城市居民可否憑分家析產協議取得宅基地使用權

某市登記機構詢問：我市有一位城市居民劉某，現在憑其與父母簽訂的分家析產協議，要求把原來屬于父母所有的宅基地使用權及宅基地上的房屋轉移為他所有。按照《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《規范》）的規定：除了因繼承以及人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移者外，受讓方應當是“本集體經濟組織的成員且符合宅基地申請條件”。劉某并非該集體經濟組織成員，但《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）規定：“因依法繼承、分家析產、集體經濟組織內部互換房屋等導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移的”，可以申請登記。問：分家析產和“分割”有什么區別？城市居民可否憑分家析產協議取得宅基地使用權？我們可否為本例中的劉某辦理轉移登記？

金紹達：析產一般是指家財（包括不動產）的分割，分割就是對共有財產的區分。以往，無論在民間還是業內，都有很多人將不動產權利的分割稱為“析產”或是“分析”。在早年發布的《契稅暫行條例》中，就使用了“分析”一詞而不是“分割”。在法學上則習慣于使用“分割”而非“分析”，以區別于“分析研究”中的分析。在《細則》和《規范》中，都使用了“分家析產”一詞。在不動產登記領域中，分家析產和分割的主要區別是：分家析產是共同生活的家庭成員分割共有的不動產，而分割不限于在家庭成員之間進行。

分割應當以財產屬于共有為前提，只有原來屬于共有的財產（包括配偶之間雖以一方登記但是實際上屬于共有的財產）才能進行分割。本例中的房屋及宅基地使用權“原來屬于父母所有”，劉某并非共有人。劉某與其父母簽訂的協議名為分家析產，而實際上并不是對共有的財產的分割，所以不適用《細則》中關于“分家析產”的規定。

宅基地使用權由作為集體經濟組織成員的農民無償地取得和使用，是農民基于集體成員的身份而享有的社會保障。現階段國家對宅基地使用權的處分進行一定的限制，目的是保障農民的基本居住問題。所以，除了因繼承以及人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移者外，受讓方如果不是本集體經濟組織的成員，登記機構應當不予受理。本例中父母要把自己的宅基地使用權和房屋無償地轉移給兒子，這屬于贈與而不是分割。但因為受贈人劉某是城市居民，所以按目前規定既不能憑分家析產協議申請登記，也不能按贈與辦理。

宅基地上共有的不動產權利在分割之前，共有人就已經擁有了宅基地使用權，這種權利不會因分割而喪失，且這種分割與保障農民的基本居住權利的立法本意也沒有沖突。因此，即使有的共有人已經由農民轉為城市居民，仍然可以按《細則》的相關規定，憑分家析產協議申請轉移登記。