農(nóng)村房地一體化權(quán)籍調(diào)查方法探討

王延明 王慧

【摘要】農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地的使用權(quán)及房屋所有權(quán)是不動產(chǎn)進(jìn)行登記的主要內(nèi)容。在農(nóng)村進(jìn)行房地一體化權(quán)籍調(diào)查，對農(nóng)村宅基地及集體建設(shè)用地上的房屋等建筑物進(jìn)行調(diào)查，也是維護(hù)農(nóng)民土地合法權(quán)益的一項重要的技術(shù)性工作，不斷地促進(jìn)農(nóng)村社會和諧與穩(wěn)定的重大舉措。本文結(jié)合一些實例，對農(nóng)村房地一體化權(quán)籍調(diào)查方法進(jìn)行了分析，希望可以為從事相關(guān)工作的人士提供參考借鑒。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村宅基地建設(shè)用地;一體化;權(quán)籍調(diào)查;方式方法

1、引言

按照《國土資源局 財政部 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 農(nóng)業(yè)部國家林業(yè)局進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)〔2014〕101號）的要求，對農(nóng)村宅基地及集體建設(shè)用地進(jìn)行房地一體化調(diào)查工作，為房地一體確權(quán)登記與頒發(fā)相關(guān)證書提供重要原始信息。既是國務(wù)院的重要工作部署，也是黨的十八大、十九大的重要精神體現(xiàn)。農(nóng)村房地一體化權(quán)籍調(diào)查，不但維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，同時對于促進(jìn)農(nóng)村社會和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展具有積極意義。為了能切實貫徹并落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于堅持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展、實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，深化農(nóng)村土地制度改革的要求及部署，加快農(nóng)村房地一體化權(quán)籍調(diào)查工作，進(jìn)而有效地保障農(nóng)村宅基地與集體建設(shè)用地房地一體確權(quán)登記的相關(guān)權(quán)益。

2、實例區(qū)域的具體情況

芷江侗族自治縣位于湖南西部，云貴高原東緣，素有“滇黔門戶、黔楚咽喉”之稱，區(qū)域面積2099平方公里，轄9鎮(zhèn)9鄉(xiāng)，總?cè)丝?8.23萬。修改建房屋時，主要為常見的多層房屋，且建筑面積較大。農(nóng)民的房屋主要建設(shè)在距離自家農(nóng)田或土地較近的位置，依山傍水而建，一些新的房屋建筑有的在原址進(jìn)行修建，有的由于原址的面積較小，會在公路的兩側(cè)的位置進(jìn)行房屋的修建。宅基地除中心外，大部分的宅基地比較的分散。該區(qū)域內(nèi)的宅基地占用方式比較多樣，宅基地的修建形狀不規(guī)則，直接為宅基地的實地測量工作帶來一定的困難，進(jìn)而影響宅基地面積計算的準(zhǔn)確性[1]。同時區(qū)域內(nèi)的宅基地的權(quán)屬資料不健全，宅基地的規(guī)則不規(guī)范，分布較為分散，為調(diào)查工作增加了一定的難度。

3、房地一體化權(quán)籍調(diào)查前的準(zhǔn)備工作

在對區(qū)域的背景情況進(jìn)行一定了解后，應(yīng)開始調(diào)查前的準(zhǔn)備工作，內(nèi)容主要是摸底調(diào)研、制定工作方案、技術(shù)準(zhǔn)備工作、相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)、資料的收集整理及分析、工作底圖制作發(fā)布、建立農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫、上報資料和數(shù)據(jù)庫、處理相關(guān)矛盾及問題。同時還應(yīng)配合國土資源部門的工作人員在調(diào)查區(qū)域開展動員大會，公共場所張貼權(quán)籍調(diào)查通知等工作。

4、農(nóng)村房地一體化權(quán)籍調(diào)查的技術(shù)線路及方法

在進(jìn)行農(nóng)村房地一體化權(quán)籍調(diào)查時，按照《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》中的要求，應(yīng)堅持權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確的原則。以1：2000不動產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、第三次國土調(diào)查、農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記等現(xiàn)有的成果資料制作工作底圖，利用已有的農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地及房屋的調(diào)查工作，選擇不同的方法。根據(jù)相關(guān)權(quán)利人在現(xiàn)場進(jìn)行指界，借助地理信息系統(tǒng)及衛(wèi)星定位系統(tǒng)等技術(shù)手段，進(jìn)而可以保障宗地界址清楚，空間位置上非常明確的前提下，利用圖解法對房地一體化權(quán)籍開展調(diào)查工作。在調(diào)查工作中，如遇到與實地情況不一致的情況，或者權(quán)籍調(diào)查的準(zhǔn)確度對土地產(chǎn)權(quán)人的切身利益直接造成影響的情況時，為了能夠保障面積準(zhǔn)確，權(quán)屬清晰，應(yīng)結(jié)合實地勘測數(shù)據(jù)，完成農(nóng)村房地一體化權(quán)籍的調(diào)查工作[2]。此外，針對居民房屋住宅密集的區(qū)域來說，如果工作底圖上的界址信息以及四至信息不夠清晰明確，權(quán)籍要素在工作底圖上界址和四至信息沒有體現(xiàn)的，應(yīng)采用到現(xiàn)場進(jìn)行實地勘測的方式，來進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查工作。

4.1農(nóng)村房地一體化權(quán)籍調(diào)查工作中底圖的制作

采用1：2000不動產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，抽取并疊加不動產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)中的房屋、附屬物、道路、河流等數(shù)據(jù)，收集及整理數(shù)據(jù)信息。鄉(xiāng)村土地的權(quán)屬界線，標(biāo)注鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村名。將工作底圖導(dǎo)入到移動設(shè)備中，方便開展現(xiàn)場權(quán)籍調(diào)查工作時的使用。

4.2農(nóng)村房地一體化權(quán)籍調(diào)查的方法

權(quán)籍調(diào)查是農(nóng)村房地一體化的核心工作，保障后期房地確權(quán)登記發(fā)證的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，權(quán)籍調(diào)查工作的內(nèi)容主要包括：宗地的權(quán)屬情況，實地指界，丈量界址邊長及相關(guān)距離，房屋的產(chǎn)權(quán)情況，對房屋的房角點以及房屋邊長進(jìn)行測量，計算房屋的占地面積，將這些信息情況及數(shù)據(jù)，詳細(xì)地記錄在調(diào)查情況表中，填寫房屋的基本信息調(diào)查表，編制房產(chǎn)分戶圖等資料[3]。

權(quán)籍調(diào)查工作在進(jìn)行現(xiàn)場測量時，采用鋼尺進(jìn)行實地丈量，對使用權(quán)要進(jìn)行審核，運用解析法或者圖解法，對房屋的空間位置進(jìn)行測繪，根據(jù)實地丈量的房屋數(shù)據(jù)，準(zhǔn)確的計算房屋所占的面積。

4.3農(nóng)村房地一體化權(quán)籍調(diào)查工作中地籍調(diào)查工作的內(nèi)容

在農(nóng)村開展地籍調(diào)查工作時堅持權(quán)屬合法，界址清楚且面積準(zhǔn)確的原則。調(diào)查農(nóng)村集體用地，公共設(shè)施用地以及居民住宅用地的具體情況。

首先，土地的權(quán)屬狀況，這其中主要涉及的是權(quán)屬的性質(zhì)、權(quán)屬的來源、土地使用者的名稱、土地所在的位置以及四周的情況。根據(jù)土地的用途所確定的地類依據(jù)批準(zhǔn)用途中所確定的宗地的地類。

其次，土地的權(quán)屬界線，土地上現(xiàn)有的附著物，附著物的形狀、范圍、面積以及性質(zhì)。農(nóng)村集體用地中存在的沒有納入的城鎮(zhèn)地籍調(diào)查范圍的國有土地，在這次的農(nóng)村房地一體化權(quán)籍調(diào)查中，應(yīng)一起進(jìn)行調(diào)查[4]。

再次，對地籍進(jìn)行測量在進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查時依據(jù)權(quán)利人的指界，在現(xiàn)場對房屋的范圍進(jìn)行核實，并在權(quán)籍調(diào)查表中，做好詳細(xì)的備注，在后期如果有轉(zhuǎn)讓甚至拆遷時進(jìn)行實地測量的最新數(shù)據(jù)進(jìn)行替換。

4.4農(nóng)村房地一體化權(quán)籍調(diào)查工作中的房屋調(diào)查內(nèi)容

農(nóng)村的房屋調(diào)查工作，主要是針對每個權(quán)屬房屋的現(xiàn)狀，權(quán)利人位置、建筑物的類型、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、規(guī)劃用途，面積及使用的情況等的基本情況進(jìn)行調(diào)查，將相關(guān)資料及數(shù)據(jù)，填寫到不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表中，并對宗地的四至拍攝相應(yīng)的照片。房屋及其附屬設(shè)施測量，可以利用農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地調(diào)查的成果資料，房屋在進(jìn)行測繪時應(yīng)逐幢進(jìn)行測繪，根據(jù)產(chǎn)別的不同，建筑結(jié)構(gòu)的不同以及層數(shù)的不同，分別對房屋進(jìn)行測量。獨幢的房屋以房屋四面墻體的外側(cè)為界進(jìn)行測量，對于毗鄰的房屋，通過房屋所有人在現(xiàn)場進(jìn)行指界，分清墻面自有、共有還是借墻，根據(jù)墻體的所有權(quán)來判定界線，在進(jìn)行測量。

4.5農(nóng)村房地一體化權(quán)籍圖的繪制及面積的計算

繪制房產(chǎn)平面圖及宗地圖，對地籍要素及房產(chǎn)要素進(jìn)行補(bǔ)充，當(dāng)界址信息內(nèi)容確定后，依據(jù)宗地平面圖中，界址點的坐標(biāo)，對宗地面積進(jìn)行準(zhǔn)確的計算。房屋的面積按照平面圖中的房屋的輪廓線及層數(shù)，對房屋建筑面積進(jìn)行準(zhǔn)確計算。

4.6農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫的建設(shè)

根據(jù)《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》的要求，將房地一體化權(quán)籍調(diào)查的區(qū)域內(nèi)的房地等不動產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬調(diào)查的資料就測繪的成果進(jìn)行整理及入庫，建立權(quán)籍調(diào)查的數(shù)據(jù)庫。

5、對調(diào)查成果資料進(jìn)行整理，對存在的問題進(jìn)行及時的處理

農(nóng)村房地一體化權(quán)籍調(diào)查資料，應(yīng)以戶為單位，對相關(guān)資料及數(shù)據(jù)進(jìn)行整理得來。調(diào)查時所收集的權(quán)屬證明資料、戶籍資料、拍攝的相關(guān)照片、指界人通知書的存根、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、調(diào)查的數(shù)據(jù)資料以及繪制的地籍圖等內(nèi)容，按照相關(guān)的規(guī)定放置在指定的文件中[5]。

結(jié)語：

農(nóng)村是一個具有多樣化的大集體，每村、每戶的情況都有各自的特點，然而無論是面對什么樣的情況，對農(nóng)村房地一體化權(quán)籍調(diào)查工作的方式及方法不相同的，首先要確定宗地的權(quán)屬，界址以及面積，然后才能確定宗地上房屋的權(quán)利，界址及面積，最終達(dá)到權(quán)屬合法，界址清楚，面積準(zhǔn)確的目的。做好農(nóng)村宅基地，集體建設(shè)用地的使用權(quán)以及房屋的確權(quán)調(diào)查工作，測繪工作，明確技術(shù)方法及工作流程，才能為農(nóng)村不動產(chǎn)登記頒發(fā)證書提供強(qiáng)有力的基礎(chǔ)性保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊遠(yuǎn)芳，師俊峰.農(nóng)村房地一體化權(quán)籍調(diào)查方法[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2018，000（011）：P.30-30.

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[3]廖廷宇.農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測繪調(diào)查技術(shù)問題及對策探討[J].建筑與裝飾，2018，000（009）：P.153-153.

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[5]陳磊.房地一體農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)調(diào)查方法探討[C].云南省測繪地理信息學(xué)會2016年學(xué)術(shù)年會論文集.2016.

作者簡介：

王延明（1985-），男，工程師，本科，主要從事國土規(guī)劃，土地整治，地產(chǎn)評價，國土調(diào)查等工作。