對目前房地產市場監管的幾點想法

董承志 卜曉鋼

摘要：房地產行業上下游產業多，帶動就業人員數量龐大，多年來在促進經濟社會發展、解決群眾住有所居等方面發揮了重要作用 在房地產市場深入發展過程中，存在諸多發展不規范因素，如爛尾樓、交易資金安全、中介市場亂象、服務意識滯后等問題，亟待房地產市場監管部門思考落實，結合實際談一談對房地產市場監管的想法

關鍵詞：房地產市場;監管;措施

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）05-0061-65

收稿日期：2020-03-30

1 背景

1.1 市場面情況

目前我國房地產市場中，房屋買賣交易環節多、時間長、涉及資金大，房地產開發企業、房產經紀公司處于房源信息集散的重要位置，由于供需雙方的信息不對稱，“虛假宣傳”“虛假房源”“一房兩賣”“陰陽合同”“騙貸套貸”等問題層出不窮，而且房屋作為最重要的家庭財產之一，在交易過程中，因為買賣雙方缺乏信任度，通常都會面臨“先過戶”還是“先付款”的選擇難題，如果在最后登記辦證時才發現房產存在問題，或者購房款被中介公司挪用，將會造成購房人的經濟風險和社會的不安定因素。

特別是2020年初的這場疫情，來勢兇猛、持續時間長、影響范圍廣、對社會經濟沖擊大，房地產全行業同樣受到了嚴重影響，一直以來采用的傳統的線下交易模式已經不能滿足管理和服務的需要，為線下轉線上辦理得到了進一步的推動。但就房屋這樣的大宗資產來說，在互聯網這種看不見摸不著的環境中交易，必然會遇到各種各樣的問題，從目前的實務來看，交易監管部門很多時候還受制于多年思維定式的束縛，對“放管服”的理解不到位，監管方式復雜，服務方式單一等等。筆者認為房地產市場監管應著眼于通過法律乃至行政手段對市場進行指導，拓寬服務渠道，充分運用互聯網技術提升房地產服務能力和市場監管力度，把各類矛盾和隱患盡可能提前消滅于萌芽狀態，以保護權利人的合法權益，維護市場秩序，降低交易風險，減少交易糾紛，從而切實解決房屋交易過程中存在的實際問題。

1.2 法規政策面情況

為保持房地產市場健康穩定發展的局面，近年來，國家相繼出臺各項規定和指導意見，明確要求政府職能部門要加強和規范市場監管，依法對整個交易市場的市場主體和普通的交易參與者都進行監管，使所有房地產交易行為都在國家法律、法規的范圍內依法有序的進行。

2016年7月，住建部等七部委聯合下發《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》（建房[2016] 168號），要求規范中介服務行為，全面推行交易合同網簽制度，健全交易資金監管制度，加強行業信用管理，建立多部門聯動機制，強化行業自律管理，強化行業監督檢查。

2017年9月，住建部聯合人民銀行和銀監會出臺了《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》（建房[2017] 215號），要求堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，規范購房融資行為，加強信息互通和部門間協作，簡化辦事程序，強化監督管理。

2018年12月，經國務院同意，住建部出臺了《關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》（建房（2018] 128號），要求在全國城市規劃區國有土地范圍內全面實行房屋網簽備案全覆蓋，實現網簽備案系統全國聯網，加強交易資金監管，加強房屋網簽備案價格監測，推動部門間信息共建共享，為國家宏觀調控提供決策依據。

2019年5月，住建部按照國家要求，部署開展“一城一策”試點工作，要求開展房屋網簽備案數據聯網采集工作，建立科學的房地產市場監控體系。

2019年8月，住建部印發《房屋交易合同網簽備案業務規范（試行）的通知》，要求各地使用統一的交易合同示范文本，規范房屋網簽備案基本流程，延伸窗口服務，積極推進“互聯網大廳”模式，逐步納入政務服務“一網通辦”，實現房屋網簽備案“掌上辦理、不見面辦理”。

2020年1月1日施行的國務院《優化營商環境條例》，要求嚴格按照法律法規和職責，落實監管責任，明確監管對象和范圍、厘清監管事權，依法對市場主體進行監管，實現監管全覆蓋;要求充分運用互聯網、大數據等技術手段，依托國家統一建立的在線監管系統，加強監管信息歸集共享和關聯整合，推行以遠程監管、移動監管、預警防控為特征的非現場監管，提升監管的精準化、智能化水平。

2 措施和想法

交易監管是政府職能，要借助現代信息技術，實行不見面審批、不見面辦理，把更多業務從“只跑一次”上升到“不見面辦結”。不動產交易登記改革后，雖然有些城市把合同網簽備案職能劃轉到不動產登記部門，造成了監管上的一些不便利，但只要部門間加強信息共享，工作上密切協作，同樣能發揮良好的監管作用。

2.1 強化服務意識

2.1.1 組織開辦網上房交會

依托官網組織開辦網上房交會并形成常態化，在原有的信息化平臺基礎上，增加、完善、暢通房地產開發企業和經紀機構線上房屋銷售渠道，支持項目線上宣傳、認購、預定、開盤等活動，集中公布各房地產開發企業和項目的銷售信息、中介業務、政策咨詢、地圖找房等，積極引導購房者使用網絡看房、選房、購房的習慣，推進購房者網簽、按揭審批、放貸手續網上辦理，掌握各樓盤市場關注熱度，同時提供交易成交價格和數量統計，利用大數據實現區域和功能板塊的房地產市場分析。

2.1.2 適當放寬預售資金監管和各類保證金政策

2020年2月，住建部辦公廳下發《關于加強新冠肺炎疫情防控有序推動企業開復工工作的通知》，要求“加快推動銀企合作，鼓勵商業銀行對信用評定優良的企業，在授信額度、質押融資、貸款利率等方面給予支持，有效降低企業融資成本。大力推行工程擔保，以銀行保函、工程擔保公司保函或工程保證保險替代保證金，減少企業資金占用。”

筆者認為，為更大增強企業發展動力，提高企業資金流動性，應最大限度減少政府對市場活動的直接干預，對各類保證金和預售監管資金采取差別化監管，對于信用優良的企業，允許開發企業采用銀行保函或上市公司擔保形式解凍監管資金或抵頂部分監管資金，亦可采取在預售資金使用上實行線上線下相結合的動態監管，減少人T審批。開發企業在線上如實填報資金用途后可直接使用資金，對不規范使用資金情況采取實時凍結并綁定信用等級，取消優良信用企業享有的綠色通道。

2.1.3 推進“互聯網+政務服務”

通過“互聯網+”模式提高房地產市場服務監管水平，通過“人臉識別”等手段進行身份驗證，提供真實房源展示、委托掛牌、房屋租賃備案、信用管理、房屋交易監管資金的查詢和支取，同時支持商品房銷售、存量房交易監管、品牌公寓租賃、房屋租賃合同網簽備案等全流程業務辦理，通過“數據共享”“并聯審批”“電子簽名”等技術手段達到能夠遠程審查是否符合交易條件，圍繞交易、評價、誠信和星級數據，逐步建設和完善誠信管理體系，支持與現有業務系統進行緊密集成和無縫對接，并將項目作為房產業務窗口嵌入城市政務APP，形成一套系統，限時全程通辦，全面推行“不見面”審批。

2.2 多舉措監管

2.2.1 強化開發企業商品房預定、退定管理

通過實名認證注冊，堅決打擊開發企業預售許可前各種形式收取購房款行為。具體流程如圖l所示。

2.2.2 全面開展資金監管工作

（1）商品房預售資金監管

在預售制度下，為確保預售資金用于商品房屋項目工程建設，銀行發放的貸款資金及時納入監管，實行商品房預售資金監管全覆蓋，杜絕因資金監管不到位出現新的爛尾樓盤。例如創建ABC三級監管賬戶管理模式，A賬戶是指監管機構在簽定合作協議的商業銀行開設的預售資金歸集賬戶。B賬戶指開發企業以預售證為單位在各商業銀行自主開設的預售資金監管賬戶。同一監管銀行的A帳戶為所有B帳戶的資金歸集帳戶。C賬戶指監管機構在簽定合作協議的商業銀行開設的跨行按揭貸款專用賬戶。預售資金繳存時，首付款和按揭貸款等先繳存進開發企業B賬戶后由系統自動歸集至A賬戶，B賬戶當日清零。資金審批使用時，監管銀行依據監管機構拔付指令將資金從A帳戶劃轉至開發企業B帳戶后不作停留，直接撥付至施工單位帳戶。放款至C賬戶的按揭貸款由監管機構轉入開發企業B帳戶后自動歸集至A帳戶。避免跨行按揭貸款進開發企業一般戶后資金挪用的風險，同時減少監管資金催繳的難度和工作量。

（2）存量房交易資金監管

存量房交易資金監管最大的作用是保障交易安全，重在提供服務，以確保房子能順利過戶到買方名下、賣方能拿到房款，不影響交易流程。交易資金的監管范圍應包括購房定金、首付款、購房貸款等全部房款。交易資金的繳存和劃轉均應通過資金專用賬戶進行，開戶行和監管機構通過房產業務平臺或政務服務平臺實時共享每一筆交易的合同信息和批貸進度，并對每筆業務全程監督。開戶行當日確認首付款和貸款的入賬、上傳首付款和貸款繳款憑證。監管機構隔日對賬，開戶行按月向監管機構提供存量房交易資金繳存情況，提供定期結算賬戶余額。

2.2.3 加強信用建設

良好的社會信用是經濟健康發展的前提，加快推進社會信用體系建設，具有重大而深遠的意義。房地產行業信用建設關乎民生福祉，應盡快建立房地產開發企業和房地產經紀機構及從業人員的信用考評等級，監管機構可對其開發項目或經紀行為實行差別化管理。

如對開發企業實行A、B、C、D四個等級的信用考評，信用考評結果作為預售許可、預售資金監管等的主要參考，并通過官方網絡平臺和新聞媒體向社會公布。房地產開發企業信用考評結果為A級、B級的分別予以積極的政策激勵，并優先推薦行業評先評優。考評結果為D級，企業主要負責人須接受約談，作為重點企業進行檢查或者抽查，向相關管理部門和銀行等金融機構以及社會公眾發出預警等處理，并納入預售重點監管單位，對有嚴重違法違規、失信行為的將列入企業黑名單。

對于經紀機構及經紀人的信用評價，主要通過“互聯網+”模式，通過交易監管服務平臺建立以購房人評價為主的信用評價體系，交易雙方可對經紀機構和經紀人進行服務評價，交易完成90天內（建議），交易雙方還可以通過合同編號對經紀機構和經紀人進行二次評價，每單交易的最終評價實時進行公示，以便社會民眾和相關主管部門及時了解行業真實信用情況，形成社會監督，各方協同，實現優勝劣汰，分類管理，從而為進一步規范房地產市場提供有力支撐，促進房地產行業規范經營、誠信服務。

2.2.4 善用網簽限制手段

房地產市場發展是不斷完善的過程，筆者在此重點談談房屋銷售環節的一些不良現象，如開發企業捂盤惜售、虛假宣傳、違規收取誠意金、意向金、認籌金、樓盤爛尾、陰陽合同、中介吃差價等行為，造成了社會矛盾的屢屢發生，嚴重侵害了購房消費者的合法權益，如何從源頭上整治和規范房地產市場秩序，迫切需要房產管理部門施以有效的整治對策。個人認為，應以文件形式明確網簽限制行政管理措施的適用情形，結合預售許可審批，開展開盤蹲點、跟蹤檢查、專項檢查、預定管理網絡化，進一步強化市場秩序管控和價格波動監測，以網簽限制為管理手段，依法嚴厲打擊各類擾亂市場秩序的行為。特別對存在捆綁銷售、霸王條款等不穩定隱患的項目，要暢通投訴渠道，鼓勵分類投訴，即時采取停網整改，掛接信用考評，加大違法違規成本，促使一些企業、機構和經紀人從想違規到怕違規再到不想違規的轉變。

2.2.5 發揮行業協會的重要作用

行業協會是實現行業有序管理的重要組織，隨著政府職能的轉變，行業主管部門將原有行業管理服務性工作轉移給行業協會，使行業協會在為企業服務、行業自律、行業協調、行業監督、對外交往等方面的作用更加突出。

但是，客觀地看，現階段行業協會工作還存在一些問題，主要表現在整體力量比較薄弱，自律機制不健全，維權職能不到位等，協會的作用與會員的期望還有較大的距離。房地產市場易受國家政策和市場因素影響，又與租賃、抵押、司法等活動關系密切，筆者建議協會可以組織住建、市場監管、工商、司法、金融等業內專家，成立行業專家庫，一是制定行業行為自律守則，開展預銷售合同文本抽查，對合同文本內容存在顯失公允的條款提出督促整改。對拒不整改的，可建議相關主管部門實施停網銷售等措施促進整改落實。二是發揮行業協會服務行業發展作用，常態化利用互聯網舉辦網上房交會，實現樓盤展示、預定購買等公共服務功能。三是加強行業培訓，塑造一批守法律、懂業務的企業和從業人員。四是加大對房地產相關法規政策的宣傳，邀請法律界專家開展各種層面、各種形式的以案說法活動，對政策變化、房屋交易中易出現的各種陷阱和疑難問題提供法律咨詢，對群眾關心的案例進行專業的解讀和分析，引導群眾合法訴求、依法維權，有效化解社會矛盾.

作者簡介：董承志、卜曉鋼，連云港市房屋產權管理中心。