房地產開發企業財務管理問題討論框架思路構建

梁彥榮

【摘 要】 房地產行業在近十年來一直非常火熱，是一個可以影響到國民經濟的龐大產業。在日益激烈的市場競爭環境下，作為一個需要巨大資金投入的企業，房地產開發商在針對于企業財務管理的問題上會有嚴肅的機制，使得資金可以合理分配使用，將在保證質量的前提下資源最大化。因此，減少財務管理上的漏洞，完善財務管理機制，解決財務管理不足都是在房地產開發企業中的重心。這篇文章將會從基礎的房地產開發企業財務管理的概念機制開始，逐漸地深入了解其當前社會中的現實狀況和存在的問題，再逐一針對問題進行討論并予以解決措施。

【關鍵詞】 房地產;財務管理;思路構建

一、什么是房地產開發企業財務管理

房地產開發企業，通俗上的意義就是運用城市的土地，在上面進行綜合的開發利用，比如建造樓房、花園或娛樂設施等，并且對其進行經營管理，自負盈虧。房地產的開發是有自己獨立的法人資格的，可以自行核算經濟收益和支出。而企業財務管理就是在企業中對于經濟支出分配以及收入核算的一項財務處理活動。其中，關于企業融資、投資、經營虧損、以及資金分配等活動引起的相關財務的問題都是企業的財務管理需要面對的工作。

在了解了房地產開發企業和企業財務管理的概念和內容后，我們基本可以肯定，房地產開發企業中的財務管理問題對于企業來說十分重要。而房地產開發也擁有著自己企業特殊的經濟架構，前期將會有大量的資金投入，且回收成本的周期很長，企業的主要資產是土地，這是一個不可再生的不動產資本。而對于房地產開發企業來說，經濟效益收到國家政策的影響十分巨大，受市場的無形的手段的影響也是很劇烈的。周圍的環境、社會的需求，當地的經濟開發，交通便利，教育程度等等都密切相關。這些特殊的不可控的影響因素不僅關系這企業的發展，對于企業的財務管理也有著嚴重的干擾。

二、房地產開發企業財務管理存在的問題

（一）在融資管理方面

1、出現盲目融資的現象。首先，這個問題出現在決策群體中，在決策上沒有科學、理性的對待。眾所周知，資金是每個企業的命脈，而對于房地產行業來說更甚，對于資金的巨大需求是該行業的特點，也是導致領導層的所有決策都會偏向不顧一切地進行融資計劃。這種激進型的決策就會導致領導層們忽略一些至關重要的問題，比如如何減少融資中所花費的成本問題，以及融通中的資金怎樣合理分配。換句話說，融資是一定要進行的，畢竟這就是這個行業起步的基本條件，但是我們對于在融資的具體規模，融資需要的時間限度以及我們如何最快，最節約固有成本的去籌集資金等細節問題都是需要提前考慮和策劃的。妥善考慮了“時間、金錢、渠道”等方面，防止企業融資過程中，出現時間過長，融資到的資金數目不夠以及沒有更安全可靠的融資渠道等問題，這可能會打擊房地產開發企業的進展可能。

2、無法拓寬融資渠道。在上文中我們有說道出現盲目融資的三個表現，其中，要將融資渠道的這個方面梳理出來講解，可見它對于房地產開發企業來說的特殊意義了。我們先簡單的了解一下融資渠道，現在的融資渠道，主要是在銀行進行貸款或者發行股票，進行金融租賃等等形式，渠道是十分豐富的，但不一定適用該企業的融資。所以，對于相對獨立性很強的房地產企業，它的融資渠道就比較狹窄了，大多局限在一兩種渠道上。且因為融資的金額數目大，風險高等各種因素的限制，只有銀行以及合作機構可以支撐的起房地產商的融資。像股票債券等形式的融資方式大多都無法適用這個行業。

（二）在投資管理方面

1、有盲目擴大資金的現象。我國的房地產市場總是如過山車一樣上下起伏，但總體來說，房地產的投入也是逐年增長的。在國家的掌控范圍內，市場的調控下，房價仍舊在大幅度的上漲，在如此巨大的高利潤誘惑下，部分房地產開發企業的理性逐漸被消磨，嘗到甜頭后開始出現擴大投資力度，擴展市場占比，企業間相互競爭，盲目跟風等不良現象。而發生這種現象的原因，就是企業財務并沒有進行很好的風險評估分析，導致這類現象的泛濫。

前期的投資就是為了后期的利潤回報，而這個社會現實清晰的告訴我們，投資和回報往往是不對等的，機遇越大，伴隨的風險也越大。對于房地產開發的項目來說，只要資金的后續可以妥善跟進，保證不中途撤資，以及政府政策的支持保障，環境施工的進度進展都可以在計劃內進行，加上最后擁有市場的劇烈相應就可以穩妥的確保收益了，而這些都是在最順利的設想下出現的，大多數的情況，企業的領導層們被房地產開發行業的巨大藍圖吸引，輕視了其中包含的巨大風險，市場就像戰場一樣，這種對于風險的輕視就導致企業的風險評估不夠細致，比較片面，無法落實到各個細節，而在現實實行的時候，就會浮現出很多問題和漏洞，威脅到企業的經濟，在財務的統計分析上也會有明顯的表現。

2、投資的結構不能合理建設。在中等或者較大的房地產開發企業中，通常會有專業或者群體的決策，會在一定程度上規避偏好性以及感性的決策出現。而在一些小企業中，甚至一些存在一言堂，有偏向性喜好的決策群體中，嘗嘗就會出現投資結構不合理的現象?；蛟S是因為本身企業規模小，資金可調動的部分少等原因，這些企業無法全面性的進行一個資金的投入，只能在某一方面上出現偏頗的占比。也可能是這類企業處于規避風險的原則，將投資都集中在自己比較拿的穩的項目上，而對于不熟悉的項目就保持開放原則。這些情況都導致房地產投資的結構比較單一，經濟架構不完善，側面的增加了企業的風險。一旦這一類的投資因素出現問題，就會影響整個公司的經濟和生存。

（三）在經營管理方面

1、設計成本和實際施工成本的比較。財務管理主要就是和企業的經濟打交道，對于房地產的計劃中的成本和實際施工后的成本都要進行提前精準的預估以及核實，減少其中的誤差對于財務來說是非常重要的考驗。財務管理需要了解各個環節所需要的成本投入和人力消耗，轉化為數字進行統計，合理的分配每個環節和場所需要的投入額度。這個工作并沒有想象中的那么簡單，一旦分配不合理，就可能導致施工中資金不足而降低施工材料的質量，這是非常嚴重的問題，任何企業都需要遵守質量保證這個原則。這不僅關乎到企業的信譽和品牌，更加是關乎到消費者的生命安全保證的問題。所以，在前期支出的資金分配上必須精準合理，不能出現大量低于實際成本的現象。

2、我們有對企業的財務管理提出將設計成本和實際施工成本的預估盡量準確這個要求，但也不能否認，這個要求的實行難度是非常大的。所以說，在房地產開發企業中的財務管理是一項非常有挑戰的工作，綜合性要求很強，影響因素多，不可控因素多，且資金的籌集和資金來源的渠道單一，局限性很強。這等等的特殊性都給企業的財務管理帶來巨大難度，因此，計劃是很完美的，現實卻并非如此簡單。

（四）在分配管理方面

在實際管理中，一旦企業項目得到利潤回報，其收入分配也是存在很大的問題。在房地產開發企業的利潤分配上，并沒有一個很恰當的分配機制可以參考實行。所以其分配缺乏了科學性和戰略性，相對反應的就是分配管理上的主觀隨意性。隨意的分配就會直接影響企業的資金狀態，一旦利潤的分配超值，就會出現企業資金的負擔;利潤的分配不足，就會打擊到企業投資者的動力。

三、改進相關問題的框架和思路構建

（一）應對融資管理的對策

在融資管理方面，管理層需要實行理性決策，為了避免過多不可控因素的影響，可以將融資的過程做一個流程模板，為以后的融資提供理論和經驗依據。同時，可以對每個環節進行細節討論，盡量避免主管判斷在環節中起到決定作用的現象。

（二）應對投資管理的對策

每個項目的投資前，必須做一個系統的專業的風險評估。研究市場風向，符合國家政策，考慮客觀全面，且不能將“雞蛋放在同一個籃子里”，也就是說投資的項目種類要多樣化，避免因特殊原因而威脅到整個企業生存的現象出現。

（三）應對經營管理的對策

在對于經營的管理中，我們有準確的進行前期的資金比重分配，確保項目的質量不被壓縮，同時讓利潤效益最大化。

（四）應對分配管理的對策

一旦有利潤收益，合理的分配會提高股東的積極性，會為企業的可持續發展提供穩定根基。

結束語

企業財務管理在房地產企業中不僅僅只專注在財務計算方面，而是一個綜合性很強的工作，需要有全局觀、科學觀、發展觀等有機結合來進行企業資金的前期計劃、中期實施、后期分配的決策。重視財務管理問題，使其成為房地產開發企業開拓市場的一把利刃。

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