對于不動產登記時限的幾點思考

摘要：國辦發文要求進一步壓縮不動產登記的辦理時限，而時限的壓縮關系各個環節的優化，在信息、人員、流程的集成中存在一些需要關注的問題及風險，處理好這些問題是時限壓縮的前提和關鍵。

關鍵詞：時限;壓縮;不動產登記

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）04-0040-42

收稿日期：2020-02-15

國辦發〔2019〕8號文《關于壓縮不動產登記辦理時間的通知》（以下簡稱《通知》），系在進一步優化不動產登記，提升其下作效率，切實解決辦事難、耗時長等問題，進而實現群眾辦事更為便利的目標，這也是推進國家治理體系和治理能力建設的重要一環。辦理時間是不動產登記中最為直觀的體現效率同時亦能映射問題的一個角度，如何縮短辦理時間，關鍵在于流程的優化，信息及系統等基礎配套的支撐。否則，便不會有堵點的清理，效率的提升，更不會有最終辦理時間的縮短。結合國辦發文，筆者有以下幾點思索。

1信息的互通共享問題

不動產登記作為與群眾直接相關的一項工作，其最為直觀的展現政府效率和形象的便是辦理的時間，及時高效總能給予申請人一種快捷和舒適的反饋。然而不動產登記并非簡單的一項工作，其不僅需要信息系統的技術支持，而且其在具體受理和審核上極具技術性和專業性，同時其因登記而涉及的法律關系原因，需要了解和掌握的信息亦遍布不同的部門。如何能夠提升登記效率，壓縮登記時間，首先應解決的便是內外信息的完善和共享問題，即《通知》中提到的信息集成。而信息集成，應包含內外兩部分。內部信息的夯實是自然資源部門一直在努力完善的一項工作，此處暫且不論，對于外部信息的互通共享，《通知》中已經明確，要大力促進部門信息共享，打破“信息孤島”，讓信息多跑路、群眾少跑腿。實則在《不動產登記暫行條例》中已然明確了登記信息互通共享的原則，然而在實踐中，很多地區此種互通共享仍未實現。究其原因，其一，行政法規及《通知》均系綱領性及原則性規定，具體到登記實踐中如何操作和落實，面臨無切實可行的指導規范問題。各部門相互推諉，不僅信息并未共享，反而激化了矛盾，引發了更多的問題。其二，具體落實互通共享的方案如何操作，由誰牽頭和組織？文件中組織實施部分提及由各省（自治區、直轄市）人民政府加強統籌協調，指導本行政區域內各市縣結合實際制定具體實施方案。此系針對信息集成、人員集成及流程集成提出的組織實施思路，而對于具體的信息互通共享方面仍未有具體可行的組織方案。實踐中，可通過行業間聯合出具規范或者地方出臺細則的方式予以實現此種信息的互通共享，比如司法部和自然資源部聯合印發的《關于推動公證與不動產登記領域信息查詢共享機制建設的意見》，便在強化公證部門與登記機構的信息互通，為落實互通共享提供了一種路徑。

2流程設置可適度變通

《通知》中，流程的集成提及了四個方面，分別是一窗受理，并行辦理，取消不必要環節、合并相近環節，精簡申請材料和優化測繪成果和獲取方式。測繪成果和獲取方式的優化系精簡材料的一種方式。精簡材料更多出于對申請人提供便利的考慮，其對于流程時限上的提升應屬于次要之增益。故而取消不必要環節，合并相近環節，通過一窗受理是實現流程集成，提升時限的主要方法。對于流程的設置，可根據登記機構自身特點，因地制宜地進行優化，以提升效率。對于現行流程，以申請登記為例，其包括申請受理審核登簿環節，而實務中，很多登記機構均采用先行審核后行受理的審核前置模式，此種模式有其優勢，亦有其弊端。但仍有很多地方一直沿用，這恰恰反應了所謂的流程并非是單一刻板和一成不變的，各登記機構完全可以根據自己的業務實際制定與之相匹配的流程，對登記規范予以突破。但是唯一需要明確的是，無論流程如何修改，業務環節如何精簡和合并，審核的標準不能降低，這其中明確登記機構審查的程序和限度問題很重要。這也是長久以來實務界和理論界不停爭論的問題，但囿于現行登記機構的水平和條件，實質性審查顯然并不合理亦難以實現，同時亦無必要，登記機構只需把握好審慎的限度，明確管轄登記范圍及主體、材料及簿冊的一致性，保障登記的合法有效即可。

3材料精簡應有限度

《通知》中，提及精簡材料，逐步推廣在繼承登記中，以申請人書面承諾方式替代難以獲取的死亡證明，親屬關系證明等材料。此種規定很明確地指引了登記機構的審查風向。但值得注意的是，申請人書面承諾不能過度濫用，其雖然可以為申請人提供便利，省去其提供各種證明證據的繁瑣，但是很多時候并非能夠作為獨立證據，仍應與其他材料相互佐證，以形成證據鏈之后方能予以適用。比如在繼承登記中，若申請人系其非婚生子女，申請人主張其系繼承人子女的，又無法提供身份關系材料的，而繼承人又具有其他繼承人的，顯然其他繼承人意見便可以與此承諾形成佐證，而不能單獨予以適用，因此種情形下極有可能存在潛在的爭議而影響登記的正確性，故而不宜將申請人單獨的書面承諾予以單獨適用。即材料的精簡應把握在一定限度之內，不能毫無節制并在加重登記風險的前提下精簡。

4環節及業務合并應考慮風險

再之，對于環節的合并和精簡問題，《通知》中提及了登記和制證環節，以及領證和繳費環節。對于登簿和制證環節較易解決，登簿后徑自制證以待頒發即可，然而對于領證和繳費，現行登記機構在此程序的設置上五花八門，有的登記機構在受理之初便要求申請人繳費，嗣后持繳費憑證和受理申請領取證書和證明，有些地方則在領取時一并繳費。這其中存在一定的風險，有必要予以明確，不能因節省時間而徒增了風險。比如先行繳費的，倘若后續審核未予以通過，通過財政退費周期較長，容易加重群眾負擔，而登簿制證后領取時繳費的，若申請人遲遲不予領取，亦會造成證書的擠壓并可能造成財政收入的遲滯。故而登記機構可自主設計與其登記程序匹配的方式以規避風險的同時最大限度地減輕群眾負擔。例如，先行審核的便可在審核后一并繳費，之后通過郵寄或者申請人領取的方式待登簿制證后領取證書和證明。而先行受理的，可通過開通手機或者互聯網繳費終端的方式，待審核通過登簿前開通，由申請人自主選擇繳費時間，一方面敦促申請人積極繳費并領取權屬證書，另一方面避免先行繳費后退費的繁瑣。

此外，《通知》中提及在不動產繼承登記（非公證）辦理中公示應與審核環節并行開展，縮短辦理時間。而《不動產登記操作規范（試行）》1.8.6.5中規定：“對擬登記的不動產登記事項在不動產登記機構門戶網站進行公示，公示期不少于15個工作日。公示期滿無異議的，將申請登記事項記載于不動產登記簿。”擬登記的不動產登記事項應為經審核之后登記機構認為滿足登記條件可以進行記載的登記申請。公示應為審核之后的進一步排除異議的手段，雖然在審核之時并行公示確實能夠起到縮短時間的作用，但是鑒于非公證繼承業務的特殊性，公示應采用網站及不動產所在地并行公示的方式以盡可能降低風險，對于審核上亦應較之其他業務更為謹慎，盡量審核確定符合登記條件之后予以公示。同時公示與審核并行，在公示中如何擇詞亦值得商榷，倘若用擬予以登記，而審核尚未終結，并非一定滿足登記條件，故而縱使采用審核和公示并行的方式，亦應在公示中明確登記機構尚在審核之中，表明公示征集異議的目的。

此外除去環節合并，登記機構亦可以探索業務合并的方式，便利群眾的同時，縮短兩種業務的辦理時間，為群眾提供便利。《通知》中亦提到了有條件的地區可推進將二手房轉移與抵押登記等相關聯業務一并申請一并受理與審核。例如《江蘇省不動產登記條例》便明確規定不動產轉移與抵押登記可一并申請，以地方立法為業務合并提供依據，不失為一種積極的探索。

綜上所述，對于登記時限壓縮是一個整體性的問題，關系其中各個環節的優化，而無論哪一個環節，皆應在合法合理的前提之下，并考慮規避風險的要求，避免因過度要求時限的壓縮而導致登記機構風險的提升。

作者簡介：崔文強，淄博市不動產登記中心。