房地產開發企業全面預算管理機制的構建與完善

摘要：房地產開發企業項目開展周期長、資源消耗大，開發過程中存在諸多的不確定性影響因素，存在較大的經營風險，再加上近年來國家對房地產行業的調控力度加大，房地產開發企業的利潤空間被不斷壓縮，如何以更小的資源成本消耗獲得更大的經營效益已經成為房地產開發企業當前面臨的主要問題。全面預算管理作為一種有效的資源整合工具，能夠提升房地產開發企業的資源利用效率，降低企業經營成本，全面提高企業的綜合經營效益，對房地產開發企業實現可持續健康發展至關重要。本文首先分析了房地產開發企業實施全面預算管理的重要作用，然后提出了房地產開發企業構建和完善全面預算管理機制的策略方法，希望能為房地產開發企業相關人員提供一定的借鑒。

關鍵詞：房地產開發企業;全面預算管理;機制構建與完善

一、房地產開發企業實施全面預算管理的重要作用

房地產企業通過實施全面預算管理能夠將其全部的業務經營環節及崗位人員都納入預算管控的范圍內，實現對企業人財物資源的統籌管理和優化整合，充分發揮內部聯動管控作用[1]，提高企業經營管理效益的目標。

將全面預算管理計劃作為聯系企業長期經營規劃與日常經營活動的紐帶，通過分階段逐級分解預算指標，將預算管理責任落實到各崗位及個人，能夠進一步強化企業預算的戰略指導能力。

房地產開發企業經營具有高風險、高負債特征，通過編制現金流預算能夠有效防范企業的現金流風險，避免資金風險。

二、房地產開發企業全面預算管理存在的問題

1.全面預算管理認知水平不高，預算計劃與戰略目標脫節

房地產企業對全面預算缺乏重視，未從企業的整體的戰略發展層面構建全面預算管理體系。一些管理者認為預算管理只是財務部門的工作，其他部門對預算工作參與和配合程度不高。預算管理范圍狹窄，預算計劃大多只涉及到短期的財務收支，忽視了企業中長期規劃的考量。許多房地產企業都是在套用傳統的預算管理方式，重視年度預算而忽視項目開發預算，不能及時根據項目變動情況進行調整變更，預算管理工作彈性不強，與實際工作計劃容易脫節。

企業預算編制的基礎數據不全面，大部分預算數據都只是基于財務方面的數據內容，缺乏與之配套的具體的計劃安排數據，會導致企業的預算數據測算不夠科學，不具備實際可操作性。

企業尚未建立系統完善的預算管理組織體系和管理制度條例，全面預算管理責任分工不明確，缺乏細化的制度執行標準，在推進具體的預算管理工作時存在“踢皮球”現象，一旦出現問題又互相推諉扯皮，不利于預算管控活動的開展，預算管理人員在開展相關工作時也缺乏必要的依據。

2.全面預算管理體系不健全，預算計劃執行不到位

財務部門在編制預算計劃時，缺乏對實際項目開發流程、開發進度、開發費用等的深入了解，簡單地依據各部門所提供的基礎數據與指標內容編制預算，但預算具體執行是要與工程計劃進度保持一致的，企業項目開發的任何一個環節其流程的合規性和完整性都會影響到整個預算計劃的執行，只要一個環節出現問題，就會導致后續的預算計劃執行偏差加大，不利于預算管理工作的開展。

企業的預算編制程序及預算編制方法不科學，一些部門機構僅是為了完成上級下發的預算編制任務指標，而未真正將預算作為一種有效的業務規范和指導手段，預算計劃編制較為隨意，不符合實際開發項目業務需求。企業的預算執行反饋、監督管控及考評獎懲機制不健全，預算管理的權威性難以樹立，許多預算管理措施流于形式。

3.預算信息化管理系統落后，預算管理效率和質量難以提升

企業內部部門之間各自為政，信息孤島現象嚴重，關于預算信息的共享和傳遞效率不高，難以發揮協作聯動作用。而且由于數據標準不統一，同一份數據內容可能需要多部門重復匯總統計，滯后的信息化系統建設反而會使得全面預算管理模式下企業整體的工作負擔加重，不利于調動企業員工預算管理工作的積極性。大多數房地產開發企業的財務人員都從事的是基礎的財務核算工作，對于全面預算、內部控制等管理會計工具方法接觸較少，在一定程度上限制了企業全面預算管理水平的提升。

三、房地產開發企業全面預算管理機制的構建和完善策略

1.提升全面預算認知水平，促進預算計劃與企業戰略目標的銜接

全面預算是一種強調“全員參與、全方位管理、全過程控制”的預算管理模式[2]，因此房地產企業管理者必須提高對全面預算的認知水平，在企業內部加大全面預算的宣傳教育，鼓勵企業各部門積極參與和配合全面預算相關工作的開展。

考慮到房地產開發企業項目開展周期長，資金回籠速度慢，中間環節變動因素多，因此企業在在開展全面預算管理活動前，要將前期的預測工作做足、做細，通過全面收集企業的預算基礎數據，包括項目投融資、供應商、業主、市場材料價格、稅收政策變動趨勢、各種業務及財務經營數據等，建立預算基礎數據庫，構建數據預測模型，基于基礎數據及預測模型合理測算企業的項目開發成本費用支出及利潤收入，還包括一些重要的財務指標如土地儲備、現金流量等指標。企業管理者要以此為基礎結合其戰略發展規劃制定全面預算管理目標，并相應地根據資源需求制定KPI目標計劃，以業務為主線對目標進行分解細化，實現長期發展規劃與預算目標的統一，以目標為導向更好地指導和規范企業的預算工作行為。

房地產開發企業要健全其全面預算管理組織結構，成立獨立的預算管理委員會，建立“預算管理委員會及企業領導層-預算工作小組級企業各部門負責人-預算執行人員”三級預算工作機制，上級要對下級的預算目標達成情況負責，并對預算執行過程進行監督管控，確保預算活動有序開展。

房地產企業要完善全面預算管理制度體系，制度覆蓋預算的編制審核、執行控制、過程監管、計劃調整等各個環節，要具備可操作性，針對各個環節特點制定相應的管理細則，確保企業在開展全面預算管理工作時有據可依、有規可守，以強化企業全面預算的制度剛性約束，樹立預算管控權威。

2.完善全面預算管理體系，有力推動預算計劃執行

（1）科學編制全面預算

房地產開發企業要擴大預算編制的范圍，在現有業務預算、財務預算的基礎上編制投融資預算、經營預算、資本預算等。在編制預算時，要遵循“兩上兩下”的基本原則，由各部門結合自身所承擔的職能及業務特點編制初步預算計劃，將其提交給企業預算管理委員會及相關領導部門進行審核，根據其提出的審核意見作出相應的調整并再次提交審核，最終由企業財務部門根據各部門提交的預算計劃編制企業年度預算，交由企業領導審批。將該年度預算計劃逐級下發，要求各部門嚴格按照審批通過的預算計劃執行，不允許隨意調整和變動。

在編制預算時，為了增強預算的動態適應性，企業要結合各項業務的特點綜合選擇增量預算、固定預算、零基預算、滾動預算、彈性預算、比例預算等多種預算編制方法[3]，如針對企業的辦公管理費用可選擇常規性的增量預算進行編制;對于可能存在變動的預算項目，通過對其重要性排序及成本效益分析，選擇零基預算編制方法編制預算;而對于企業一些時間跨度較長，不容易預測和估計的預算支出項目，可選擇滾動預算編制方法;等。總之，結合企業的業務及預算支出項目特點進行預算編制，能夠確保預算計劃與實際相符，以減少后期預算執行偏差，促進預算目標的有效落實。

（2）建立預算執行分析和跟蹤監管機制

房地產開發企業要加強對預算執行過程的監管控制，財務部門要定期組織各部門召開預算執行分析會議，要求各部門負責人詳細匯報預算執行情況，針對存在的預算偏差情況要研究制定預算糾偏方案，督促相關部門及時進行預算整改和調整，確保有效落實預算目標。

針對一些常規性的費用如辦公費用、會議費用、差旅費用等，企業可采取總量控制方法，確保將其總量額度控制在一定范圍內，按照“普通控制”的標準，對于具體的支出項目，可允許同類型項目如同一部門的會議費用在規定范圍內進行調劑支出，保證總額不變的情況下增強各個預算項目支出的彈性，推進預算計劃有力執行。而對于一些重大的預算項目或者相對固定的預算項目如人員崗位薪資、項目資金支出等，要按照“嚴格控制”的標準，加強預算支出的授權審批控制，設置預算支出預警額度，一旦支出超過該限制額度，立即響應預警機制，在系統中限制相關人員系統操作權限，不允許其執行預算操作，同時向上級有關部門發出預警提示，提醒其及時采取措施，有效防止超預算或預算外支出行為。

（3）強化預算績效考核評價

房地產開發企業要結合自身的預算工作特點設計預算績效考核指標，如項目工程部門主要對項目投資成本預算計劃與實際的工期進度是否保持一致、項目實際完成情況與目標完成情況等進行考核。企業管理部門主要對日常管理費用預算計劃執行率、預算項目支出的合規性等進行考核。銷售部門主要對銷售收入達標率、回款率等指標完成情況進行考核。在設計預算績效考核指標時，不能局限在財務、靜態的指標內容，要適當引入一些非財務性的動態指標內容，如各部門人員對預算計劃的理解程度，對預算計劃的認可程度等，以確保通過預算績效考核引導和規范預算行為，增強預算管控效果。

企業要充分地應用預算績效考評結果，將預算績效考評的結果同企業各部門的下一周期的預算額度、部門獎金、部門主要負責人的績效薪資、關鍵崗位人員的職位升遷調動、部門員工的業務培訓、工資薪酬等相掛鉤，調動企業各部門及其員工參與和配合預算工作的積極性和自主性，促進形成預算管理的閉環，從而實現全面預算管理體系的持續改進和優化。

3.完善預算信息化管理系統，提高預算管理效率和質量

企業可借助新NC系統打造一體化的財務處理平臺，促進各部門信息數據的共享和傳遞，從而更好地支持企業精準編制預算并強化預算執行的實時監管。如企業可將財務預算管理系統模塊同資產管理、成本控制等系統模塊相結合，對接固定資產管理系統與財務預算管理系統的數據，促進資產管理部門與企業預算管理部門的信息交流共享，通過不同部門的協作配合，發揮聯動作用，全面強化預算管控效果。通過信息化技術手段不僅減輕了兩個部門的數據信息的統計分析負擔，預算管理部門還能利用資產管理部門提供的資產數據精準地編制資產支出預算，同時通過對標管理加強過程性監管控制，以此來打破企業內部部門之間各自為政的管理局面。

為了更好地支持全面預算管理工作，企業財務人員要加快轉變自身職能定位，學習和掌握更多管理會計的工具手段及方法，積極參加管理會計職業技能考試，提升自身的綜合業務能力。企業同時要給予財務人員更多的內部管理權力，讓其參與到項目談判、業務經營活動中，使其更好地推動全面預算相關工作的開展，充分發揮財務對企業的業務經營指導和決策支持的功能作用。

四、結語

總之，房地產開發企業構建和完善全面預算管理體系是一項與其長遠戰略發展規劃相匹配的系統性工程，企業相關人員一定要加強對此的重視程度，逐步推動全面預算管理體系的建立健全，為企業實現可持續健康發展夯實根基。

參考文獻：

[1]湯紅梅.房地產企業全面預算管理體系的構建[J].中國經貿，2018，（19）：254～255.

[2]鐘瑞杰.如何構建房地產開發企業全面預算管理體系[J].財經界（學術版），2016，（02）：123～123.

[3]王家耀.房地產開發企業全面預算管控[J].中國國際財經（中英文），2017，（08）：144～145.

作者簡介：

劉永，供職于新疆創天房地產開發有限公司。