試析我國保障房建設管理的新模式

毛思夏

摘 要：保障性住房是確保我國人民基本居住需求得到滿足的重要工程，若是在保障性住房建設方面存在問題，將直接影響到我國人民的生活質量，在一定程度上也影響著社會整體的穩定性.為促進保障性住房的整體質量，需要嚴格做好保障性住房的建設管理，不斷優化保障性住房建設管理的工作模式，使保障性住房能夠朝著良好的方向不斷發展.鑒于此，本文針對我國保障房建設管理的新模式進行了研究探究，希望能為保障房建設管理的進步和發展提供一些有效的參考依據.

關鍵詞：保障房;建設;管理模式

中圖分類號：TU352? 文獻標識碼：A? 文章編號：1673-260X（2020）05-0045-03

當前我國保障房建設的步伐不斷加快，對解決低收入家庭住房問題，促進社會和諧發展起到了較好的積極作用，但是在保障房建設管理方面依舊存在一些問題，難以適應保障房建設發展的要求.同時，由于我國保障房建設管理的發展時間較晚，未能積累足夠的經驗，導致在進行保障房建設管理的時候，很容易出現操作不當等各種問題，嚴重影響到保障房建設管理的整體效果.因此，有必要深入分析保障房建設管理的新模式，以便能夠提出一些可靠的參考依據，促進保障房建設管理朝著現代化的方向不斷發展.本文對開發商代建制模式進行了分析和研究.

1 保障性住房的主要特點分析

1.1 對質量和工期的要求較高

目前我國保障性住房的建設規模不斷擴大，需要在保證工程建設質量的同時，對工程建設的工期進行嚴格控制.由于保障性住房對我國人民的生存生活產生了較為重要的影響，政府必須提高自身的重視程度，提高對工程建設質量的控制力度，防止出現工程質量問題.由于保障性住房的建設管理模式存在一定缺陷，無法對工程項目的設計、施工、驗收等各環節進行嚴格把控，再加上工程建設的工期較為緊張，很容易出現各種工程質量問題，這就使得保障房建設管理模式的改革顯得更加緊迫，需要加強對這一方面的研究，實現對工程質量及工期的有效控制[1].

1.2 具有準公共產品的特性

保障性住房的主要目的就是對我國低收入家庭的住房問題進行合理有效地解決，其本身就體現出較強的非排他性，能夠為符合條件的人群提供低價格、低租金的住房.同時，保障性住房體現出一定的消費競爭性，可以根據住房的數量和供應需求對價格進行調整.由此可知，保障性住房與普通商品住房有著一定的區別，可以將其看作為一種服務社會的準公共產品.在保障性住房項目的實施中，政府部門要明確自身的角色定位，充分發揮自身在工程建設管理中的作用，對各個部門和單位進行有效地引導，促進保障房項目的順利開展.

2 保障房建設管理的常見模式

2.1 代建制模式

由政府部門進行工程招標，從多個建設單位中選出具有豐富經驗、專業水平高的單位進行工程建設，在完成工程建設之后，與使用單位完成項目交付手續的辦理，這一制度就是保障房建設管理中常用的代建制模式.在采用代建制模式的時候，普遍都是由政府部門的人員來擔任項目法人，或是選擇某個部門作為項目業主.在選擇項目管理企業進行保障房建設管理的時候，需要采用合同的方式來確定雙方的法律關系，使代建制模式得以順利實行，而項目管理企業可以利用代建方的權限，選擇資質水平達到要求的施工單位，并做好設備采購、工程監理、工程承包等相關合同的簽訂[2].

通過代建制模式進行保障房建設管理，能夠對整個工程的建設過程進行有效管理，使工程投資、工程建設、工程管理、工程運營的目的得以順利實現，需要對工程投資建設程序進行規范，重視對投資責任約束機制的建設，并做好工程建設過程的監督控制，使保障房建設管理的有效性得以提升，杜絕出現各種腐敗問題造成的工程質量問題.通過這一管理模式不僅能夠提高政府的項目控制能力，還可以幫助政府降低自身的經濟壓力，在保證工程建設質量的同時，使工程投資的效益得到保障.具體來講，主要就是由項目管理企業來進行項目管理，而項目管理企業直接對政府負責，整個過程不再需要安排政府人員來進行管理[3].

與政府部門進行項目管理的模式相比，通過代建制模式進行項目管理，可以充分發揮項目管理企業自身的經驗和優勢，使傳統的保障房建設管理中存在的問題得到有效解決，且能夠進一步提高工作效率，降低投入成本，使保障房工程建設的目標得以按時完成.但是在選擇項目管理企業來進行工程管理的時候，也要充分認識到項目管理企業在施工方案、施工工藝和施工技術等各方面存在的問題，導致工程變更的發生率較大.同時，一旦工程施工中存在問題，很難確定各個工程參與方的責任，那么項目業主的經濟利益將受到較大影響，且項目管理企業作為代建方，依舊采用傳統的方式進行工程設計、工程招標、工程施工，使得保障房建設流程的優化面臨著較大的難度，無法對工程的建設周期進行有效控制[4].

2.2 總承包模式

就當前保障房建設管理的發展情況來看，總承包模式經常被應用到項目建設管理中，由政府與總承包商來進行工程合同的簽訂，而總承包方可以選擇分包的方式將工程項目劃分給多個施工單位，由總承包商對工程的質量、工期和造價進行負責，由施工單位對自身得到的分項目進行負責[5].

與代建制模式相比，采用總承包模式進行保障房建設管理，可以將總承包商的施工經驗及技術力量充分發揮出來，制定出符合工程建設要求的施工方案.在充分了解工程實際情況的基礎上，做出科學合理的工程規劃，在分解項目的同時，對工程資源進行合理配置，以此促進工程建設的順利開贊，在保證工程整體質量的同時，降低工程投入的成本，使工程建設的施工工期得以縮減.同時，可以實現更加簡化的組織協調，政府只需要進行一次性的工程招標，就能夠完成自身應承擔的任務，而總承包商可以充分發揮自身的優勢，將工程項目分包給施工單位，確保工程建設能夠按時按質地完工.

其次，采用總承包模式能夠對各個工程參與方的權利和義務進行確定，減少責任推諉問題的發生，使保障房建設管理的整體效率得以提升.然而這種模式也存在一定的不足，其主要體現在政府對工程項目的控制能力較弱，很那對其進行有效監管，導致資金使用的不合理情況頻繁出現，嚴重影響到工程建設的整體效益.此外，在保障房全壽命周期的管理過程中，總承包商的參與程度不高，未能充分發揮自身在項目策劃、項目后期管理中的作用，在這一方面缺乏經驗，使得工程質量受到一定的影響[6].

3 開發商代建制模式

3.1 開發商代建制的內涵

為解決代建制模式和總承包模式存在的問題，開發商代建制模式被應用到保障房建設管理中，對保障房建設事業的發展起到了較好的促進作用.在開發商代建制模式的實行過程中，主要就是由政府委托房地產開發企業進行項目建設.根據工程建設的要求進行調查，做好工程項目的規劃設計，之后進行評估，按照要求進行項目的組織工作和資金籌措，對項目的立項到交付使用的全過程進行控制管理，確保項目的投資、進度、質量和安全達到要求，配合主管單位進行項目的銷售工作，并做好后續的工程移交、工程項目的售后服務及管理工作[7].

通過對代建制模式與總承包模式進行深入了解可知，兩者在項目實施過程的參與程度不高，這主要就是因為兩者的經營范圍具有較大的局限性，難以滿足保障房建設管理的需求.在采用代建制模式進行項目建設管理的時候，各個工程參與方的信息交流存在較大問題，再加上項目管理企業在施工方面的經驗不足，難以對工程施工的全過程進行有效監管，而施工單位存在管理經驗上的不足，導致工程施工與工程管理之間缺乏緊密的聯系，難以保證項目建設管理的高效進行.在采用總承包模式進行項目建設管理的時候，政府對項目的控制能力較弱，而總承包商掌握較大的權限，導致項目業主的經濟利益無法得到保障.面對這種情況，需要采用開發商代建制等新型的管理模式來進行項目建設管理，以便能夠解決上述兩者存在的不足之處，正確處理資金、技術及質量等各方面的關系，使保障房建設管理的整體水平得以提升.

3.2 開發商代建制的特點

將開發商代建制模式應用到保障房建設管理領域，既能夠實現對工程資金、進度和質量的統一管理，實現對工程資源的合理配置，還能夠保障政府對項目的控制能力，使政府在項目建設管理中的積極作用得以充分發揮.根據開發商代建制模式的實施情況來看，開發商代建制模式體現出以下幾個重要特點：

（1）有利于發揮政府在項目建設管理中的作用，使政府對項目的控制能力得以增強.在進行保障房建設管理的時候，可以利用合同的相關條例和法律法規對工程參與方進行制衡，確保各個工程參與方能夠履行自身的職責.同時，將國家政策審批項目的建設內容、規模、投資及標準作為依據，能夠及時將保障房項目的建設計劃傳達下去，并下達保障房建設項目的資金使用計劃;按照發展改革部門提出的資金使用計劃，財政部門將集中起來的資金撥付給代建單位;充分利用審計和監察等合法手段，實現各個政府部門對工程項目的外部監督，使發展改革單位、財政單位、審計單位、監察單位在項目建設管理中的積極作用得以充分發揮[8].

（2）與項目管理企業相比，開發商在施工方面的優勢較大，能夠提高施工方法、施工技術的先進性和可操作性.與總承包商相比，開發商在項目建設管理方面的經驗較為豐富，可以提高保障房建設管理的專業化水平，在保障工程效益的同時，使工程施工的工期得以縮減.由此可見，開發商不僅能夠解決代建制模式和總承包模式中存在的問題，也能夠將兩者的優勢結合起來，使保障房建設管理的有效性得以提升，從而保證工程建設的順利完成.

（3）在實行開發商代建制模式的時候，由開發商、部分承包商和項目主管單位簽訂三方代建合同，在確定代建單位應承擔的權利和義務的同時，對政府部門應承擔的權限和義務進行規定，以此實現各個工程參與方之間的有效制約，調動項目參與方在項目建設管理中的積極性，減少政府部門腐敗問題的發生[9].同時，通過這一管理模式能夠保證項目決策的科學性及合理性，實現對工程項目的科學規劃、合理安排、系統化的管理，避免在工程建設過程中出現斷節、沖突等不良問題.

4 結語

綜上所述，與代建制模式和總承包模式相比，開發商代建制體現出更大的優勢，能夠促進保障房建設管理的有效進行，使工程建設的目標得以順利完成.為充分發揮開發商代建制模式在保障房建設管理中的整體作用，需要加強對開發商代建制模式的研究，以便能夠對其進行有效的應用，并積累豐富的經驗，從而能夠做到在實踐中進行優化，促進保障房建設管理的可持續發展.

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參考文獻：

〔1〕李曉印.淺談保障性住房建設中資金管理問題[J].中國鄉鎮企業會計，2019（09）：82-83.

〔2〕岳偉，王冰.溫州市保障性住房建設管理研究[J].廣西質量監督導報，2019（06）：46-47.

〔3〕杭潤梅.保障性住房建設的項目管理模式分析[J].現代經濟信息，2019（03）：370-371.

〔4〕袁興東.保障房項目建設管理關鍵內容[J].住宅與房地產，2018（36）：97.

〔5〕甘啟文.對保障房建設和管理的思考——以廣西南寧市為例[J].經濟研究導刊，2018（24）：50-52.

〔6〕章龍水.淺談我國保障性住房工程建設管理[J].河南建材，2018（04）：163-164.

〔7〕黃燦榮.保障性住房建設過程中成本的控制分析[J].科技經濟導刊，2018，26（17）：186+188.

〔8〕張巍，王濤.保障性住房工程建設管理[J].建材與裝飾，2017（50）：155-156.

〔9〕李瑾瑜.保障性住房建設中常見問題與解決措施[J].建材與裝飾，2017（03）：136-137.