房地產企業成本控制問題及對策分析

倪振鳳

摘 要：自2018年下半年開始，我國房地產行業進入轉型調整時期，在政策調控下，各地區的房價都出現了大幅度下跌。房地產企業在面臨市場競爭壓力的同時，需要結合自身的實際情況加強內部建設工作，以成本控制作為企業累積發展資源、提高競爭優勢的有效方法。但在實踐過程中，房地產企業在成本控制方面還存在著一些問題。本文以房地產企業成本控制為研究內容，分析企業構建成本控制管理體系的有效策略。

關鍵詞：房地產企業;成本控制;問題;對策

一、房地產企業加強成本控制的必要性分析

伴隨著國家對房地產行業的宏觀調控力度不斷加強，“限購”、“限售”、“限價”等政策紛紛出臺，這給房地產行業的發展帶來了一定的影響，甚至部分省份城市的房地產企業呈現出“退潮”的現象。在政策導向下，全國各地的房地產市場“整體降溫”，房價“回歸理性”，房地產市場的“黃金十年”已經過去，逐步進入平穩過渡期。為了盡快適應外部環境、實現房地產企業可持續發展，加強成本控制工作不僅能夠有效控制房地產企業各項成本支出，提高資金使用效率，還能夠規范項目運行，拓寬企業經濟效益;同時，由于房地產企業項目開發前期需要投入大規模的資金，而項目開發時間長且存在著諸多不確定性。因此，房地產企業的成本控制核心內容是控制好各階段成本的支出，尤其是項目開發環節所投入的資金支出。只有合理管控各項成本支出才能保證項目效益，有效控制后期資本投放風險。

二、房地產企業成本控制問題分析

（一）成本控制體系尚不健全

長期以來，房地產行業競爭壓力較大，企業管理層往往以資金回收和銷售業績作為主要管理內容，對成本控制方面重視程度不高。例如：企業為了獲取高額利潤盲目進入拿地環節，在項目投資之前沒有做好項目可行性分析，對項目建設影響因素考慮不足，造成成本效益比例失衡，給企業帶來嚴重的經濟損失。其次，市場上很多中小型房地產企業由于自身發展能力不足、資金有限，成本控制工作往往由財務部門代為執行。而財務人員對一線業務了解較少，成本控制工作與項目開發結合程度不高，造成成本控制工作浮于表面。最后，成本控制是一項綜合性、系統化的管理過程，部分房地產企業在成本控制實施過程中只注重施工階段控制，忽視了項目前期立項、規劃、招標等環節，事后也沒有進行相應的成本績效考核工作，不僅影響了成本控制的全面覆蓋性，也造成一定的資金浪費問題。

（二）預算管理實施缺乏全面性

全面預算管理需要房地產企業分析內外部環境，發揮預算工具在預測與決策環節的作用，合理調配企業各項資源與資金，對企業未來一定時期內的經營和財務制定具體的計劃。預算管理必須要體現全員性、全面性和全過程性的基本特征，但部分房地產企業往往將預算管理作為實現利潤目標的工具，沒有充分考慮到市場、產業、政治、社會、上下游企業發展狀況等因素，使得部分項目預算方案與實際情況存在偏差;另一方面，預算方案是企業制定成本控制標準的衡量尺度和考核依據，如果房地產企業預算方案不科學或預算計劃執行不到位，會造成資金短缺或閑置等現象，使得成本支出缺乏事前規劃，進而影響成本控制工作的順利開展。

（三）合同管理工作落實不到位

房地產企業從土地購買到項目開發，再到交房銷售環節，涉及合同簽署環節較多，且大部分合同交易關聯金額較大，如果企業合同管理工作缺乏規范性，一旦出現重大訴訟糾紛，可能會給企業帶來不必要的經濟損失。現階段，部分房地產企業在合同管理環節缺乏重視，沒有建立完善的合同管理制度;同時，企業也沒有成立單獨的法務部門，在合同審批方面缺乏專業律師團隊及相關部門的參與。合同中存在的重大欺詐或不公平條約，會在后期履行過程中給企業帶來經濟損失，甚至還會因訴訟失敗而影響企業整體的聲譽和形象。

三、房地產企業加強成本控制的策略分析

（一）健全成本控制管理體系

成本控制是房地產企業參與市場競爭的基本戰略之一，通過降低成本消耗的方式來獲得企業的競爭優勢。在這一過程中，首先，房地產企業管理層人員應當將實現經濟效益目標轉移到加強內部管理層面上，充分認識到成本控制工作的實施重要性;同時，在保證全員參與的基礎上，將成本控制工作從財務部門分離出來，由財務部門成員和業務部門成員共同組建成本控制部門，獨立開展成本控制工作。其次，為了保證成本控制工作的全面覆蓋性，企業在開展內部結構層面管控的同時，也要以開發項目為基礎，做好投資可行性分析工作。以項目立項環節為成本控制起點，組織各部門和專家聯系外部市場環境對投資項目進行充分論證和評審;將成本控制工作落實到土地成本、前期費用、建安成本、配套設施成本、管理費用、財務費用、稅費等方面。例如：在項目設計階段，建設方案設計決定了項目開發總成本的70%至80%。因此，企業在設計階段要把握好建筑結構、材料選用、設備選型、工程投資、施工周期以及工程造價等環節內容，從根源上實現項目成本控制。最后，采取多元化的手段開展成本控制工作，例如：通過計劃指標分解、預算管理、定額法等手段制定成本標準，并監督成本因素形成過程，加強日常費用支出控制，保證成本目標貫徹執行。此外，房地產企業要建立內部成本控制聯動機制，基于成本管理工作復雜性較高的特征，聯系行政管理、成本核算、財務管理以及風險防范等相關部門，建立成本責任機制和成本分析制度，做好各項經營活動及費用開支的監督管理，嚴格遵循“開支必問效、問效必追責”的管理原則;同時，建立成本管理工作與外部環境之間的聯動機制，通過優化外部供應鏈的方式作用于內部管理。例如：與外部原材料供應商建立長期穩定的合作關系，避免二次采購造成成本虛增。

（二）發揮全面預算管理的控制作用

首先，房地產企業要提前合理規劃預算布局，以戰略目標為核心設置年度預算目標，在保證企業利潤的同時，全面分析經濟、技術、政治、競爭等外部環境，擬定企業預算時期內的利潤指標、成本指標以及現金流量指標，并細化分解成為季度預算指標和月度預算指標，為成本控制工作提供方向。其次，在保證預算方案合理性的基礎上，房地產企業要嚴格預算執行過程，要求采購與付款、銷售與收款、成本支出、資產購置等業務事項都要按照預算計劃逐項開展;超預算或預算外事項則需要經過嚴格的審批程序以后才能執行。最后，落實預算考核環節，不僅要定期分析預算執行過程中超支或結余的原因，及時做好糾偏活動，還要以預算執行結果作為績效考核指標，通過獎勵先進、處罰落后等手段增強預算工作的嚴肅性，也能夠加強全體員工的資金支出責任意識。

（三）規范合同全過程管理

房地產企業應當重視合同管理工作，針對合同簽訂、審核、履行、存檔等環節制定相應的管理制度，落實歸口管理部門，并定期檢查合同履行及管理情況，切實維護企業的合法權益。例如：在合同簽訂環節，企業需要明確雙方權責，通過協議條款、補充條款、附件等方式妥善處理特殊合同，并合理拆分合同成本科目及金額，在財務部門的參與下科學定制合同條款;在合同結算環節，由各職能部門申報工程結算，充分發揮成本控制部門的作用，組織相關部門開展工程竣工結算，并利用造價咨詢機構審核工程造價，采取造價核減的方式收取咨詢費用。此外，有條件的房地產企業可以采取設立法務部門或聘請法律顧問等方式，對涉及金額較大的合同簽訂及履行進行嚴格審核。通過合同管理工作加強合同內容的嚴謹性，也能夠減少合同糾紛，以達到降低成本消耗的目的。

四、結語

綜上所述，房地產企業要想盡快適應新的經濟形勢，就必須要重視公司內部治理問題，完善成本控制管理體系，保證企業的競爭優勢。基于行業發展現狀，采取先進的方式加大成本管控，杜絕資金浪費，落實內部管理，以此來推動企業的長效發展。

參考文獻：

[1]謝凱.房地產開發企業成本控制存在的問題及對策[J].住宅與房地產， 2018（3）.

[2]高斌富.房地產企業成本管理存在的問題及應對策略[J].大眾投資指南， 2019.

[3]曾椿升.淺談房地產行業成本管理存在的問題與對策[J].信息周刊， 2019（12）：0182-0182.