從電氣設計管理角度分析如何控制房地產成本

汪鵬鵬

摘要：隨著近年來房地產利潤的持續下滑，越來越多的房地產開發開始注重控制成本。其中從設計角度控制成本已經成為各大地產必爭之地。電氣設計管理作為整個機電設計管理中占比較大的一部分，對成本控制發揮著越來越重要的作用。

關鍵詞：房地產;電氣設計管理;成本控制

近十年來，從首家千億房企誕生至今，中國房地產已經發生翻天覆地的變化。截止到2019年12月底，國內全口徑千億房企已經達到27家。隨著房地產宏觀政策持續收緊，房地產利潤持續下滑將是持續性的市場現象。市場形勢、拿地成本、開發周期、融資成本、設計成本控制都是造成利潤空間變化的因素。從事建筑電氣設計7年，地產電氣設計管理4年，我就從三個不同階段分析下電氣設計管理三個階段對房地產成本控制的重要性。

1 項目方案設計階段

項目拿地后方案設計階段，公司需根據方案總圖及總體指標進行配套征詢，電氣專業征詢部門應包括當地電力部門及審圖公司。主要征詢的資料：市政接口位置、開閉所、變電所的尺寸及設置位置、變壓器容量上限、變電所的供電半徑等。這些因素在方案階段對成本控制都有著不同的作用。

1.1 市政電力接口位置：當項目周邊有多個市政電力接口時，考慮到紅線外高壓進線工程造價對整個項目的機電造價影響較大（工程造價超過100萬/公里），在滿足項目供電需求的情況下應首選距離本項目最近的一路或者兩路高壓進線位置（一類高層中的一級負荷應由兩個電源供電，當一個電源發生故障時，另一個電源不應同時受到損壞）。故此階段設計管理部應聯合開發部、工程部做好與市政配套部門的溝通與復核工作。爭取在當地允許的情況下取得紅線外最優供電路徑。

1.2 開閉所、變配電房的位置：項目初期應結合總圖業態、用電負荷分布、高壓進線方向、變壓器供電半徑等因素，合理布置開閉所和變配電房位置。在滿足供電半徑要求及建筑業態的前提下，變配電房優先設置于用電負荷中心。經當地有關部門允許的情況下變配電房應首先考慮設置在地下室，此時變配電房的位置排序如下：地下空間中的停車不可利用空間>遠離住宅地下室的邊角位置>行車道兩側的正常停車位置。當必須設置在地面時，開閉所與變配電房優先合用房間、變配電房首選多臺變壓器布置方式減少變配電房的數量。此時開閉所、變配電房的位置應優先與配套用房、公建，或與商鋪等場所貼鄰。

1.3 柴油發電機房設置：當部分項目沒有一級負荷且二級負荷容量較少時（在負荷較小或地區供電條件困難時，二級負荷可由一回路6kV及以上專用的電纜供電），在滿足當地消防部門要求的情況下，優先采用設置發電機房作為備用電源。這樣可以減少一路10KV市政高壓進線。此時柴油發電機容量應按二級負荷容量與消防負荷容量中較大值選擇，而非二者的容量疊加值（著火情況下非消防電源處于切斷狀態）。

1.4 單體強弱電管井、地庫配電間的布置：在項目設計方案推進階段，電氣設計管理人員應拉通方案設計與施工圖機電設計，根據當地的征詢結果合理的布置強弱電管井、配電間。原則如下：當樓棟為3層及以內，優先考慮管線在公共墻內暗敷設，不設置強弱電管井;當樓棟為4層～7層（多層建筑）時，優先考慮首層或地下室設置集中電表間，以減少二層及標準層強電井道面積 ;當樓棟為高層時，當地允許的情況下優先考慮強弱電井道合用方式。以此方式可以提升業主的得房率。

2 施工圖設計階段

施工圖設計階段，為了讓與我們合作的施工圖設計院能夠順利的完成設計，保證建設周期，同時又做好成本控制，規模的地產公司就要有滿足國家規范的且適合自己公司的設計標準，并定期的對設計院進行設計標準培訓。設計圖紙完成后，設計管理人員需要做好相應的審核工作。

2.1 地產公司要有自己的設計標準：設計標準中應包含電氣設計說明、系統、平面圖等各個子項。明確各子項的設計原則、設計要求以及相關標準圖示。例如：住戶強、弱電線路主體施工時采用阻燃硬質塑料管在樓板內暗敷;二次裝修時在天花內敷設的強電線路，采用薄壁金屬管;弱電線槽根據樓層高度確定線槽尺寸、規格;原則上多層洋房、別墅、合院等屋頂防雷采用暗敷設，高層采用明敷設;戶內配電箱、弱電箱嚴禁設置于衛生間四面墻體。類似于此類明確的標準可以保證設計進度，從而避免因設計周期過長而引起時間成本的浪費。

2.2 對設計院進行定期的設計培訓：施工圖設計院介入項目初期，對公司的成本把控方向、設計標準內容、公司的審核要點等不熟悉。這個時候就需要房地產設計管理人員定期的對施工圖設計院進行培訓及交流，培訓內容應包括設計標準以及標準的修訂內容、公司電氣設計底線、電氣設計成本控制要點。通過培訓可以提高設計質量、減少設計變更、控制設計節點。從而控制設計成本并保證項目開發報建、工程等工作的順利推進。

2.3 對設計圖紙要有成本審核：在滿足規范的前提下，對設計院所提供的電氣設計圖紙系統圖、平面圖進行成本審核。例如：地下室同一防火分區的同類型動力設備如潛污泵、防火卷簾等功率較小且有多個時，優先按設備分類采用鏈式供電方式合并配電回路，由鄰近消防風機房的雙電源末端切換箱單回路供電;電線、電纜選型滿足建筑電氣常用數據中正常阻燃耐火級別即可，不應刻意提高阻燃等級;經由車庫引入的不經過室外的電纜對應的總配電箱、總配電柜處無須裝設電涌保護器;毛坯別墅總配電箱預留總開關、潛水泵、花園用電等回路的分開關（根據交樓設備配置定），其他分開關不做設計僅預留空位，如空調、空氣源熱泵等用電回路。成本審核既可以避免設計未按標準執行，又可以減少無效成本。

2.4 電力專項設計：首先地庫層高滿足的情況下，電力低壓電纜優先采用地庫內橋架敷設。這樣既可避免室外道路電力井道過多影響美觀及園林整體效果，又可以減少室外覆土高度，減少施工周期從而達到控制成本作用。其次地方供電設計大多為標準化設計，當房地產單位提供資料至供電設計單位時，應盡量合并三級供電的數量，避免單個三級負荷單回路供電。例如：景觀照明、雨水回收設備、門衛等盡量在門衛內設置總配電箱，以減少配電房出線電纜及預埋套管。最后電力設計應結合項目示范區景觀布置提前做好預埋，避免景觀硬質鋪裝二次開挖產生成本浪費。

3 項目后期及物業管理階段

項目進行到后期階段，為了保證順利通過驗收、避免交樓后小業主的投訴，設計管理人員應協調項目各部門做好現場按圖施工情況檢查、營銷展示樣板與交付一致性檢查、物業反饋問題收集。

3.1 按圖施工情況檢查：設備安裝過程中，電氣設計管理人員應聯合工程部、施工圖設計院進行定期的設計現場巡檢。檢查內容應包括：未按圖施工導致展示效果差、未按圖施工導致設備有使用風險及驗收風險、是否存在偷工減料問題。例如：配電箱安裝位置與裝飾材料沖突、帶沐浴的衛生間缺少等電位連接裝置、吊頂內明敷設電線及管材使用非耐火型。在施工階段發現此類問題既可避免裝飾效果不好引起小業主投訴、又可以促進項目順利通過質檢部門驗收，從而達到控制后期返工及時間成本。

3.2 營銷展示樣板房與交付一致性檢查：很多項目為了搶開盤，樣板房設計及施工周期都十分短暫，總包在施工過程中發現設計不合理的地方可能會自行調整，導致樣板房最終展示與大批量交付不一致。為了避免這種情況引起的業主投訴，設計管理部應對樣板房展示前進行一致性檢查，例如配電箱及弱電箱位置是否與交付圖紙一致、插座及開關數量、位置是否與交付圖紙一致。這類檢查可以對后期風險產生的成本增加予以控制。

3.3 物業反饋問題收集：項目交付給業主后，業主在使用的過程中會發現一些設計不合理的地方，物業管理也會發現一些使用不便的問題。比如：智能馬桶插座設置在馬桶正后方雖然隱蔽且美觀，但業主更換馬桶型號后會把插座遮擋而無法正常使用。自行車庫未預留電動自行車充電插座及計量表，導致后期物業添加后只能明裝敷設，使用及美觀都存在一定問題、節假日物業部門搞活動臨時用電未預留等問題，此類問題設計管理者需要定期梳理問題并形成培訓資料，常見問題應納入到設計標準中。這樣一方面提高了項目的品質，另外一方面也減少了物業部門后期改造、維修的費用以及小業主投訴引起的改造賠償費用。

4 結語

綜上幾點所述，電氣設計管理工作從項目方案開始一直到項目交樓甚至后期業主使期間，都直接或間接的對成本控制起著不可或缺的作用。一個合格的設計管理人員在引導設計的規范、合理、安全性的前提下，盡量提高設計的經濟性。相信越來越的房企將在利潤下滑的過程中更加注重電氣設計管理對房地產成本控制的重要性。

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