房地產成本控制及成本精細化管理

【摘要】房地產項目成本的精細化管理是一門集經濟、技術與管理為一體的綜合性學科，是一個全面、動態的管理過程。房地產企業不但要緊跟市場需求的變化，加強自主創新和附加價值增強，做好成本的控制以及精細化管理，以更優的成本為業主帶來最多的價值，才能在日新月異的激烈競爭市場中有更廣闊的市場。

【關鍵詞】房地產;成本控制;精細化管理

1、引言

近年來，隨著房價的上漲房地產行業也迅速的發展起來，房地產行業的發展壯大，也帶動了我國經濟的快速發展。在市場經濟背景下，房地產的發展會受到市場經濟的影響，還會受到政策導向的影響。國家為了房地產業行業的有序發展，會對其密切關注，進行行之有效的宏觀調控，以確保房價的穩定。另外，房地產行業在投資時，不僅巨大，還要面臨其他的諸多風險，因此，做好房地產成本控制以及精細化管理，是當前地產行業所面臨的一項重要課題。

2、房地產企業在成本控制方面的突出問題

2.1 招投標階段成本問題

招標制度可直接在招標平臺為企業尋得更有實力的合作伙伴。選用招投標的方法，通過公平、公開、公正的競爭來選擇合作方，是遵循市場規律、跟隨國家政策、降低成本獲得最大效益的方式。公司在實際的招投標工作中，招標項目也是服務于市場，市場前景好，就急于開發項目，使得從設計、監理、施工隊伍選擇上，追求過快速度、造成后期變更簽證大量增加，造成不必要成本浪費，而且摻雜了很多人情、關系在里面，使得在招投標過程中，看似過程公平合理，也符合國家的政策要求，但因為摻雜了不該有的因素，讓招投標的競爭實際上產生了不公平、不合理的現象，使公司與更優秀的單位失之交臂，造成招投標工作得不到真正的落實，這會增加該公司的額外的、不該有的損失。

2.2 動態成本反饋不及時

在項目進行過程中，對項目的實時動態情況有充分的掌握和了解，并對可能即將發生的額外支出進行適當控制;對一些已經發生的超支進行有效控制，找出原因，盡可能地降低成本的浪費。這就需要各個環節的工作人員及時地將發生的成本進行交流反饋，專業人員對成本進行及時有效地分析、總結，及時進行成本動態控制。在項目過程中，對成本的動態控制的重視不夠，項目的變更、簽證、新增合同得不到實時的跟蹤，對動態成本反饋不及時，不能得到有效的數據，成本的核算也不準確，就無法準確分析項目進度、成本耗費是否合理，是否符合預期規劃，也不能及時對偏差進行糾正，實際成本不能及時反饋，以至成本控制落空。

3、房地產成本控制的精細化管理

3.1 前期調研階段

3.1.1 做好市場調研

應該準確的把握市場需求和未來的趨勢;要預測產品銷售可能發生的情況，判斷產品的競爭力，準確制定市場價格，預測市場的前景;對項目方案展開全方位的考慮，包括市場、環境以及技術等，使項目技術、經濟的可行性以及其規模均能得到保障。

3.1.2 準確編制投資估算

工程建設投資估算可以為以下幾個方面提供準確可靠的參考：項目投資、工程設計招標、資金籌措、工程限額設計等。編制時，應實事求是，既不可高估，以避免形成資金的浪費;也不可少估，以避免因追加投資，打亂投資計劃。

房地產開發企業應建立各種工程造價的信息數據庫，長期積累投資估算經驗;實時收集有關估算指標信息。并且結合工程的實際情況，不斷地修正和完善指標，充分利用信息資源，為項目定位提供依據，為初步設計概算、施工圖預算、竣工決算奠定信息基礎。

3.2 規劃設計階段成本控制

規劃設計階段的成本控制主要有四個方面：首先，是概念方案圖。市場部負責市場調研，銷售部和工程部協助設計部對方案的基本功能的完善提供意見，并加強附加功能的突顯，多部門共同完成項目建筑物所有功能的經濟評估以及提出概念戶型圖的意見。其次，是方案圖設計。設計部需要通過項目當地市場實際狀況調研，獲取政府的優惠條件，得以確定大小市政配套方案，依據前期的概念戶型圖設計出整體方案的效果以及平、立面圖;再有，就是施工圖。成本部配合、設計部負責、工程部協助，根據方案圖設計完成，費用總額限定內的施工圖紙，必須具備招投標條件、具備施工條件以及可以核算成本費用的程度;最后，是二次深化設計。

3.3項目實施階段成本控制

3.3.1 材料及設備采購階段

材料及設備采購階段成本控制主要為數量、性價比、款項支付方式、驗收標準、運輸、保管與保修等方面進行把控。成本工程師應掌握建材領域知名品牌與項目品質要求相結合精準把控所需材料價格，供應材料數量及進場計劃要與工程進度計劃相結合，由設計部提供材料設備的技術參數后確定其規格型號，款項支付方式確保風險控制在最小，分比例支付，第一批進場驗收后按合同約定付款，質保金扣留合同總價的 5%的保修款，作為后期使用中成本控制的管控。

3.3.2 編制項目預算

在項目施工之前，要做好項目預算工作，此項工作由財務部主管，設計管理部、工程管理部和采購管理部共同來協作完成。項目的預算包括開發費用的預算、直接材料耗用及采購的預算、直接人工費用、工程費用及管理費用等的預算。首先由設計部門負責提供設計圖紙，工程部提供項目開發的所有費用資料，財務部門根據所提供的資料信息進行項目開發費用的預算。材料采購部口向財務部提供施工材料設備相關的費用資料，包括用料的種類、數量、規格、價格等，成本部據此來計算出甲供材料消耗量、設備的費用預算和采購費用的預算，企業后期材料設備采購時要按照計劃表嚴格執行。

3.3.3 加強施工現場的管理

管理人員要嚴格督促施工方按照圖紙施工，不能私自進行更改，對材料的質量和數量進行嚴格控制，做好現場施工工作的記錄，并對材料的使用進行抽檢，各項分工程要控制好材料的使用，在材料的領取、入庫、用料、等環節上應給予特別的重視，在現場施工階段發揮好相關人員的最大作用，涉及到變更的部位工程及時下達工程指令事前通知成本工程師及時到現場測量收方，以免隱蔽事項事后無法核對。及時發現和解決材料使用上等的問題，掌握好實時的材料價格動等市場信息，在保證質量的前提下，根據實際情況盡可能地讓工期提前。同時，實行效益獎勵制度，來調動現場員工的工作積極性，如果有人發現施工設計錯誤或不合理，或提出施工過程中哪些方面需要改進，如真得有益于項目，則給予適當的獎勵。更重要的是要總結以前項目的現場管理經驗，及時反饋給設計部，多部門共同合作才能真正實現成本控制。

3.4 嚴把驗收質量關

項目驗收是項目成本控制的一個重要部分，項目施工達標的驗收方式可分為項目中間驗收、單項工程驗收和全部工程竣工驗收三大類。要分階段對項目的質量和進度情況進行驗收工作，要檢查施工隊伍是否按照合同的要求進行施工建設，在驗收時，要根據施工圖、設計圖以及合同等相關的書面文件，對項目工程的進度、質量、材料等進行檢查，是否達到規定的要求。驗收過程要仔細認真，檢查到位，如有發現一些紙漏，要進行復查審核，及時進行調整和改進，避免延誤后期工作。

參考文獻：

[1]王青.房地產成本控制要點及成本精細化管理[J].城市建設理論研究（電子版），2018， No.261（15）：187.

[2]陳紅霞.淺談房地產成本精細化管理[J].科技風，2015，13：170.

作者簡介：

唐明慧（370602198410054067），山東煙臺。