基于全生命周期理論的房地產項目成本管理分析

凌寅康

摘要：隨著我國房地產行業的發展發展，市場競爭愈發劇烈。在房地產項目運營的各個階段，成本管理是一項重要內容，這會對房地產項目效益目標的實現帶來直接的影響。若要增強房地產項目成本管理質量，全生命周期理論已在項目設立、運營等各個階段得到全面運營。筆者以此為切人點，探討了全生命周期理論的概念及意義，進一步明確了房地產項目成本管理體系，并對其應用展開分析。

關鍵詞：全生命周期理論;房地產;成本管理

一、基于全生命周期理論的房地產項目成本管理及其內涵

我們在研究“基于全生命周期理論的成本管理”概念時，通過一些研究素材能夠總結出：其是由項目的全生命周期層面進行考慮，對項目的成本實施研究和控制，由此能夠實現成本最少化的目標。這一概念具有綜合集成的特點，涉及到一些復雜的學科知識和內容，其更注重投資成本、效益分析、成果評價等內容，是側重于項目運營的整個過程中確保成本最小化的一種管理理念和策略。

若要更全面地解析“全生命周期成本管理”，則需要通過三個方面進行探討：1.通過經濟學層面進行分析：項目全生命周期的內容主要有：項目投資決策、項目規劃、項目實施、項目竣工審核、項目經營維護、拆除翻新等。在該管理理念的作用下，盡可能地確保整個環節的成本最小化。2.通過建筑設計層面進行分析：全生命周期成本管理則是經過統計全生命周期內的成本之和，選擇一個成本投資最少、項目質量效益最好的一個運營方案。3.通過數字層面進行分析：全生命周期成本管理是一個數字統計工具，利用統計、研究、對比等手段對項目投資決策、建設方案可行性等進行評估，確保投資項目能夠獲得最可觀效益。

二、基于全生命周期理論的房地產項目成本管理體系的應用探究

針對房地產項目的運營來說，其在全生命周期理論的作用下，在成本管理體系方面涉及到的內容是比較豐富的，主要包括：投資決策、項目規劃、項目推進、項目驗收、項目經營、拆除翻新等。這些能夠創建一個相對完整、系統的成本管理體系。基于此，在不同階段的成本管理中，其對應的體系完全不一樣，那么在制定成本控制及管理策略的過程中，也存在一定的差異性。接下來，我們對基于全生命周期理論的房地產項目成本管理體系的具體應用進行探究。

（一）項目投資決策環節

對于房地產項目投資決策環節，其面臨的工作要點主要包括：研究、論證且模擬項目的可行性、經濟性等，為項目投資決策的有效推進明確方向、提供參考等，確定是否能夠開始投資運營，則是項目成本管理的一個重要起點。成本控制的主要策略是指在項目全部外界要素一樣的前提下，明確造成全生命周期成本最少的投資策略，并對項目投資總額進行估測，接著對項目建設的可行性、經濟性等展開論證、探究等，便于最終確定是否決定投資。

（二）項目規劃環節

對于房地產項目規劃而言，在這一階段實施成本管理時，務必要嚴格遵循項目全生命周期理論的相關要求，全面思考項目選址、施工原料、運營維護等一系列要素，按照建設規劃、質量標準等內容初步評估施工成本、經營維護成本、拆除更新成本等，然后最終計算出項目全生命周期中的全部成本。若要實現全面控制項目成本的目的，那么在這一過程中一定要思考三個重要內容：1.嚴格遵循價值工程理論的相關要求：對于價值工程研究而言，其側重點是分析項目最小壽命周期成本，同時也需要將質量、經濟等要素整合在一起，進行統籌分析，在確保工程質量達標的作用下，力爭實現綜合效益最大化，這屬于項目成本管理的一個最佳策略。2.嚴格遵循可施工性規則：根據以往的現實情況來看，在項目規劃過程中并不重視施工期的設計和規劃，導致規劃和施工完全脫離，這必然會引起施工方案的無法順利推進，甚至在施工期間會出現反復性的設計調整，這必然會導致這一關鍵的成本投入不斷增加。若要規避這一現象的發生，那么在房地產項目規劃期間，一定要嚴格遵循可施工性原則，使設計者能夠全方位地掌握施工建設知識和技術，以便于其能夠更全面地了解施工流程、內容和標準等，對施工環節進行優化更新，以便于確定最理想的施工方案，從而有效地控制建設成本。3.全面統計項目全生命周期內的全部成本，同時還需要將項目經營成本、拆除更新成本等納入其中，將項目的短期運營、長期運營等需求全面融合，由此能夠促進總成本最小化的盡快實現。

（三）項目施工環節

對于房地產項目施工環節來說，主要包括兩大內容：招投標與施工建設。對于前者而言，項目成本管理策略主要是指對投標文書進行評審，其要點涉及到施工計劃、質量控制方案、重要工序、工藝技術等方面的技術審核與評價;同時也涉及到項目經營維護方案、拆除更新計劃的可行性、經濟性等方面的審核與評價，確定全生命周期總成本最小的投標文書，從而確保整個項目的投資成本最小。針對后者而言，一定要嚴格遵循全生命周期成本管理理念，同時還需要專業、規范地制定設計項目施工流程、施工管理計劃等，確保對整個施工環節展開全方位地管理和監督，由此能夠對全過程、全階段的項目成本進行有效的控制和管理。

值得注意的是，這一環節則是房地產項目成本管理的一個核心內容，其能夠選擇的成本管理措施比較多，例如制定項目經濟責任制、健全管理規章條例、完善的獎罰制度等等。總而言之，需要全方位、多層面地開展項目成本管理和控制。

（四）項目竣工驗收環節

在這一環節中，其工作重點是明確最終的建設成本、評價項目建設效益、對不同環節的項目成本進行統計分析，以便于為項目竣工清算、決算等提供依據和支撐。若要有效地控制項目成本，那么一定要嚴格遵循竣工驗收規章制度，首先需要施工單位需要進行自檢自評，然后由監理單位出具項目質量評估報告，最后由建設單位展開全方位地審查和檢驗。在此期間，一定要對建筑實體任務量、收據單據等進行認真審核和檢驗，確保項目竣工決算、清算的精準性和完整性。

（五）項目經營維護環節

若要確保房地產項目建設質量達標，那么一定要制定科學、規范、有效的項目運營維護方案，對房地產項目展開全方位、多角度的管理和督查，確保運營維護成本最小。需要注意的是，若要真正地控制項目成本，那么在房地產項目投資、決策等環節，一定要制定科學、有效的運營維護方案，如果單純地在項目施工環節制定運營維護方案是遠遠不行的，唯有如此，才能夠真正地實現項目全生命周期的成本管理的目的。

（六）拆除更新環節

對于房地產項目拆除翻新或更新環節來說，在進行工程造價管理方面一定要加強材料的高效利用、廢物的循環使用等，盡可能地降低資源損耗，減少浪費，增強資源利用效益，由此能夠實現高效控制項目成本的目的。尤其是在項目翻新的過程中，不但要滿足實際使用的需求，而且也需要確保翻新項目質量達標，當然，最重要的是要確保翻新工程的經濟性、可行性等，由此能夠避免不必要的成本浪費，由此能夠達到控制項目成本的目的。

三、結語

總之，對于房地產項目運營而言，項目成本管理是一項重要內容，這是影響房地產開發商、投資商獲得可觀效益的一個重要影響要素。若要確保既定的項目盈利能夠實現，需要將全生命周期理論與其全面融合，并使其能夠在房地產項目的開發、建設、運營、維護等各個環節得到全面地滲透和應用，由此能夠增強項目投資決策、項目規劃、項目建設、項目竣工驗收、項目運營維護、拆除翻新等不同環節的成本管理質量。在確保項目質量的基礎上海能夠將全生命周期中的項目建設成本控制到最小，確保房地產開發商、投資商等能夠獲得更大的經濟效益。