房地產項目資金管理策略探究

曾艷

摘要：近幾年，房地產行業競爭愈發激烈，隨著各項房地產政策的出臺，房地產企業面臨巨大的壓力，如何能在激烈的市場競爭和嚴峻的市場環境中屹立不倒，需要房地產企業改變傳統的財務管理模式，加強內部控制，提高企業綜合競爭力。房地產項目開發是房地產企業的重要業務內容，而資金是項目開發的根本，本文從房地產項目資金管理存在問題出發，探究問題的根源，并提出相應的建議，旨在為提升房地產項目資金管理效率提供一定的參考和借鑒。

關鍵詞：房地產;項目;資金管理;策略

一、房地產項目資金管理的基本內容

資金管理是財務管理的重要組成部分，是對資金的來源、使用等進行科學規劃、控制、監督、考核等工作的總稱。資金管理主要包括固定資金、專項資金、流動資金等內容[1]。房地產項目具有資金使用量大，時間跨度長的特點，因此，加強房地產項目資金管理是企業可持續發展的基礎。

二、房地產項目資金管理中面臨的主要問題

1.資源配置不合理

項目開發是房地產企業獲取經濟利益的重要方式，也是企業主要的經營內容，不管開發單一項目，還是多個項目，都需要大量的資金支持，因此，以資金為主的各種資源的合理分配，就是一項重要的工作內容。當前，部分房地產企業的資金規劃不合理，大量資金以存貨形式存在，流動資金不足，給企業的項目開發帶來了不利影響。產生這一問題的主要原因是企業的發展戰略規劃不合理，前期迅速擴張，投入大量資金，而項目周期又比較長，導致后期資金不足，無法開展多項目開發。同時，部分企業的管理機制不完善，資源配置過程中存在不合理之處，導致項目開發過程中出現資源不足，無法推進項目開發工作完成[2]。另外，資金管理是企業財務工作中的重要組成部分，其管理需要完善的管理制度的支持，但是當前很多房地產企業的領導與管理者對項目資金管理的重要性認識不足，對資金管理制度建設不夠重視，導致企業的項目資金管理缺乏規范指導。

2.融資渠道比較單一

房地產項目開發資金用量大，企業自有資金一般無法滿足需求，很多企業都必須通過融資方式籌集資金維持項目開發。銀行貸款是房地產企業最主要的融資方式，但是，隨著金融監管力度加大，房地產行業發展速度減緩，銀行貸款的難度與成本的加大，給企業的項目資金管理增加了困難。同時，融資渠道單一，也會增加企業的融資風險與融資成本，不利于企業的長遠發展。

3.預算管理不到位

有效的資金管理建立在全面預算管理基礎之上。但很多企業沒有實施全面預算管理，資金預算編制準確率不高，預算執行不到位，影響項目資金利用率的提升。

4.信息化水平較低

我國很多房地產企業的規模擴展速度較快，但是企業的管理理念還比較落后，尤其是利用信息化手段進行經營管理的意識還不強，導致企業的信息化水平整體較低，項目資金管理也會受到不利影響。由于信息化建設不到位，企業的項目資金管理無法運用信息系統，項目資金管理所需信息也無法快速獲得，導致資金管理所需信息不全面，這對資金使用規劃以及使用過程中的風險管控都產生了不利影響。

三、加強房地產項目資金管理的主要策略

1.優化資源配置

房地產企業在發展過程中，必須制定科學的發展戰略，建立完善的經營管理制度，為企業的日常運營管理提供方向指導與環境支持。首先，企業需要對內外部實際情況進行充分調查分析，了解企業的資源現狀，積極利用資源管理平臺，結合企業的業務規劃，以資金為核心，根據具體項目的開發節點，合理的分配各項資源，確保項目開發過程中，各項資源得到合理保障。各項資源的科學合理分配，也會促進存貨周轉，使資金保持在良好的循環狀態，為企業的項目開發提供資金支持，避免項目開發過程中，資金不足引起的人力等資源浪費問題的發生。其次，企業在計劃拿地時，需要對項目的可行性進行科學分析，分析企業現有的資金量，以及后續資金是否可以滿足項目開發需求，而不會對企業的日常運營活動產生不利影響。同時，企業還需要根據各種不同情況，分析項目投資回收周期、回報率，以及可能遇到的不可控因素等，保證企業資金鏈正常。第三，企業還需要對應收賬款管理、固定資產管理等日常運營管理中的重要內容進行規范，加強應收賬款催收力度，提高存貨周轉效率，促使企業的資金流轉速度不斷提升。第四，聘用業企融合的復合型人才作為公司財務實施者，他們在項目資金管理過程中能及時發現資金分配與使用過程中存在的不足和問題，并及時向相關部門反饋項目資金管理信息，督促相關部門及時開展風險防范措施。形成“人人皆財務，財務皆人人”的管理模式，業務帶來財務的結果，財務從結果反過來分析和促進業務的改進， 二者相輔相成，互為促進。

2.拓展融資渠道

房地產企業要加強項目資金管理，就需要建立完善的投資與籌資制度，避免投融資活動中出現各種不規范行為，增加企業的資金管理風險。尤其是房地產項目開發所需資金量非常大，大多數企業都需要通過融資方式來籌集資金，因此，在項目資金管理中，房地產企業需要積極拓展融資渠道，合理的利用各種融資方式，籌集項目開發所需資金。首先，企業需要將銀行貸款和具體項目結合在一起，科學劃分項目階段，根據項目不同階段進行分步融資。其次，企業可以采用股權與債權等融資方式，開展多渠道的融資組合，將融資成本與融資風險降到最低[3]。另外，企業還可以從融資期限來規劃融資活動。由于房地產項目開發周期長，資金回收會受到時間限制，因此，在開展融資活動時，應將長期融資與短期融資結合在一起，確保企業日常運營中資金充足，為其他房地產項目的開發提供支持。相比較而言，長期融資利率較高，所需時間較長，短期融資利率較小，所需時間較少，企業從時間上對融資活動進行科學分析，形成合力的融資組合，也有利于降低融資成本。

3.加強全面預算管理

房地產企業在項目資金管理中還應該積極結合全面預算管理，將項目開發成本、稅費、資本、費用、利潤、資產負債等內容包含在預算管理中，使預算管理內容全面覆蓋房地產項目開發的方方面面，為資源的合理配置與項目成本管控提供支持。企業項目開發過程中的很多活動都和資金聯系緊密，通過資金預算管理，可以了解企業的資金運動軌跡，這對企業的項目資金管理可以提供重要參考。在全面預算管理中，企業需要對項目開發進行全面調研分析，根據實際情況，選擇合適的預算編制方法，編制科學合理的全面預算，并通過預算執行使項目資金管理落實到位。通過實施全面預算管理，企業可以對各項目資金的配置、使用進行全面監管，促使資金使用效率與效益不斷提升。同時，企業還可以通過預算管理了解一定時期內的資金量，以及企業的整體資金缺口，為融資計劃提供參考。

4.建立智能財務管理體系

“大智云物移”五大科技日趨成熟，（即大數據、人工智能、云計算、物聯網、移動互聯網），智能財務將會是一種新型的財務管理模式，通過大數據對財務核算、財務分析與決策、財務風險與監督進行建模和分析，有效將標準化和個性化完美結合[4]。首先，建立資金集中管理共享平臺。統一在線上管理開銷戶;批量處理多筆收付款業務;將項目開發與資金使用計劃相結合，預測資金缺口和盈余;將投融資、擔保業務和項目資金需求自動匹配，提高資金使用效率。其次，加強銷售和回款管理。通過銷售平臺生成的銷售回款、應收賬款、應交稅金數據與資金管理平臺實時交互數據，檢查銷售回款是否及時到賬，便于管理層實時、動態了解銷售和收款情況，做好風險防控。第三，有效管控成本資金。在當前房地產宏觀調控嚴峻的形勢下，嚴格管控成本是提高企業效益的重要手段。設定初始目標成本，在項目實施階段、施工階段、竣工驗收階段，通過成本管理平臺實時掌握最新成本情況，進行動態成本管控，并最后形成項目后評估報告、成本收益分析，為項目成本控制提供新的解決思路。

四、結束語

房地產項目開發對資金管理要求較高，因此，房地產企業必須增強資金管理意識，對項目的可行性進行科學分析，根據項目需求合理配置資源。同時，企業還需要積極拓展融資渠道，加強全面預算管理，并利用人工智能技術，不斷強化資金管理，促使企業的經濟效益不斷提升。

參考文獻：

[1]孟紅艷.多項目房地產企業開發資金管理研究[J].財會學習，2019（23）.

[2]馮玉潔.淺析房地產企業資金管理存在的問題及對策[J].中國經貿，2018（1）：173-174.

[3]劉志云.從現金流量角度分析房地產開發項目管理[J].智富時代，2019（1）：68-68.

[4]陸瑩.房地產集團智能財務應用場景探索[J].中國總會計師，2019（4）：98-99.