我國房地產投資風險和風險防范對策分析

劉璇 付濱 王瓊林 劉超

摘要：房地產業經過二十多年的完善和規范，已發展成為我國經濟的基礎性、支柱性、戰略性產業之一。然而，房地產投資額大、所處位置一般不變等特性及面對的經濟環境經常變化等不利條件，致使投資存在風險。本文采用整體分析與個體分析、實證分析與規范分析相結合的方法，研究房地產開發中的風險因素和風險識別的基本方法，并有針對性地提出風險對策，以增加投資者決策的科學性，降低風險發生的可能性。

關鍵詞：房地產投資;風險識別;風險防范

1引言

伴隨著我國市場經濟穩步向前進步，房地產業無論是對促進國民經濟發展和城市建設，還是對政府調整宏觀經濟運行及經濟結構，都發揮了不可替代的作用。但是房地產業本身的性質致使其存在著不小的風險。

本文研究的對象是投資過程中的具體房地產商品。以房地產風險方面的論文為主要依據，通過引用國內外房地產風險研究中的一些相對成熟的理論手段，結合我國房地產開發運營的實際情況，對房地產開發項目的投資風險從風險因素、風險識別及風險規避等幾個方面，進行了系統研究與論述，目的在于降低風險發生的可能性，避免投資者的決策失誤。

2房地產投資風險防范與對策

2.1企業層面對風險控制的對策

研究過程中將房地產投資分為四個階段，期間可能面臨出現不可預料的風險事件，企業層面有必要采取針對性的風險防備措施。

2.1.1投資決策階段的風險控制

這一階段可能會出現許多風險因素，要求房地產企業認真做好以下幾方面的防范措施：第一，要針對項目開展是否可行進行詳盡探討，使決策更加準確無誤;第二，加大市場監管力度，使決策更加科學有效;第三，恰當地使用投資組合理論，分散風險，使危害發生的可能性降到最小;第四，若無其他選擇可回避風險以盡可能消除風險。

2.1.2土地獲取階段風險的控制

在地盤獲取之前，必須周密研討承包地塊的特性、社會性質以及使用價值，綜合考察各方面因素，以就開發哪一地塊這一問題上作出抉擇。

2.1.3管理運營階段風險的防范和控制

經營管理階段是制定較為恰當的價格，盡量避免因價格過高或過低帶來的危害。由于營銷代理通常具有熟練的營銷技巧，房地產企業為提高效率，可聘營銷代理來管理項目。

2.2政府層面對房地產業的宏觀管理

政府措施對房地產業發揮著不可小覷的作用。 政府管制房地產風險時應從以下幾個方面入手。

2.2.1控制好調控時間和力度

顯而易見，在對房地產投資風險取得完整認識之前，政府須做許多預防和控制工作。在房地產風險調控時間上盡可能“早半拍”，防止“急剎車”帶來的巨大危害;在調整強度上，避免因為力度過大或不足造成經濟發展大幅度波動。

2.2.2調整房地產投資結構，促使房地產市場供求平衡

研究認為，房地產商品供需狀況拉動經濟增長。在總體規劃和城市規劃指導下，對房地產用地的總量進行控制，保證土地供給需求大致平衡。

2.2.3建立房地產預警預報系統

研究表明，利用房地產風險預警系統對市場形勢進行分析，可以較為準確的判斷未來房地產市場的走勢，對房地產開發商防范風險具有指導意義。

3以淄博新區“金融街”為例探討投資風險與防范對策

3.1項目的概況

淄博新區金融商務區（CBD）地理位置好，處于新區的中心位置，從北起于華光路，向南延伸至人民路，東面緊鄰北京路，總用地面積25.6公頃（384畝），包含15個商業地塊，16棟高層建筑，規劃布置淄博金融中心、資金結算中心、匯美領域、華僑大廈等多建筑，從2013年開始建設，有淄博市政府政策扶持，發展較快。預測未來，在房地產區域利好、市場聯動性增強等因素的影響下，淄博金融街的房地產供應將迎來一場集中放量潮，房地產市場將經受比較大的壓力。

3.2項目的社會經濟環境及優劣勢分析

3.2.1項目所具有的優勢

該項目地理位置優越，北面華光路為淄博的主要交通干道，且綠樹成蔭，交通發達，政府行政部門、高等院校林立、居民印象不錯，周邊有住宅社區，潛藏投資群體較多;是市政府重點扶持的項目，項目未來發展狀況良好，商業、人口、城市中心向西遷移，刺激股市繁榮。

3.2.2項目所處的劣勢

第一，與豬龍河（有污染）相鄰，降低投資者對該項目的考慮程度;第二，受公眾消費習慣的影響，要想讓人們接受高層物業服務還需一段時間的緩沖;第三，土地管理費用高;第四，建筑成本高;第五，物業管理費用高;第六，物業功能不能精確定位，且各功能之間沒有明顯的互補關系;第七，該樓盤銷售類型為遠期銷售，無法直接展示好的形象，有礙公眾樹立購買信心;第八，物業檔次較高，客戶層面較窄;第九，市場可容納量不明確。

3.3該項目存在的風險

3.3.1物業位置選擇風險

該項目的地理位置十分優越，可稱為上好地段。但由于區域面積狹小，很難有空間用于治理生態環境，臨近豬龍河，污染嚴重，因此，該項目地理位置的選擇有風險。

3.3.2地價風險

該項目地處新開發城區，該地區地價非常高，增加了開發商的投資成本，由此帶來開發商投資收益下降的風險。

3.3.3價格風險

價格風險是這個項目所面臨的主要風險之一，該項目的地理位置及市場定位決定了出租、出售的價格相比較其他物業要高，價格壁壘帶來的直接后果是商品賣不出去，投資資金得不到回收。

3.3.4營銷風險

根據市場評估結果，該樓盤銷售檔次目前定位為中高檔，而周邊消費群體消費行為被定位為中低檔，銷售前期可能面臨不小的壓力;且開發商選擇自己營銷方式的原則是銷售費用盡可能低廉，但這就要求投資商開發自己的營銷團隊必須投入一定資金進行市場調研，同時還必須面對由于營銷不夠專業而帶來的銷售風險，這就增加了開發成本，帶來風險。

3.4項目的風險防范建議

根據該項目評估結果來看，影響最大的風險因素是市場風險，其次是物業類型風險、物業位置選擇風險、營銷風險等。認真分析此項評估結果，提議了一些風險防備建議。

3.4.1確定該項目的目標客戶層，并多向其推廣項目設計

縮小目標客戶范圍，有針對性的向其推廣該項目，可有效減小營銷風險。該項目的銷售群體多為大型金融機構和股份制專業型公司。在推廣過程中強調不僅該樓盤是城區建設中的罕見項目，也是現代建筑藝術的引導項目，同時是打造成功生活的發源地，更是嶄新辦公文化的主流，且投資回報率較為穩定，是為該市市民供給貼近民心辦事的現代化辦公區。

3.4.2提升物業管理質量

此項措施針對物業類型風險。物業服務質量直接對寫字樓的使用程度起重要作用：若用工作效益來度量樓盤設計質量的高低，樓盤設計質量的高低可以用工作效益來評判，顯然樓盤并不只看裝飾的如何高檔，而是看環境可否引起員工工作積極性。樓盤質量的高低要看以下內容：地基、建筑質量、辦公區的文化環境、交通便利性、空調、供暖、供電、供水系統、車位設計、結構設置、采光通風性等等。由此來看，物業管理部門應提高相應服務水準。

3.4.3建筑設計要獨特

近些年來，企業對寫字樓有了更高的要求，寫字樓發展為企業身份的象征。寫字樓的外形，不但體現了公司外在形象，更成為了客戶選擇寫字樓的主要因素。許多稍有名氣的公司都將寫字樓的外在形象當做購買樓盤的考慮要素之一。

對房地產項目的研究調查表明，獨特的建筑設計可有效的吸引客戶，提升該項目的市場價值。考慮到樓盤總體地理定位和格調形象定位，以及在針對客戶調查過程中對色彩的喜好，整體風格應以舒適、柔和為基調，顏色以淺色調為主，比如白色和天藍色，制定多種搭配顏色的方式。

3.4.4定位好房地產項目的檔次

此項措施可有效避免營銷風險。研究發現，房地產樓盤的檔次高低與購買的客戶數量存在著負相關關系。如今，大型企業對越來越重視寫字樓的檔次，不少企業選擇用檔次高的樓盤“撐門面”。而“金融街”地塊較小，可調整的空間范圍也不大，結構設置上難以迎合高檔辦公住宅對空間上大范圍活動的需要，除此之外由公眾對房地產項目的需求時間來看，辦公區越高檔，客戶的成本越大，有礙開發商投資成本的回收。因此該項目以中高檔的定位進入市場比較合適。

3.4.5制定價格時采取低開高走的方法

此項措施針對價格風險和營銷風險。在樓盤剛開始銷售時制定偏低的價格，之后逐漸提高價格。之前購買者意識到房地產項目升值，因而在公眾心中樹立良好形象，這也是物業推廣的絕佳方式。

簡而言之，以上措施和策略總體上提升了房地產項目的價值，贏得了不錯的銷售佳績，獲得相應的回報，因而必然降低了房地產投資風險發生的可能性。當然，在房地產開發過程中面臨不可避免的因素可通過介入對風險體系的管理、有效減低成本等辦法，降低風險事件發生的概率。

4總結

改革開放以來，伴隨我國經濟的快速增長，我國的房地產業迎來了嶄新的發展，房地產投資數額也日益增加，此項投資會帶來不小的資金回報，但是同時也將面臨不可小覷的風險。本文從企業的角度出發，對房地產投資風險的因素分析、識別以及對防范和處理的措施有了一個基礎性的理論框架。以淄博新區金融街為例探討風險因素，提出科學的防備措施進行規避和處理，以降低風險發生的可能性。

該論文只是對房地產投資風險作了一個非常基礎的研究，并提出了防范對策。在實踐應用方面的討論和實際操作方法，還有待房地產開商在實踐活動中進一步探討和完善。

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