老舊小區(qū)微改造激活大市場

陳珂

5月2日，江蘇省海安高新區(qū)新橋社區(qū)的老舊小區(qū)泰華新村內(nèi)剛剛完工的加裝電梯。

斑駁的樓面外墻統(tǒng)一著色，雜亂的天線被收攏齊整，深淺不一的路面也變得平坦，木質(zhì)長廊和健身步道等生活設(shè)施一應(yīng)俱全……改造完成已有一年的北京市朝陽區(qū)勁松北社區(qū)正以全新面貌與居民見面。

作為城市更新的重要一環(huán)，老舊小區(qū)改造承載著群眾的期盼，被視為重大的民生工程和發(fā)展工程：2015年12月，中央城市工作會議首次提出加快老舊小區(qū)改造;2017年底，住建部宣布在廈門、廣州等15個城市啟動改造試點，并于2018年正式實施，共改造小區(qū)106個，惠及5.9萬戶居民;2019年，我國各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.9萬個、352萬戶居民受益。

老舊小區(qū)改造在今年仍然備受關(guān)注，并被再次寫入政府工作報告。政府工作報告指出，明確2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。據(jù)《中國報道》記者統(tǒng)計，截至6月29日，已有24個省份公布了2020年老舊小區(qū)改造計劃。

多方開源解決資金難題

老舊小區(qū)是指建成于2000年以前、公共設(shè)施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。與舊城改造和棚改不同，老舊小區(qū)改造較少涉及大拆大建，改造內(nèi)容主要分為三類。一是保基本的配套設(shè)施。水、電、氣、路等市政基礎(chǔ)設(shè)施的維修完善，還有垃圾分類設(shè)施的配套;有條件的可加裝電梯。二是提升類的基礎(chǔ)設(shè)施。包括公共活動場地，有條件的地方配建停車場、活動室、物業(yè)用房等。三是完善公共服務(wù)類的內(nèi)容。包括完善社區(qū)的養(yǎng)老、撫幼、醫(yī)療、助餐、家政、快遞等設(shè)施。

“改造的目的在于完善基礎(chǔ)設(shè)施、增加服務(wù)水平、提升居民居住水平。”北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟與管理學(xué)院教授趙秀池在接受《中國報道》記者采訪時說，老舊小區(qū)改造絕非“刷刷墻”這么簡單，而是要有科學(xué)規(guī)劃，動員社會多方力量協(xié)助實現(xiàn)居民居住環(huán)境和生活質(zhì)量的雙重提升。

從近些年開展的試點改造任務(wù)及各地反饋來看，資金是老舊小區(qū)改造過程中最難解決的問題。“以前各類改造之所以容易推進，和政府提供財政支持不無關(guān)系。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《中國報道》記者分析說，受新冠肺炎疫情影響，我國今年財政收支矛盾突出，如期推行老舊小區(qū)改造就要在改造資金上開源節(jié)流。

勁松北社區(qū)打造的“勁松模式”值得借鑒。《中國報道》記者了解到，勁松北社區(qū)作為老舊小區(qū)改造試點，從設(shè)計規(guī)劃到施工改造，再從改建驗收到后期物業(yè)管理，成功引入3000萬元社會資本進入改造全程，成為北京首例引入社會力量參與老舊小區(qū)改造的典型案例。

“‘勁松模式證明，老舊小區(qū)的改造資金可以由物業(yè)、企業(yè)、政府和業(yè)主共同承擔(dān)。”嚴(yán)躍進進一步分析說，物業(yè)可依賴積累的物業(yè)維修基金，企業(yè)可借助開發(fā)商和裝修裝飾等相關(guān)企業(yè)的投資，政府負(fù)責(zé)發(fā)放各類財政補貼，業(yè)主則可以依賴個人資金、住房公積金和商業(yè)銀行貸款等。“但短期看，政府補貼更有可能在試點項目上發(fā)揮較大作用。”

“從經(jīng)驗來看，政府資金應(yīng)重點支持基本類改造。對加裝電梯、停車設(shè)施、改造后建立物業(yè)服務(wù)等，居民可適當(dāng)出資，各方需達成一致。”4月16日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長黃艷在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上指出。

在趙秀池看來，引入社會資本時，應(yīng)注重社會資本的實力以及后期的可持續(xù)運營能力，最好把改造方案的設(shè)計和實施與后期運營結(jié)合起來進行。“通過改造提升，可以引入物業(yè)服務(wù)、托老所、幼兒園、餐廳、停車場等有收益項目的運營，以增加社會資本的收入，從而減少居民的出資占比和對財政資金的過度依賴。”

突出民生導(dǎo)向，激發(fā)市場潛力

“目前國家大力推進的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作其實是個升級版，跟以前工作有相同的地方，但是更加綜合和全面。”黃艷指出。

受訪專家認(rèn)為，今年推動老舊小區(qū)改造能在一定程度上對沖新冠肺炎疫情帶來的影響。

4月17日，中共中央政治局召開會議，首次在“六穩(wěn)”基礎(chǔ)上提出了“六保”，即保居民就業(yè)、保基本民生、保市場主體、保糧食能源安全、保產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、保基層運轉(zhuǎn)。在趙秀池看來，積極推行老舊小區(qū)改造是落實“六穩(wěn)”“六保”的其中一個抓手。

“老舊小區(qū)改造本身就是解決民生問題，提升居民的居住水平，改善居民的居住環(huán)境，即保基本民生;通過物業(yè)服務(wù)、停車場、養(yǎng)老所、托幼所、餐廳等的配建，可以增加就業(yè)，即保居民就業(yè);老舊小區(qū)規(guī)模比較大，為更多市場主體提供了經(jīng)營場所，即保市場主體。”趙秀池同時表示，老舊小區(qū)改造也能對穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期等起到應(yīng)有作用。

“穩(wěn)投資突出民生導(dǎo)向，老舊小區(qū)改造作為重大的民生工程和發(fā)展工程，是穩(wěn)投資的重要組成部分。”嚴(yán)躍進向《中國報道》記者分析說。

根據(jù)住建部公布的摸底數(shù)據(jù)顯示，全國待改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)約17萬個，涉及居民上億人。國務(wù)院參事仇保興也撰文指出，我國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達4萬億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。

不同于傳統(tǒng)的投資項目，老舊小區(qū)改造項目投資往往周期短、邊際效應(yīng)和乘數(shù)效應(yīng)明顯，能夠激發(fā)市場潛力，挖掘新的經(jīng)濟增長點。

“建材、電梯、餐飲、養(yǎng)老、托幼、停車、物業(yè)服務(wù)、家居裝飾等方面的需求會在改造過程中體現(xiàn)出來，相應(yīng)的這些行業(yè)將面臨更多受益和機遇。”趙秀池認(rèn)為，今年的老舊小區(qū)改造任務(wù)是去年的將近一倍，與此相關(guān)的不少行業(yè)將會迎來利好。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，老舊小區(qū)改造對于刺激二手房交易也能起到一定作用。他分析說，老舊小區(qū)改造本身體現(xiàn)了對存量市場和存量物業(yè)的改造，對樓市發(fā)展有積極作用，如物業(yè)增值能夠在客觀上推動房價上漲和房租上漲。“但類似的推動效果是合理的也是能被消費者接受的，最核心的原因是小區(qū)的整體環(huán)境和居住條件得到了改善。”