高負債房地產企業融資風險防范研究

權金熙 尚彩云

[摘 要]目前，房地產行業在我國屬于經濟支柱性產業，而房地產開發企業屬于資金密集型企業，資金回收周期長。因此，融資的成敗關乎房地產企業的成敗。基于此，本文分析了高負債房地產企業的融資風險及其成因，并提出了防范高負債房地產企業融資風險的對策和建議，旨在為相關研究提供參考。

[關鍵詞]融資風險;風險管理;高負債房地產企業

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.12.001

[中圖分類號]F275 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2020）12-000-02

1 ? ? 房地產企業融資風險防范的必要性

眾所周知，房地產企業需要保證現金流，為了確保其發展，在所有階段都需要大量的資金。因為房地產開發項目的特點是規模大、周期長和資金回收速度慢，當房地產企業的經營風險增加時，就會進一步加重房地產企業的資金短缺情況。自2010年起，國家加大對房地產行業的調控，頻繁頒布多項限制房地產行業非理性增長的政策，這影響了房地產企業的資金狀況，使房地產企業對融資的需求迅速增加。在當前環境的綜合作用下，房地產企業的財務風險急劇增加，而房地產企業使用最廣泛的融資模式是銀行貸款，這種風險很容易通過金融系統傳遞到社會中，影響國民經濟的健康發展。除此之外，一般的銀行貸款期限短，不能滿足房地產企業的持續發展需求，為了追求發展和擴張，許多房地產公司過分依賴債務融資方式，導致房地產企業的資產負債率過高，融資風險增加。

2 ? ? 高負債房地產企業融資風險的成因

2.1 ? 融資渠道局限

我國金融行業不健全，房地產企業在發展建設中大部分的資金來自商業銀行貸款，高負債房地產企業的融資渠道單一，主要依賴銀行等外源性融資，這種融資方式實際上使房地產企業處于極為被動的地位。由于目前銀行貸款的門檻不斷提高，央行在2019年多次發文要求中小銀行機構加強對房地產企業貸款的監管，嚴禁房地產企業“四證”不齊融資現象。由于銀行貸款政策的縮緊，再加上房地產企業的資金需求增加，一些房地產企業為了減少自有資本以獲取土地，會采用明股實債等表外融資方式，而這種方式融資成本高，提高了企業的資產負債率，給房地產企業帶來了融資風險。

2.2 ? 資本結構不合理

企業資本結構指在企業資本中各種資本的構成及其比例關系。企業通常使用一定數量的資金作為開展業務活動的必要基礎。企業通過獲取各種不同來源的資金構成不同的資本結構，不同的資本結構對企業管理效率和風險管理有不同的影響。圖1顯示了2015-2017年我國內資房地產開發企業的資產負債率變化，可以看出房地產企業的資產負債率在2015-2017年持續增長，資產負債率高表示企業的償債能力低，容易出現資金缺口。

2.3 ? 企業信用風險高

高負債房地產企業的顯著特點是資產負債率高，隨時可能面臨資金鏈斷裂的危險，這類企業抵御風險的能力十分薄弱，在金融機構的企業信用評級低，大部分金融機構為了降低經營風險，不愿意為這類信用風險高且經營能力差的房地產企業貸款，使高負債房地產企業的融資出現困境。除此之外，高負債房地產企業的信用意識和信用管理不強，容易出現項目結束后有意拖欠貸款的現象。2014年，房地產行業非標準信用風險持續暴露，隨著現金流動壓力的增加，自2015年以來，大型房地產企業的信貸風險增加，其中，一些企業面臨非標準信貸風險事件。2019年，共有22家房地產企業債券違約，違約債券余額總計113億元。房地產企業違約的主要因素包括以下幾點：房地產市場壓力增加、企業依靠高杠桿快速發展、2015-2016年“房地產黃金時代”融資較多和目前限制性的融資政策等，使房地產企業融資陷入困局。

2.4 ? 國家政策的調整變化

在房地產政策方面，自中央財經領導小組于2016年在中央經濟工作會議上提出“房住不炒”以來，我國近年來陸續出臺了一系列房地產調控政策，屢次提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段，各級地方政府近年來相繼出臺擴大限購、限售范圍的政策。在貨幣政策方面，銀監會、保監會、央行等部門密集表態加強房地產市場資金管控、審慎管理開發貸、遏制房地產泡沫化。在這一形勢下，銀行收緊了對房地產企業的貸款政策，并增加了對房地產企業的信用審核和要求。國家對房地產行業不斷加強管控，無疑增加了房地產企業的融資風險，特別是對于成長中的房地產企業來說，其在追求快速成長的過程中，需要大量的資金支持，而不斷緊縮的貨幣政策限制了融資，同時限售限購的政策又對其經營水平產生了影響。在這些政策的影響下，如果房地產企業沒有合適的應對措施，不能及時調整融資模式，將增加融資風險。

3 ? ? 防范房地產企業融資風險的措施

3.1 ? 擴大融資渠道，實現多元化融資

高負債房地產企業必須積極擴大資金來源，并使資金來源多樣化。銀行貸款的融資方式雖然融資成本低，但受國家政策影響大，不利于房地產企業的健康發展，可以通過以下手段建立多元化的融資渠道。第一，信托融資。信托融資可以降低企業融資成本，節約銀行貸款。信托融資還具有隔離功能，能夠隔離未來的現金流，并提供與融資企業的整體信貸分開的部分信貸擔保。一旦建立了信任關系，受托人的所有權就會與客戶或受托人的所有權分離。受托人的所有權與受讓人的所有權不同，無論是客戶、受托人、受益人還是債權人，相關方的破產對信托關系沒有影響，為信托提供了風險分離功能。此外，如果企業能夠將產生未來現金流量的資產或項目作為信托資金，通過信托取得的資金將不計入資產負債表，即企業可以在不提高利率的情況下取得資金，優化資本結構，降低金融風險。第二，合作基金融資。在符合相關監管要求、符合投資標準和風險控制條件的前提下，基金公司在中國證券投資基金行業協會共同注冊為基金管理人的子公司發起設立一個或多個有限合伙企業，或契約式的人民幣房地產投資基金，用于房地產企業項目投資或開發，或經雙方認可的第三方開發的房地產項目進行投資。第三，資產證券化融資。資產證券化指將缺乏流動性但具有可預期收入的資產，通過在資本市場上發行證券的方式予以出售，以獲取融資，最大限度地提高資產的流動性。這種融資機制可以增加房地產企業的資金流動性，提高資產質量，減少融資風險。

3.2 ? 優化資本結構

最優資本融資結構是將融資風險與融資成本相匹配的企業資本結構，這種資本結構有利于降低融資風險。資本結構不合理是高負債房地產企業產生融資風險的原因之一，表現為企業的債務規模大、財務杠桿過度使用和融資借款期限不合理等。高負債房地產企業應從以下幾個方面降低這種融資風險：規劃合適的債務規模，選擇合理的融資模式組合和制定適宜的融資期限等。當公司經營狀況良好，資金周轉速度較快時，公司的償付能力將會相應提高。

3.3 ? 完善融資風險管理制度，提高信用等級

如果房地產企業希望在融資市場上獲得良好的結果，則需要提高信用等級。提升信用等級的作用是擴大融資渠道、降低企業融資成本。高負債的房地產企業一旦出現違約記錄，在下一次融資時就會出現融資困難的局面。因此，高負債房地產企業應建立資信體系，首先，制定完善的財務管理制度，建立透明公開的財務管理機制，保證財務數據的真實性和可信度;其次，與銀行建立良好的合作關系，對企業獲得融資資金的還款進度和使用期限建立臺賬，制訂還款計劃，及時向銀行還款;最后，制定完善的經營管理制度，樹立誠信意識，增強企業本身的自我約束能力，逐步提高企業的信用等級。

3.4 ? 加強對政策風險的應對性

首先，建立國家政策的跟蹤機制，提高對政策的敏感性。跟進和反饋關于國家對房地產及相關行業信貸規模的調整以及中央銀行對貸款利率及其他內容的限制;提高對房地產開發政策的敏感性，最大限度地減少由于信息不對稱和政策敏感性導致的融資成本和風險增加現象。其次，加強政策預測效果，利用宏觀經濟數據和微觀企業財務數據進行風險預警，特別要密切關注央行的貼息政策、住房貸款利率調控政策和二級貨幣走勢。最后，建立政策風險防御機制，分析政策趨勢，清晰概述影響政策風險的一系列指標，包括GDP、通脹和緊縮指標、投資指標、消費和財務指標、財政指標等，闡明每個指標中各種數據的內部相關性，并進行政策風險預警。制訂應對政策風險及其他風險的方案，防止國家宏觀政策波動，影響房地產市場。

4 ? ? 結 語

房地產出現融資風險有多種原因，例如，國家政策的調整和變化，融資渠道的限制以及公司資本結構等。特別是對高負債的房地產公司而言，信用評級不合理，信用等級低，融資存在很大的困難。由此可見，高負債房地產企業加強融資風險防范十分必要，因此，房地產企業應該積極擴大融資渠道，優化資本結構，完善融資風險管理體系，提高信用等級，加強對國家政策風險的應對性，防范房地產企業的融資風險。

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