。2）利用購買保險的方式，也就是通過為開發的建設工程購買保險，將還未發生的、不可預知的風險轉移到保險公司的頭上，這樣做的弊端就是會在一定程度上增加成本的投入，但是，相比起不可預知風險帶來的危害以及最終獲取的收益來看，這點則可以完全忽略不計。

3 結束語

要想提高房地產開發項目的整體管理水平，必須要做好建設過程中合同、成本、質量等管理工作，在各個階段優化物力、人力、財力配置，從而為房地產開發商獲取更多的投資效益與社會效益，實現房地產業的可持續發展。

參考文獻：

[1]張慧.房地產工程項目質量控制系統設計與研究[D].電子科技大學，2010.

[2]楊寶棟.時代國際中心施工建設項目管理研究[D].中國海洋大學，2008.