房地產開發項目設計階段的管理分析應用探討

曹英杰 楊同蓋

摘 ? ?要：房地產開發項目關乎社會民生，必須在項目開發的各個環節做好相應的工作，以保證項目工程的整體質量。其中，房地產開發項目設計階段的管理工作對于工程的質量管理和成本管理都起到了相當重要的作用。因此，如何做好項目設計階段的管理工作便成為房地產開發工作的重點之一。本文便針對房地產開發項目設計階段管理工作的運行進行分析，總結設計階段管理應用的相關問題，并提出相應的解決方法。

關鍵詞：房地產開發項目;設計管理;管理問題;解決對策

1 ?引言

房地產開發項目的設計階段涉及多項工作內容，能否落實設計階段的各項管理工作，確保項目設計切實從實際出發，已經成為控制項目開發質量和成本的關鍵工作。為了減少項目設計階段的錯誤，防止項目的后期返工，必須安排專人對項目設計的各項工作進行嚴格的管理，從而促使項目設計著眼于全局，兼顧項目的施工質量和施工成本，為開發項目提供最優的設計方案。但是，在眾多房地產開發項目中，設計階段的管理工作普遍存在問題。接下來我們將對設計階段存在的典型問題進行簡要的分析，為房地產開發項目在設計階段落實管理工作提供一定的借鑒和參考。

2 ?設計階段管理工作中存在的典型問題

2.1 ?針對配套設計和附屬設計的管理力度較弱

目前，很多房地產開發項目在設計階段的工作重心普遍放于項目工程的主體設計方案上，并集中設計部門大量的人力和物力以做好主體建設的設計工作，從而導致開發項目的配套設計和附屬設計遭到了一定的忽視。由于缺乏對配套設計和附屬設計的重視和投入，很多項目的配套設施和附屬設施并未經過精心的設計。由于管理力度較弱，配套設計和附屬設計往往符合設計標準便予以通過，從而造成配套設計和附屬設計缺乏嚴謹的審核。在后期的實際施工中，建筑的管道、線路等配套附屬設施的施工往往會存在較多的不協調，管線鋪設問題較為嚴重時甚至會造成項目施工進度的延緩。此外，配套設計和附屬設計需要與主體設計進行良好的對接，才能保證項目施工的順利進行。但由于監管力度較弱，配套附屬設計在與主體設計之間進行技術對接時往往會出現問題，一旦無法及時解決這類技術問題，會造成項目工程存在一定的技術隱患。

2.2 ?項目設計缺乏規范性

房地產開發項目的設計是一項復雜的工作，其涉及多個領域多種專業，需要各種不同專業人士的協同合作才能確保項目建筑在預定的時間內按規定的施工質量完工。這便對開發項目的整體設計方案提出了較為嚴格的規范性要求，要求項目的施工技術、工藝流程、材料選擇等必須具備充分的說明。如果項目工程的設計方案的規范性要求未能達標，必然造成施工圖紙在準確性方面存在一定的問題，施工方也無法根據設計圖紙進行準確的施工建設。

2.3 ?項目設計階段缺乏優化

對房地產項目的設計方案進行優化，是設計方的本職工作之一。其優化項目包括了設計方案中的安全性設計，有效性設計，以及施工成本等內容。這需要設計方根據工程施工的實際進展而進行相應的優化設計工作。優化設計對于房地產項目來說是非常重要的，由于房地產項目的施工周期較長，在施工期間易受多種因素影響而導致工程的施工成本和施工質量發生變化。因此，設計方必須做好與施工方和業主的配合工作，從而完成對工程施工的實時跟蹤與設計優化。但是，一些設計單位缺乏有效的管理方法，從而造成設計單位與施工方及業主缺乏足夠深入的溝通，一旦設計審核階段存在管理失誤，無法及時發現設計方案中設計缺陷，項目施工便容易存在施工隱患，項目的設計優化工作也難以獲得預期的效果。

3 ?解決設計階段管理問題的對策

3.1 ?加強設計階段的質量管理工作

質量是房地產開發項目首要保證一大要素，這也是設計階段管理工作的核心重點。為落實好設計階段的質量管理工作，需要從以下兩個方面入手。

首先，要嚴格落實項目設計的調查工作。設計調查是房地產開發項目進行項目設計前的必備工作，其目的在于幫助設計單位準確掌握項目區域的各種實際情況、工程質量要求和進度要求。調查工作必須根據調查目標一一開展，并確保調查結果的準確性。如此，設計單位方能根據調查結果對項目建筑的具體尺寸、結構布局、附屬設施等內容進行設計。

其次，要嚴格考量分析項目設計方案的可行性。項目設計方案的可行性分析是設計工作的必要環節，其目的在于確保項目的設計方案可以應用于實際的項目施工，而不存在施工問題。為此，設計管理人員需組織設計、施工、業主、監理等多方單位對既定的主體設計方案和配套附屬設計方案進行綜合性的討論分析，以便于設計方對不合理的設計進行及時的修改。

3.2 ?做好設計階段的成本管理工作

成本問題是房地產開發離不開的話題，控制項目開發成本的首要工作便是做好項目設計階段的成本管理工作，為后續施工的成本管理定下基礎。

首先，設計管理人員可以以經濟指標為參照，審查項目的設計方案是否存在成本超標問題。審查的內容要包含項目的各個方面，如建筑的材料、裝飾、功能、尺寸、施工技術、施工設備等內容。若發現項目設計的成本投入存在明顯的超標問題，需及時通知設計方進行整改。

其次，要加強對設計方案的布局合理性的審核。項目建筑的主要作用便是為人們提供舒適的辦公或生活場地，因此，以人為本便是房地產項目開發所遵循的重要設計原則。在建筑的布局方面，設計單位要重點考量其合理性，相關的配套附屬設施必須為業主和使用人員提供相應的服務功能。在設計過程中，管理要注意把關，要盡量杜絕無用的布局設計，以減少項目開發成本的不必要浪費。

3.3 ?管理人員要做好設計階段的各單位的相互溝通工作

房地產項目所涉及的各個單位之間必須保持良好的溝通狀態，尤其是在項目方案的設計階段，缺乏足夠的溝通常常會造成設計方案存在隱患缺陷。為此，設計階段的管理人員要做好溝通工作，確保設計方與其他相關單位之間保持通暢的溝通。

首先，管理人員應當保證設計方出具的設計方案完全符合業主的各項需求。業主的實際需求是設計方進行項目方案設計的參照目標。若雙方對建筑布局等方案設計存在爭議，要及時進行協調商議，以確保項目方案得到及時優化，項目的施工進程也不會因方案爭議而陷入停滯，從而產生額外的工程成本。

其次，房地產開發項目在建筑施工中會涉及土木、燃氣、電氣、管道、裝飾等多個不同的專業，不同專業之間要采取各不相同的施工技術和施工流程，而工程的設計方案便是負責對施工順序和施工配制進行安排和協調。因此，管理人員要協調好設計方與施工方的技術交流，通過雙方有效的技術交流，使房地產項目的設計方案得以查漏補缺，從而進一步提升項目方案在具體施工安排方面的專業性，進而實現不同的施工專業之間施工技術的無縫對接，保障項目施工過程的高效率。

4 ?結束語

房地產開發項目的方案設計決定了工程項目的具體施工流程，更是初步確定了工程項目的成本投入。因此，這一階段的管理工作，在一定程度上起到了對工程項目的宏觀控制作用。為了減少項目設計階段的管理漏洞，管理人員要著手于工程方案的質量控制和成本控制，以及與工程各單位的交流工作，并對設計管理工作予以足夠的重視，方能最大限度的確保項目設計方案的科學、合理和可行。

參考文獻：

[1] 劉治華.房地產企業項目開發設計管理的質量控制研究[J].居業，2019（10）：182～183.

[2] 周丹.房地產項目設計階段的成本管控研究[D].大連海事大學，2017.