淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制

賈迪祿

摘? ? 要：房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理控制貫穿于項目的整個階段，對于項目建造效益有著極其重要的作用，而現(xiàn)場施工階段的成本占據(jù)了整個項目造價的絕大多數(shù)，通常而言，在項目概預算階段，需要對后續(xù)的項目實施過程進行成本管理制度、應急措施等的編制，但是考慮到施工中所涉及的風險因素過多，即便項目管理機構能夠有效應對施工中出現(xiàn)的危險措施，但是如何有效的進行成本管理受到了有關企業(yè)的重點關注。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目;全過程成本控制;優(yōu)化措施

1? 引言

在我國的經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟占據(jù)重要地位，故保持房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展受到廣泛關注。面對強大的內外競爭，房地產(chǎn)行業(yè)中的中小企業(yè)必須擁有強大的實力對抗嚴峻的市場環(huán)境，因此必須控制房地產(chǎn)開發(fā)項目中的目標成本，對其進行科學有效的管理，才能夠增強企業(yè)的內在發(fā)展動力，使企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。

2? 房地產(chǎn)開發(fā)項目在全過程成本控制中存在的問題

2.1? 成本核算不足

成本核算是要實現(xiàn)對項目開發(fā)全過程中的各種耗費進行分配和歸集，以幫助企業(yè)計算單位成本。當前部分房地產(chǎn)企業(yè)成本核算不足主要有以下原因：（1）成本核算人員的專業(yè)水平有限，成本核算方法選擇不合理，影響核算結果和準確性;（2）成本核算的范圍具有局限性，部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算時，僅僅是單方面的核算，核算缺乏整體性;（3）成本核算制度體系不完善，使得成本核算無法流程化。

2.2? 缺少規(guī)范化的管理制度

當前我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理缺乏規(guī)范的管理制度，使得整個項目建設工作開展缺乏有效的指導，開發(fā)商通常會將工程項目進行發(fā)包，而發(fā)包方也會對工程項目再次進行轉包，工程建設之初，這種形式能夠使整個工程的建設管理工作得到更好地開展，但隨著工程建設的深入，會使得整個工程的管理秩序混亂，不利于整個工程建設品質的全局性控制，從而影響了整個工程的使用功能與建設的進度。

2.3? 施工設計不合理

在設計階段，部分成本控制人員閉門造車，脫離與設計師、建筑師的密切聯(lián)系，對平面布置等因素成本分析不到位，設計方案難以從成本角度得到優(yōu)化，施工圖限額設計指標確定不合理，開發(fā)成本超額情況時有發(fā)生。同時，設計階段的成本控制還缺乏監(jiān)督，設計系數(shù)等方案評審計算受到人為因素的過度影響，簽訂的設計合同對變更缺少強約束，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無端承擔設計質量不足的變更費用。

2.4? 項目招標環(huán)節(jié)不夠合理

在實施工作中，經(jīng)常會出現(xiàn)串標或非公開招標的現(xiàn)象，而由于招標工作規(guī)范性有所欠缺，導致部分房地產(chǎn)企業(yè)難以選擇較為優(yōu)質的單位，低價中標現(xiàn)象更是時有發(fā)生，建設材料的質量難以得到保證，為后續(xù)工作埋下了安全隱患。

3? 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的優(yōu)化措施

3.1? 建立健全成本核算體系

建立健全成熟的成本核算體系，是企業(yè)一項艱巨而又重要的任務。首先，企業(yè)應重視完善成本管理制度。成本管理制度中規(guī)范成本核算程序和流程，明確產(chǎn)品成本劃分方法。其次，重視成本核算對象的確定。核算對象應以便于核算、管理為原則;要保證各項成本信息反映真實、準確。然后，準確進行成本的歸集、分配與轉結。綜合性項目很多成本費用要分配，再間接地歸集到各成本核算對象，可以借助信息化技術，利用會計核算軟件的管理模塊，實現(xiàn)財務、業(yè)務的一體化管理。

3.2? 完善評價指標體系，科學設定成本目標

投資決策是全過程成本控制的基礎，必須完善評價指標體系，科學設立成本目標，精準決策為后續(xù)階段的成本控制奠定依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當組織專業(yè)項目組開展可行性分析，成本控制人員對工程造價、政府稅費等進行分析。采用最新財務比率指標，充分調研原材料、人力等市場，設立工程造價定額標準，“三通一平”等前期工程費用要依據(jù)實際估算，社區(qū)管網(wǎng)費的分析要調查區(qū)內網(wǎng)站的設置及其供應能力，配套設施則以管理性和舒適性為主。此外，豐富社會效益評價指標，重視租售率、容積率、市政配套等市場定位和規(guī)劃評價指標，考慮開發(fā)項目的不可行因素，設立科學的成本目標，并做好土地成本變化、貸款利率變動、開發(fā)周期等方面的風險分析。

3.3? 提高建設投資預估支出的準確性

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，科學的建設投資預估支出可以為項目投資、工程招標、資金籌措和工程限額設計等方面的工作提供較為可靠的支持。在編制建設投資預估支出時，房地產(chǎn)企業(yè)要腳踏實地，既不能估高，也不能估少。估高有可能會導致?lián)]霍資金的現(xiàn)象，估少有可能會因為追加投資而對投資計劃產(chǎn)生一定的破壞作用。在此種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以創(chuàng)建工程建設信息數(shù)據(jù)庫，以積累投資估算經(jīng)驗。同時，相關工作人員還應該及時收集預估開銷指標信息。另外，工作人員要根據(jù)開發(fā)項目的實際情況，不斷對相關指標進行修改和完善，并以相關信息為基礎，科學確定項目定位，以便為相關工作提供參考。

3.4? 加大招標階段成本管控的力度

招標階段是工程建設前期非常重要地環(huán)節(jié)，不但要確定整個工程承建的單位，同時更加考查相關單位的綜合實力，還要科學的控制工程開發(fā)期間的風險，使工程的建設資金能夠合理地調配，更好地保證整個工程的建設資源得以妥善的使用。招標階段要注意以下幾點：一是要對整個工程的工程量進行核算，編制工程量清單。二是要對招標文件進行嚴格的審查，確定相關的條款。三是加強評標環(huán)節(jié)技術及合理報價控制的力度，使工程的建設成本得到有效的控制。

3.5? 施工審核

在施工審核方面，開發(fā)商需要與設計單位、現(xiàn)場施工單位進行充分的圖紙審核工作，在事先盡量發(fā)現(xiàn)影響施工成本的主要因素，如設計圖紙中是否存在不合理設計、不合規(guī)范要求的地方，此時可要求設計單位進行必要的優(yōu)化;審核圖紙細節(jié)是否進行了充分考慮，且是否在設計圖紙中進行了清晰明確的標記，這有助于后續(xù)雙方之間的事故責任劃分，為索賠提供事實依據(jù);審核不同專業(yè)銜接是否恰當，不同專業(yè)交接界面是否有重復，考慮到建設項目往往專業(yè)種類較多，如水電、管道、裝修、主體施工等，界面的劃分對于成本的控制不可忽視，不清晰的界面劃分很容易導致重復性的施工工作，不僅延長了施工工期，而且造成了材料等的過量浪費，相同地，專業(yè)界面的劃分有助于不同施工人員責任的劃分。

3.6? 項目竣工階段的成本控制

在工程造價管理工作中，工程造價的確定是其重要內容。在確定工程造價時，房地產(chǎn)企業(yè)要以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)章制度為中心，根據(jù)甲乙雙方所簽署的合同，切實遵循實事求是原則，對各項變更環(huán)節(jié)展開仔細的核對。在項目工程結算審核時，工作人員要對所有的結算材料進行仔細的檢查，保證其完整性，這些資料主要包括項目招標文件、工程聯(lián)系單、原合同、合同補充協(xié)議、施工竣工圖等。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要將項目竣工圖紙與項目的實際情況進行對比，以確保其一致性和工程量計算的準確性。

4? 結束語

在社會飛速發(fā)展的新時代，房地產(chǎn)企業(yè)要想在該行業(yè)保持領先地位就必須進行目標成本的控制，通過目標成本的控制可以更好地分析市場的發(fā)展趨勢，從而緊跟時代的潮流，制定出最適合本公司的發(fā)展計劃，把握市場的發(fā)展規(guī)律，從而進行最有效益的投資活動，使得公司獲得最大的投資效益。

參考文獻：

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