我國房地產金融創新面臨的問題及其對策研究

張惠君

摘要：本文首先從科學內涵及突出特征這兩個角度對房地產金融創新問題進行了簡要介紹，接著羅列了當前存在于我國房地產金融創新進程中的一些問題，并以此為基礎進一步提出了具有針對性的改進建議。

關鍵詞：房地產;金融創新;對策研究

中圖分類號：F832.5 ? ? ? ? ?文獻標識碼：A

1 房地產金融創新概況

1.1 科學內涵

要想弄清楚“房地產金融創新”的科學內涵，須得將其分割成兩個維度：一是房地產金融;二是金融創新。

首先，我們先從房地產金融這一維度入手。從國際角度來看，房地產金融的主要研究成果包括：①實質：是一種貨幣信貸運行制度;②內容：包括地產金融和房產金融，具體可以指向各類居民住宅的建設、購買、租賃、改善及維修等;③典型形式：政府等的公共住房租賃、私有住房租賃及自有住房。而若將范圍限定于我國，早期的房地產金融研究成果則主要體現在兩個方面：①住宅金融，指住宅信用資金的交易與再交易，包括住宅市場、住宅金融體系及住宅金融機制，主要涉及政府、建筑企業、金融機構及普通居民;②住房金融，包括廣義住房金融和狹義住房金融兩種，其中前者涉及與全部住房活動——包括住房建設、住房消費及住房管理等有關的各種資金融通活動，而后者雖同為資金融通活動的總稱，但其所涉經濟活動范圍僅限于居民住房或消費性的各種非營利住房機構的建設、消費及管理等[1]。

接下來我們進入金融創新這一維度。關于其內涵的解讀，目前學術界一共存在以下3種視角：①金融工具視角，這種視角下的金融創新意味著對多種性質不同的金融工具進行重新整合，以形成新的金融工具;②商業銀行視角，此視角下的金融之“新”，在于多個方面，概括來說就是借力于新的技術與方法，打造新組織、打開新市場并展開新活動，最終使銀行的風險管理能力與客戶的服務體驗更上新高;③金融體系與金融市場視角，金融創新在這里被理解為一個新的生產函數，具體則意味著對各個金融體系中所包含的要素進行重組。

1.2 我國房地產金融創新所具有的突出特征

第一，短期而言具有一定波動性，但長遠來看則呈現穩定發展趨勢。短期波動性主要是指我國的房地產金融雖然在房地產市場化改革進程不斷向前推進的大背景下得到了很大程度的發展，但所遇發展威脅與阻力同樣不容忽視：一是高度開放的國內市場極易受到國外宏觀經濟形勢的影響;二是我國當前的金融制度尚未發展成熟。然而，若視之以長遠，我國的城鎮化進程將會不斷刺激房地產市場需求，足以帶動房地產業的不斷發展，而這樣一來，與房地產的生產、流通及消費等多個環節間保持高度關聯性的房地產金融也定會得到不斷強化。

第二，有金融風險在創新進程中展露苗頭。之于房地產金融創新而言，市場競爭機制的引入的確能夠產生一定的正面作用——提供房地產發展所需金融支持;然而其不良反應同樣顯著：導致房地產發展過度，產生房地產泡沫，形成金融風險，而不斷的風險累積在一定傳導機制的作用下，可以為整個金融體系造成危機。整體來看，我國的房地產市場呈現繁榮發展之勢，然而蘊藏于這一表象背后的金融風險同樣不容忽視：受美國次貸危機影響，我國的房地產金融創新風險苗頭隱現;繼而，在國家略微放松房地產金融政策并跟隨市場情況變化收緊房貸政策后，房地產金融風險的凸顯已呈結構性;進而，這種結構性風險又發展至全局性萎縮的狀態。

第三，對商業銀行房貸業務創新與隱性資金支持的依賴程度高。從我國房地產的發展情況來看，商業銀行是其主要的資金來源。因此，所謂的房地產金融創新，其實近乎簡單等于商業銀行信貸業務的創新，而近乎單一的供給主體格局無疑會造成房地產金融風險的集中化。此外，隱性的居民借貸也是我國房地產金融的部分來源。而這樣容易造成民間資金過度集中于房地產業的問題，從而增加民間債務風險。

第四，正處于由抑制狀態向深化狀態過渡的階段。具體來說，金融深化的程度包括3個層次：①金融規模、資產數量的擴大;②金融機構的壯大與金融工具的創新;③金融市場機制的完善與金融資源配置上的優化。發展至當前，我國的房地產金融雖實現了數量型增長，但在質量方面仍有很大的提升空間，所謂的房地產金融創新僅僅體現在規模的擴張與銀行業務的簡單創新上。從這點來看，我國的房地產金融創新正處于由抑制狀態向深化狀態過渡的階段。

2 我國房地產金融創新中的現存問題和解決對策

2.1 問題

第一，房地產企業融資渠道較為單一，導致金融創新風險的高度集中。當前來看，諸如證券、基金等房地產金融產品在我國尚未獲得充分發展，商業銀行仍是房地產企業的主要貸款來源，房地產信貸資金負擔向商業銀行高度傾斜，這就導致了相關風險向商業銀行的高度集中。而從商業銀行的當前狀況來看，資金流動性不足這一問題已然凸顯，這無疑反向加劇了整個房地產金融體系的穩定風險。然而，這一現實的對立面卻是新興融資產品門檻高、創新產品風險高且缺少相應的避險工具等難題，這讓房地產企業實難打破單一融資方式，謀取更高發展[2]。

第二，房地產金融創新產品層次低，欠缺一定的設計規范性與合理性。一方面，我國當前的房地產金融創新產品不僅種類單一，同質化問題凸顯，且數量型成長特點同樣顯著，欠缺質量層面的發展，主要表現為合規性的金融工具，如債券、信托等金融工具的融資作用微小。另一方面，創新產品設計不合理的現象也非常常見，如房地產信托產品的期限一般在兩年左右，短于房地產的開發周期，因而在對房地產開發企業資金緊張問題緩解作用甚微的同時，也使房地產信托投資公司面臨較為集中的兌付壓力。

第三，信息的不對稱極易推高房地產企業的道德風險。部分房地產金融創新業務交易環節多且交易程序較為復雜的情況容易導致信息不對稱問題的出現。例如，房地產抵押貸款，商業銀行對相較有著較高風險的次級債進行重組，導致金融衍生鏈條的增長，不僅增加了交易環節的數量，且交易的復雜程度也變得更高。如此一來，投資者作為處于金融衍生鏈條終端的一方，就無法充分掌握位于鏈條上方的貸款信息，而只能依賴于相關信用評級機構所提供的衍生品信用評級信息，這就導致了企業道德風險的增加。

第四，房地產金融一級市場與二級市場發展的不平衡阻礙了金融產品的創新進程。房地產金融市場共分兩級：一級市場和二級市場。就其二者當前的發展情況來看，在房地產金融市場中占據主導地位的仍然是市場信用度低的一級市場，而二級市場的發展程度則極為有限，市場容量極小。這樣，整個房地產金融無法同時滿足市場對其的投資需求與消費需求，嚴重制約了房地產金融的發展進程。

另外，在我國的房地產金融創新方面，還有一些問題同樣不容忽視：①截至目前還未形成一套完善的房地產金融政策及法規;②政府監管的缺位;③保險機構、擔保機構等承擔中介功能的機構數量嚴重不足;④房地產開發企業自有資金短缺等[3]。

2.2 對策

第一，注重房地產金融避險工具的開發，加強產品的創新力度。房地產金融創新的最終環節就是創新產品，從這個意義上講，產品的創新成效即體現著房地產金融創新的整體成效。既然如此，房地產金融產品的創新工作具體可從哪些方面展開呢？首先，大力推動房地產住房按揭貸款證券化的實現。這樣做能夠打破以往較為單一的融資渠道，將聚集在銀行處的房貸業務風險分散開來，促進房地產金融市場與資本市場這兩者間的良性互動。其次，政府可以加大在房地產金融衍生品設計與推行方面的投入力度。無論之于房地產企業和銀行業，還是之于普通的購房者而言，諸如房地產指數期貨等房地產金融衍生品都是很好的金融避險工具。值得一提的是，政府在設計過程中，尤其要注重產品的合理性。最后，積極打造房地產金融組合工具，如“信托+銀行”模式。位于這一模式前端的信托的主要功能在于融資，而位于后端的銀行則主要發揮提供資金支持的作用，該套“組合拳”的效用主要表現在兩個方面：一方面是擴充房地產的融資渠道，另一方面是疏散銀行所承擔的房貸風險。

第二，推進房地產金融創新機構多元化的實現。引入“他山之石”，也即成功的國外經驗，傾力打造多元化的機構體系。具體來說，可從以下幾個方面入手：其一，鑒于我國居民當前平均收入水平尚且偏低的客觀情況，由政府負責組建擔保機構以為居民提供更好的保障;其二，基于房地產保險公司在降低房地產企業金融風險、擴充房地產金融市場資金來源等方面所能發揮的積極效用，可以設立專門的房地產保險公司;其三，設立能夠為沒有投資經驗或者管理精力的投資者提供其所需服務的投資基金管理公司，為房地產市場的資金流通加速;其四，成立能夠服務于銀行等金融機構的房地產財務公司[4]。

第三，促進房地產金融創新市場的進一步完善，以及金融資源配置的優化。具體來說，就是要在進一步完善一級市場的同時，使二級市場也能夠打破發展僵局，獲得較大程度的發展，從而形成一個健康的多層次的房地產金融市場。除此以外，還要在兩級房地產金融市場均獲得發展的基礎上，注重房地產金融資源配置效率的進一步提高。

第四，注重在房地產金融創新的進程中防范一定的金融風險。必須清醒地認識到，由金融抑制引發的風險聚集問題雖然顯著，但可能出現于房地產金融創新進程中的金融風險問題同樣不容忽視，必須具備足夠的風險防范意識并做好相應的風險防范工作，具體而言主要包括：一是盡快將集中在銀行信貸體系中的房地產金融信用風險分散開來;二是積極推行房地產金融保險制度，推進房地產貸款擔保制度的完善;三是打造房地產金融創新風險預警機制，包括信貸風險預警、抵押擔保預警及大數據分析預警等。

參考文獻

[1] 務孟站.探究房地產金融創新面臨的突出問題與對策[J].中國鄉鎮企業會計，2016（6）：59-60.

[2] 李宛聰.房地產金融創新面臨的突出問題與對策探討[J].住宅與房地產，2016（18）：19.

[3] 李健飛，王晶.宏觀調控背景下的房地產金融創新[J].宏觀經濟研究，2005（3）：42-44.

[4] 曾凡峻.房地產金融的風險及防范[J].現代商業，2016（8）：145-146.