德國《民法典》的住房租賃規制及借鑒

摘要：通過對德國2019年12月21日公布的最新版《民法典》中住房租賃條款的梳理研究，概況總結出德國《民法典》在住房租賃立法方面著力保障出租住房持續安全、注重租賃關系長期穩定、防范住房租金水平快速上漲等六個方面的立法經驗，以及注重基本居住和“兩個”穩定的立法特點，提出應圍繞實現全體人民住有所居的目標，建立我國的住房租賃法規制度，并提出在我國《民法典》編纂中應增加住房租賃方面條款等具體建議，依法保障“租購并舉”的住房制度落實。

關鍵詞：德國民法;住房租賃;借鑒

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）05-0027-32

收稿日期：2020-04-16

民法典是人民生活的規則大全。作為規范德國民事活動最基本的法律——德國《民法典》（Bur-gerliches Gesetzbuch，簡稱：BGB）于1900年1月1日起實施，至今已施行了120多年，雖歷經兩次世界大戰，政府更迭，多次修訂，但仍保留了立法之初的基本理念和精髓。穩定的法律制度，造就社會生活秩序的穩定，德國《民法典》成為其社會經濟發展的“穩定器”。在租賃活動方面，德國《民法典》對住房租賃做出了專門的規定，這些規制成為促進德國社會住房租賃市場發展、住房租賃關系穩定的法律基石。住房租賃活動有充分的法律保護，有助于德國居民形成通過租賃解決長期居住問題的消費理念。據柏林住房城市發展和住房部提供資料，目前德國約有8200萬人口，住房約有4170萬套，其中：產權人白住的1730萬套，占43%;私人出租的1500萬套，占37%;各類組織出租的830萬套，占20%。在柏林、慕尼黑等大城市住房租賃率更高。以柏林為例，其居住人口約360萬，住房約有190萬套，其中，產權人自住的30萬套，占15.8%;出租的160萬套，占84.2%。在出租的160萬套住房中，按照產權來源分，屬于住房租賃機構出租的30萬套，占l 8.8%，屬于住房合作社出租的20萬套，占12.5%，其余110萬套屬于私人和教會等其他組織出租的，占68.7%;按照出租的對象分，屬于面向社會出租的150萬套，占93.8%，屬于面向低收人人群出租、租金受限制的10萬套，占7%：在面向低收入人群出租的10萬套出租房中，屬于住房租賃機構出租的3萬套，占30%;屬于住房合作社出租的0.5萬套，占5%;其余6.5萬套屬于私人和教會等其他組織出租的，占65%。

1 德國《民法典》住房租賃內容架構

德國聯邦司法部網站公布的、最近一次更新時間為2019年12月21日的德國《民法典》（德文版本）共五編，2385條（本文所列條款均指該版本）。住房租賃的專門規制在其第二編債務關系法第八章各種債務關系第五節租賃與用益租賃合同中。第五節使用租賃與用益租賃合同由租賃一般原則、住房（居住空間）租賃、其他物的租賃等5部分組成。住房租賃部分（第549條至第577a條）內容包括：一般原則、租金、出租人法定質權、合同締約方變更、租賃關系終止、特別規定共六個方面。

2 德國《民法典》住房租賃條款主要內容

2.1 遵循民事活動基本規則

住房租賃活動是一種民事活動，其行為首先必須遵循民事活動的基本規則。第241條和第242條對民事活動的基本要求是：債權人基于債的關系，有權向債務人要求給付，但同時也要顧及到其他利益。債務人有義務依誠實和信用，并參照交易習慣，履行給付義務。住房租賃是以租用他人住房為目的一種租賃活動，其行為也需遵守租賃活動的基本規則。第549條規定，除第549至577a條住房租賃專條中另有規定的外，租賃一般規則，即第535至548條也適用于住房租賃。

2.2 保障出租住房持續安全

出租人和承租人均有義務保障出租住房持續安全。第一，出租人要保障出租住房持續安全。第535條規定，出租人應以符合合同約定的使用條件將租賃的財產（包括住房）移交給承租人使用，并在租賃期間保持符合這種狀態。第二，為保障房屋安全賦予出租人即時終止租賃的權力。第569條規定，出租住房出現承租人繼續使用將會嚴重危害健康的，屬于重大特殊情況，出租人可以即時通知終止住房租賃。第三，承租人需接受出租人對住房的維護。第555a條規定，承租人必須接受出租人對住房的必需修理或維護措施，如是承租人對住房進行了必須的保護，則出租人需承擔費用。第四，承租人有告知存在安全隱患的義務。第536c規定，在租賃期內住房發生缺陷，或為住房免受不測危險，承租人應及時向出租人。如承租人未通知出租人的，應當賠償由此造成的損失。第五，承租人可以主動維護住房安全。第536a條規定，如出租人延遲消除缺陷，或者立即消除缺陷以維持或恢復租賃物狀態是必需的，承租人可以白行除去缺陷，并請求出租人支付必要的費用。

2.3 注重租賃關系長期穩定

住房租賃關系基于住房租賃合同，保持住房租賃合同長期性，可以達到實現住房租賃關系穩定的目的。第一，限制出租人擅自解除住房租賃合同的權力。第573規定，出租人僅在有正當利益時方可終止住房租賃，正當利益主要包括：承租人嚴重違反住房租賃合同;承租人拖欠租金兩個月以上的，但承租人能補交的除外;承租人不履行義務，損壞房屋及設施設備，持續擾亂居住安寧的;出租人需自用或者其直系親屬需使用出租住房的等。第二，終止住房租賃需書面通知承租人并告知其可提出異議的程序和權力。第568條規定，出租人必須采取書面通知的形式告知承租人終止租賃，并應及時提清承租人可依據第574至574b條規定提出異議的形式和期限。第573條規定，出租人需在終止通知中說明其正當權益理由。第三，終止租賃需提前通知承租人。第573c條和第573d條規定，終止租賃通知法定期問一般為3個月，但如果承租人承租住房超過5年和8年的，終止期間分別延長3個月。第四，承租人對終止租賃可提出異議。第574條規定，終止租賃對承租人及其家庭造成居住影響的，如承租人不能按照合理條件獲得合適的替代住房的，承租人可提出終止租賃異議。終止租賃異議，承租人應在租賃關系終止前兩個月向出租人書面提出。第五，設定默認租賃延期。第545條規定，如果承租人在租賃期屆滿后繼續使用租賃財產，則租約將無限期延長，除非締約一方在兩周內向另一方聲明反對。即住房租賃合同到期后，如承租人繼續使朋租賃住房，出租人未表示發對的，默認為租賃自動延期。第六，確定法定優先承租。承租人死亡后，其共同的家庭成員有租賃繼承權。第563條規定，與承租人維持共同家庭的配偶在承租人死亡后繼承租賃。這一規定同樣適用于民事伴侶。承租人的子女居住在承租人的共同家庭中，如果配偶沒有成功，則這些子女在承租人死亡時繼承租賃。民事合伙人的繼承不受承租人子女的繼承的影響。如果配偶或民事伴侶未繼承，則與承租人維持共同家庭的其他家庭成員在承租人死亡后繼承租賃。第七，法定優先購買權。除出租人將住房出售給其家庭成員的外，出租人出售租賃住房的，承租人擁有優先購買權。第577條規定，出租人（出售人，下同）將租賃住房出售給第三人的，承租人有優先購買權。出租人將租賃住房出售給其家庭成員的除外。出租人必須將買賣合同內容通知承租人并告知其優先購買權。承租人行使優先購買權的，也應書面告知出租人。承租人死亡的，其優先購買權轉移給依據第563條第1款或第2款規定的優先承租人。第563a條規定，如果多于一個人（第563條所指的人）是聯合承租人，則在一名承租人去世后，與尚存的人繼續進行租賃。第八，買賣不破租賃。出租人將租賃住房轉讓給第三人的，第三人（受讓人）承繼出租人的權利義務。第566條規定，出租人將租賃住房轉讓給第i人的，租賃存續期間出租人的權利義務由第三人（受讓人）承繼。由于第三人（受讓人）不履行出租人義務的造成的損害，由出租人承擔賠償。第九，不鼓勵轉租。承租人轉租租賃住房的，須經出租人同意并對第三人使用產生的過錯承擔責任。第540條規定，未經出租人同意，承租人無權將租賃財產的使用權轉讓給第三方，特別是將其轉租出去。如果出租人同意的，承租人也必須對第三人使用所產生的過錯承擔責任。

2.4 防范住房租金水平快速上漲

德國《民法典》中對住房租金調整的規制有效保障了德國住房租金水平長期保持相對平穩。第一，確定租金調整的機制。住房租金調整分為依約定調整或依法定調整，第557條規定，租賃關系存續期問，出租人與承租人可以約定提高租金。出租人與承租人可以約定未來租金按照第557a條所規定的分級租金或第557b條所規定租金一覽表調整調整。除此之外，出租人只能依據第558條至第560條的規定，請求提高租金。第二，發布指數租金和租金水平一覽表引導租金。第557b條規定，指數租金是由聯邦統計局根據德國所有家庭生活費用的價格確定。第558c條、第558d條規定，租金水平一覽表是指依公認的科學原則，且得到市鎮當局或出租人和承租人代表認可的住房租金。租金水平一覽表每隔兩年發布一次，該租金水平通常是通過統計當地前4年的住房租金水平得出的。以柏林為例，政府每2年發布一次住房租金水平一覽表，租金水平具體到區域、房型。第三，限制租金上漲的幅度。通常情況下，3年內租金上漲不得超過20%。第558條規定，住房租金已15個月不變的，出租人可以請求將租金提高到當地租金通常水平。當地租金通常水平根據最近6年中同類型、狀況和位置住房租金水平確定。除因改造和運營費用增加導致的租金上漲外，3年內住房租金上漲不得超過20%。特別授權地區，3年內不得超出15%，。2020年1月，筆者在拜訪柏林住房城市發展和住房部時，據該部Dr.Sandra Obermeyer女士介紹，針對柏林出現住房租金上漲過快的情況，聯邦議會擬制定法案規定，以柏林2019年6月住房租賃為標準，出租人出租同類住房的租金不得高于租金水平一覽表中租金的10%（見圖1）。如高于10%，承租人可以要求出租人提出超過的理由并可以就此提出訴訟。根據《經濟犯罪法>《Wirtschaftsstrafgesetz》規定，擅自增加租金的行政違法行為，可處以最高50，000歐元的罰款。第559條規定，出租人依法對租賃住房進行現代化措施后，可以提高年租金，提高額度不得超過改造成本的8%。第四，不得為增加租金而終止租賃關系。第573條規定，出租人不得以提高租金為目的而終止租賃關系。

2.5 支持改善出租住房條件

德同《民法典》中對出租住房改善程序、內容和救濟做出了細致的規定。第一，要通知承租人。第555a條規定，出租人對住房進行維護的，應及時通知承租人，除非這些措施僅對住房產生微不足道的影響或必須立即執行。第二，鼓勵現代化措施改造。第555h規定，現代化措施改造包括節約能源方面的改造、保護氣候性改造、減少水消耗改造、可增加租賃財產的使用價值改造、改善居住條件等。第三，要書面告知承租人。第555c條規定，除產生微不足道的影響導致微不足道的租金增加外，出租人應在現代化措施開始前至少三個月以書面形式向承租人告知具體措施，內容包括：措施的類型和可能的范圍、預期開始時間和預期持續時間，預期租金增加的金額及運營成本。第四，承租人書面反饋意見。第555d條規定，如承租人認為出租人的改造不符合節能、環保等要求，或者改造造成的租金上漲給其帶來困難的，需以書面形式反饋出租人。如承租人未提出反對或困難的，視為接受。第五，需達成改造意愿。第555f條規定，締約各方可在擬訂結構性維護或現代化措施的租賃協議訂立后達成協議，特別是在：1.措施的時間和技術執行情況;2.承租人的擔保權和支出補償權;3.未來租金金額。第六，賦予承租人解除租賃合同的權力。承租人不接受現代化措施改造可行駛租賃解除權。第555e條規定，承租人收到現代化措施改造通知后，可以在下一個月的下個月特別終止租賃。終止通知最遲必須在現代化公告后的下個月底發出。

2.6 側重對承租人的保護

德國《民法典》涉及住房租賃的眾多條款中，均特別強調，對承租人不利的合同條款無效。例如：第555條出租人對承租人通過合同形式處以罰金的內容無效;第557條依約定或依法律規定提供租金、第558b對提高租金的同意、第559條現代化措施后的租金上漲、第563a條與尚存承租人的延續、第569條非正常終止等若干條款均強調“任何對承租人不利的協議均無效”。

2.7 不同類型的住房出租區別對待

德國《民法典》突出對居民通過市場渠道租用的長期性、生活型住房租賃的保護，而對學生宿舍租賃、雇主提供的宿舍租賃、分時居住租賃、休假居住租賃等原因產生的居住租賃，并不完全適應于住房租賃部分的全部規制。第549條（3）款強調，對第556d至561條，第573、573a，573d（1）條和第575、575a（1）條以及第577、577a條不適用于學生宿舍或青年旅館的居住區。第576條對岡雇傭產生的住房租賃做出了特殊的規定。第481條、第48la條，則對分時居住、休假居住做出單獨的規定。

3 德國《民法典》住房租賃啟示借鑒

通過對德國《民法典》條文內容的分析梳理，可以看出，其在住房租賃立法理念上有兩個特點：一是注重基本居住。民法典是民事基本法，保障民生問題應為其立法的重點。居住問題是民生之本?？梢哉f，德國《民法典》將住房租賃大體分為兩類。一類是通過市場渠道租用的長期性、生活型住房租賃，我們可稱之為：日常居住型住房租賃;另一類是基于特殊的主體、目的、關系而發生的住房租賃，我們可稱之為：特殊居住型住房租賃。例如：因為就讀的需要，學生向學校等組織租賃的學生公寓;基于雇傭關系，職工向雇主租賃的員工宿舍;因度假、旅游等消費需要，消費者向出租人租賃的分時居住、度假居住的住房租賃等。德國《民法典》，一方面將住房租賃區別于其他財產租賃，設立獨立部分、單獨的規制規范住房租賃，將安全性列為其規制的重點。另一方面，堅持出租住房并未改變其是用于居住的這一根本屬性，將日常居住型住房租賃區別于特殊居住型住房租賃，將持續居住使用性列為其規制的重點，凸顯了對日常居住型住房租賃這一民生問題的重視及特別保護。二是注重兩個穩定。民法典是行為規范準則，德國《民法典》其條文雖然主要為合同規制，但其實質為租賃行為之規范，通過行為規范調整，穩定日常居住型住房租賃的“租賃關系”和“租金水平”，即“兩穩”。通過“兩穩”，保障承租人的居住權得到充分尊重，并據以達到居民愿意通過租賃解決居住問題之目的。為到達“兩穩”的目的，特別是“租金水平”的穩定，德國《民法典》下足了功夫，甚至不惜“破壞條文內容”的穩定，通過法律授權，甚至直接修改條文來爭取“租金水平”的穩定。例如，針對近年柏林、慕尼黑等城市租金上漲較快情況，為了穩定租金，德國《民法典》增加了第556d條（2），授權州政府有權依法確定住房市場緊張的地區并采取干預措施;將第558條（2）當地租金通常水平根據最近4年租金水平測算，修改為最近6年租金水平測算。從表面上看，條文修改破壞了規制的“穩定性”，但從理念上看，條文修改來實現“租金穩定”的立法理念。

我國正在構建“租購并舉的住房制度”、正在編纂《民法典》、正在起草《住房租賃管理條例》，通過對德國《民法典》中住房租賃規制的研究分析，可借鑒其經驗，完善我國構建“租購并舉”的住房制度，抓住我國《民法典》和《住房租賃管理條例》編纂、起草的“窗口期”，做好立法和相關制度建設工作。

3.1 圍繞“讓全體人民住有所居”這一目標建立符合我國國情的住房租賃基本制度

構建“租購并舉”的住房制度根本目的是實現全體人民住有所居。當前我國住房租購不均衡問題較為突出，通過租賃解決居住的比例在30%以下，除受傳統住房消費觀念影響外，住房租賃法規制度缺失也是造成住房租購比例不平衡的最重要的原因。要增強居民選擇采取租賃方式解決居住問題的意愿，就必須在法律上保障住房租賃具有行為的安全性、合同的穩定性、使用的長期性。借鑒德國《民法典》應把“穩定住房租賃關系”作為我國住房租賃規制建設的重點。在主體上，鼓勵出租人（包括各類機構、專業住房租賃公司）長期出租住房;重點鼓勵扶持發展自持物業型的住房租賃企業;注重對承租人的保護，限制加重承租人負擔的行為。在租賃期限上，破除我國現行法律中租賃期限不得超過20年的限制，設定默認租賃延期等規制。在行為規范上，設定住房租賃合同法定解除條件、提前告知機制、異議抗辯機制、簡易調節機制。在合同效力上，賦予依法備案的住房租賃合同具有對抗效力，通過穩定合同實現穩定租賃關系。

3.2 構建我國住房租賃法規體系

我國住房租賃法規體系框架尚未形成，在高階位立法層面尚屬空白。在法律層面上，我國調整民事活動的法律中，沒有專門規范住房租賃活動的條款，僅在《中華人民共和國城市房地產管理法》第四章第四節“房屋租賃”中有四條關于房屋租賃的原則性規定，但無針對住房租賃的條款。在行政法規層面上，現也處于空白。在部門規章層面上，雖然在1995年，建設部發布了《城市房屋租賃管理辦法》，2011年住房城鄉建設部《商品房屋租賃管理辦法》，但由于受立法層級所限，住房租賃中關于租賃合同、租賃期限、租金等內容均難以做出制度性規定。我國要從國家層面的民事基本法律、行政管理法律、行政法規、部門規章，到地方層面的地方法規、地方部門規章，建立起一整套的住房租賃管理法規體系，為“租購并舉”的住房制度保駕護航。

3.3 在《民法典》中增設針對調整住房租賃的條款

從全國人大向社會公開征求意見的《民法典》（征求意見稿）條文內容看，雖規定了承租人的優先購買權、共同承租人的優先承租權等，但目前所涉及的租賃條款也基本是現行合同法內容的遷移，個別限制性條款有可能影響到住房租賃穩定發展。住房租賃的特殊性和重要性在《民法典》（征求意見稿）并未得到充分體現。住房租賃尤其是日常居住型住房租賃，無論是從租賃的目的、必要性，還是恰當的租金、合理的租賃期限設定上看，不同于一般租賃，其租賃合同也不同與其他租賃合同。正基于此，德國《民法典》中對住房租賃做出了專門的規定。應借鑒德國《民法典》，增設住房租賃的規制，將日常居住型住房租賃區別與特殊居住型住房租賃，從合同的形式、租金、租期、備案、解除等做出針對性規定，主要內容可包括：住房租賃合同應采取書面形式;住房租金水平及調整應與社會生活消費水平相匹配;取消租期限制，租期由當事人協商議定;經備案的住房租賃合同具有對抗效力;設定租賃期限內，單方解除住房租賃合同的法定條件和告知時間、程序，給承租人預留充足的搬遷時間等，并可通過設置授權性規定，例如，對住房租賃合同備案的效力授權行政法規規定，與住房租賃行政立法做好銜接。

3.4 盡快發布實施《住房租賃管理條例》

我國住房租賃市場秩序不規范、監管制度不完善問題十分突出。2016年召開的中央經濟工作會議就明確提出，要加快住房租賃市場立法。2017年《住房租賃管理條例》列入立法工作計劃，至今已3年仍未出臺。應在與我國《民法典》內容相互銜接的基礎上，盡快出臺《住房租賃管理條例》，依法確立住房租賃實名交易、出租住房基本要求、住房租賃合同備案、住房租金價格發布、住房租賃資金監管、住房租賃經紀服務規則、住房租賃執法監管、授權地方政府在特殊時期采取階段性措施等住房租賃市場監管規制，進一步規范住房租賃行為，穩定住房租賃關系，維護租賃當事人的合法權益，形成住房租賃行為規范、市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分住房租賃制度體系，實現“讓全體人民住有所居”的目的。

作者簡介：趙鑫明，中國房地產業協會房地產產權交易和測量研究分會秘書長、中國房地產估價師與房

地產經紀人學會副秘書長。