房地產企業全面預算管理的困境與對策

周麗萍

摘 要 房地產行業是典型的政策導向型行業，近年來，受宏觀市場調控的影響，房地產行業的實際利潤被不斷壓縮，想要從土地升值、市場預期、快速周轉中快速賺取利潤的時代已經終結，需要行業從追求利潤最大化轉變為以價值最大化的運營管理模式，而全面預算管理就是完善企業管理的重要途徑之一。本文分析房地產企業在全面預算管理中遇到的主要困境，并提出具體對策與建議，以期加強房地產企業的全面預算管理，進而提高企業的核心價值。

關鍵詞 房地產 全面預算 財務管理

一、房地產全面預算管理概述

（一）房地產企業全面預算管理的基本內容

房地產行業具有生產周期長、資金投入大、成本費用涉及面廣、營運風險高的特點，因此，確保資金的流暢是房地產企業進行正常經營活動的基礎條件，房地產企業的全面預算管理是依據企業自身的資源，以企業的長期戰略目標為導向，對未來一定期間內的經營活動和相應的財務結果進行全面預測和籌劃，通過分析對比預算與實際執行情況的差異，進行預算控制，保證企業有更多的現金留存，控制好現金流，保證現金流的安全，最終達到實現企業價值最大化的目標。

（二）全面預算管理的現實意義

1.有助于提高房地產企業內部管理水平。房地產企業所擁有的資源是相對單一，對這單一的資源通過不同的方法進行預先配置，然后作出合理的規劃和預算管理，把預算目標和經濟活動有效聯系在一起，剔除浪費和低效率部分，將影響目標的各個因素發揮至最大，這樣有助于減少決策的盲目性，降低決策的風險，進一步提高了房地產企業的內部管理水平和綜合盈利能力。

2.有助于增強房地產企業市場競爭能力。全面預算管理是有計劃和有步驟地安排企業的生產經營活動，將短期經營策略和長期的經營戰略有機結合，是企業協調各個環節、保障運營有序的基礎之一，是提升企業生產經營效率的推力。因此，在這種大環境下，房地產企業面臨越來越激烈的市場競爭，企業開展全面預算管理有利于提高房地產企業的市場競爭能力。

3.有助于提高房地產企業績效考核效果。企業的績效考核制度圍繞目標值的完成來設定，而目標值又是根據企業的預算管理來設置的，企業建立績效考核制度的最終目標是提高員工的工作積極性，從而改善企業的經營指標，提升經濟效益，所以對于房地產企業來說，企業預算管理水平的高低決定企業績效考核的成敗，高效的預算管理體制可以有效地強化企業的績效考核效果。

二、房地產企業全面預算管理存在的問題

（一）缺乏全面預算意識

就目前而言，房地產長期處于賣方市場，而房產的價格主要受土地價值和市場政策的影響，因此房地產企業的管理者過多的關注于市場的把控，而忽略了預算管理的建設與完善，他們片面地認為預算管理是財務部門的工作，而忽略了預算管理的全員性，忽視了各部門之間的溝通和協調，使得預算的編制不能有效的整合、利用企業現有的資源，僅限于財務報表的短期預算形式，忽略了長遠的戰略目標，最終導致預算與業務的脫節。

（二）全面預算體系和管理制度不完善

房地產企業由于投入的資金都比較龐大，所以從戰略目標到各個部門的具體預算很多都是由企業的最高管理層決定，下屬部門和員工就按照領導的決策執行，這種管理模式雖然可以從企業的全局出發但是主觀性隨意性太強，下級缺乏責任感和動力。很多房地產企業的預算編制都還停留于財務報表，只注重年度的短期預算，缺乏長期預算，沒有完整的全面預算體系和管理制度，信息溝通機制不健全，導致出現問題時，部門與部門之間相互推卸責任，缺乏競爭意識，最終無法把問題反饋給管理層，像這樣沒有預算所提供的總的行動計劃，單位管理層所制定的決策必將失去方向、缺乏標準、疏于協調。

（三）預算基礎數據不準確

全面預算管理的數據應該是包括從前期投資計劃、立項、規劃設計、土地出讓、開發建設到銷售物業全生命周期的數據，但是我們很多房地產企業的預算數據僅停留于年度財務報表，以財務的口徑提取數據，沒有覆蓋到所有的經濟活動及部門，導致得到數據不夠全面、科學，攝取的資料也不夠充分，這樣的預算數據僅流于形式，毫無實際意義，最終導致預算與實際脫節，無法達到全面預算管理的作用。

（四）控制與分析機制不健全

房地產企業具有資金密集、生產周期長、高風險的特點，如果對預算沒有有效的控制監督，預算就是紙上談兵，失去方向。一些房地產企業的預算管理中主要強調預算編制，而對預算的執行和控制不夠重視，缺乏有效的控制與分析機制，沒有將企業的預算執行情況與預算目標或標準進行對比，找出差異，分析差異所形成的原因，最終導致無法實現預算管理的目標，使企業難以繼續良好發展。

（五）預算考核機制不合理

全面預算考核是整個企業預算管理中的重要一環，具有承上啟下的作用，但是，很多房地產企業對于預算考核比較籠統、粗放，沒有一個標準化的考核機制和嚴謹的考核體系，只是單純的根據工程節點或者項目利潤來考核，導致管理層在制定預算目標的時候會比較保守，員工在執行預算時常常報以“不求有功、但求無過”的消極心態，最終激勵機制不能有效配合企業的戰略目標，不利于調動全員的士氣和競爭意識。

三、房地產企業全面預算管理的對策及建議

（一）樹立正確的全面預算管理理念

首先，企業管理者要充分認識全面預算管理的重要性、必要性，樹立以人為本、全員參與的管理思路，明確預算管理不能僅是財務部門的事情。全體員工應樹立預算理念，使每個員工都能了解到自己部門和崗位在整個預算中所處的地位和作用。各部門的員工應積極參與到全面預算管理的工作中，同時要加強部門間合作與溝通，使每個業務環節有序銜接，強化責任意識，為實現共同的戰略目標一起努力。此外，企業應建立有效的績效考核制度，激發員工對工作的積極性，促進預算工作的制度化、規范化和常態化。

（二）完善全面預算管理的制度建設

完善的管理制度是企業推行全面預算管理的重要保障，實現企業管理各環節運行從“邊做邊看”轉變為“早行早看”，提升企業管理有序性，降低無序成本。就企業而言，一是要成立專門的預算管理部門，負責全面預算的編制、審核、控制、調整、分析、考評工作;二是要講求規范化操作，即先由企業管理層下達預算總體目標，再由預算部門向各部門收集預算數據，匯總到預算管理部門。期間，要強化全員參與性，推動每一個員工都明確編制的流程、做到心中有數，最后由預算管理部門編制草案，審查與企業的戰略目標是否沖突，若有沖突再重新調整。如此，預算管理作為一項前瞻性工作，才能有效避免預算目標脫離實際現象，才能提高預算編制的科學性、合理性和可行性。

（三）加強全面預算管理的數據采集

全面預算管理的重中之重是全員參與和業務范圍的全面覆蓋，其環節設計上務求鏈條式、逐級化，即管理層下達預算目標后，各個部門按照要求制定出部門預算方案，再報送預算管理部門，由預算管理人員統籌整理編制出預算草案，上下結合、反復溝通、分級編制、逐級匯總，各部門緊密聯系，綜合財務和業務數據，做到信息互通，數據共享，合理預測，及時調整，最終實現全面預算管理的目標。

（四）建立行之有效的全面預算控制與分析機制

有效的全面預算控制與分析就是將預算目標切切實實的變成一種行動的執行方式，預算管理部門應當建立預算執行情況分析制度，定期召開預算執行分析會議，通報預算執行情況，研究、解決預算執行中存在的問題，認真分析原因，提出改進措施，分析做好了才能進行預算控制，全面預算分析是預算控制的重要基礎，預算控制分為事前、事中和事后，事前做好控制可以防患于未然，事中做好控制可以提高工作效率，事后做好控制可以積累經驗，為以后的事前提供有價值的信息，因此建立行之有效的全面預算控制與分析機制是實現企業戰略和預算目標的重要保障。

（五）建立完善的全面預算考核機制

全面預算考核是為了更好實現企業戰略和預算目標，所以房地產企業在設計預算考核體系時要引導各部門以全局為重，避免發生只顧個人利益、不顧全局利益甚至損害公司利益的行為，比如工程部門不僅要完成節點的考核還要完成成本控制的考核。同時全面預算考核是個動態的考核，要講究時效性，根據經營的需要選擇合適的考核時點，雖然房地產企業生產周期比較長，但是一味以年度預算期作為考核期間，不利于在開發過程中發現問題，應該在開發過程中加入半年度考核和特殊事項的不定期考核，通過對預算執行結果的及時考核，并適時給予獎勵，有助于預算管理工作的改進和預算目標的實現。

（六）提升預算管理部門人員綜合素質

預算管理是一項全員參與、全程跟蹤的實務工作，預算管理人員作為預算管理的主要參與者，應在必要性、可行性的雙重標準中樹立根深蒂固的前瞻意識，扎根于每一個員工的思想動能之中。事實證明，預算的編制往往工作量大、耗時長，需要預算管理部門的人員擁有與之相配套的職業技術能力，企業要定期組織開展業務培訓和專業討論，強化思想道德素質和法律法規教育，形成預算管理人員專業過硬、道德操守高，從而在源頭上減少或杜絕管理實踐中存在的高估或者低估現象，進而提高企業的管理水平，激發經濟效能。

在房地產行業面臨前所未有的變局時，做好全面預算是企業實現價值最大化的必有路徑和重要依托，就房地產行業而言，其生產經營的較大復雜性將長期存在。因此，企業要對其自身的全面預算管理工作有一個全面系統的認識，以確立科學有效的全面預算機制為基礎，根據企業的自身情況，從實際出發，對其全面預算管理中存在的問題進行深刻的分析，運用合理、科學的方法提高和優化全面預算管理制度，繼而實現預算管理在企業發展中的能動力效應，轉變“只為預算而預算”的主觀思維，有機促進預算與各項業務的聯動，真正實現未雨綢繆，促進企業的科學發展，形成行業的科學經驗，使房地產行業真正成為利國利民可持續發展的支柱產業。

（作者單位為浙江世貿房地產開發有限公司）

參考文獻

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