用工匠精神做長租公寓

近日看到一條消息：西安擬對“托管式”住房租賃交易的租金和押金實(shí)施專戶監(jiān)管，為此起草了管理辦法，正在向全社會征求意見。

還有一條最新的報道：一家著名的由二手房經(jīng)紀(jì)公司擴(kuò)展業(yè)務(wù)而創(chuàng)辦的長租公寓公司在杭州某小區(qū)集中退租了80余套房源，明確告訴房東要違約提前解約，原因是這些房源自從收進(jìn)來經(jīng)營就一直虧損。

這兩件事是有內(nèi)在邏輯聯(lián)系的：長租公寓企業(yè)這幾年的發(fā)展路徑就是首先做大規(guī)模，為此不惜提高收房的租金（但收進(jìn)來以后再出租的租金卻是不那么容易說漲就漲的）;同時，為了應(yīng)對這種大規(guī)模擴(kuò)展，引入了金融工具，因而更加大了運(yùn)營的總成本。

所有虧本運(yùn)營的公司，最后不外乎通過兩條路“解套”，一是像某上市咖啡品牌公司那樣，到二級市場上找人接盤;二是通過后期提高產(chǎn)品價格彌補(bǔ)前期虧損，而能這樣做的前提是要達(dá)到市場壟斷的地位。這兩條路都不是那么容易走的，所以才會有這兩年長租公寓公司因資金鏈斷裂而頻頻“爆雷”的情況。

西安的做法其實(shí)就是采取有針對性的措施，讓長租公寓公司回歸本原：為業(yè)主做出租業(yè)務(wù)的管家。

業(yè)主出租房屋并不是一件輕松的事，要尋找合適的租客，還要處理租客相關(guān)的各種事務(wù)。長租公寓公司能夠幫業(yè)主集中處理這些事務(wù)，在經(jīng)濟(jì)上是有效率的，這種效率提高帶來的收益就是長租公寓公司本應(yīng)賺取的利潤。例如長租公寓公司通常每年只付給業(yè)主11個月租金，還有一個月是所謂免租期。對于業(yè)主來說，租客轉(zhuǎn)換期帶來的空置平均下來通常一年還不止一個月，因此給長租公寓公司一個月免租期是可以接受的，甚至比自己放租還要合算。而對于長租公寓公司而言，由于有自己的渠道，能夠較快地找到租客，所以空置期通常就少于一個月，這個租金差價就歸公司賺了。同時，由于長租公寓公司的專業(yè)能力和強(qiáng)勢議價地位，往往可以和租客談定一個比業(yè)主自己出租更高的租金，這個差價也成了利潤。再加上其他的配套服務(wù)，例如集中采購裝修業(yè)務(wù)帶來的成本節(jié)約、為租客另外提供的清潔等有償附加服務(wù)，等等，長租公寓公司是有錢可賺的。

但問題在于，在快速競爭的市場上，資本嫌這樣的賺錢方式太慢，于是就有了前面提到的這些年長租公寓行業(yè)的各種做法。

這幾個月的新冠病毒疫情，直接導(dǎo)致了很多長租公寓公司經(jīng)營困難。而另一方面，通過這次疫情導(dǎo)致的“休克”，很多人也意識到過往的腳步太快了。可以說這次大自然給了大家一個深刻反省的機(jī)會，也逼著大家重新審視自己的做法。

踏踏實(shí)實(shí)，回歸本原，沉下心來，用工匠精神做服務(wù)，通過專業(yè)的服務(wù)獲取收益，這才是包括長租公寓公司在內(nèi)的所有企業(yè)應(yīng)該走的路。

作者簡介：

廖俊平，中山大學(xué)嶺南學(xué)院房地產(chǎn)咨詢研究中心主任。