對房地產稅收優化政策的分析與研究

徐偉

摘 要：隨我國經濟發展與建設不斷推進，對我國房地產稅收政策進行優化完善，可進一步保障我國房地產市場秩序，促進房地產企業健康、穩步發展，對我國經濟與建設皆有積極意義。本文從生產開發、轉讓處置、保有使用三個階段入手對我國房地產稅收相關政策進行闡述，并在此基礎上，對房地產稅收政策存在的地租過高且稅費混雜問題、征稅環節不合理且流轉環節稅負過重問題、計稅依據不合理問題、稅收征管的配套措施不夠完善問題展開分析，提出對應改善舉措旨在進一步優化我國房地產稅收政策，促進房地產企業發展與市場繁榮。

關鍵詞：房地產;稅收政策;優化

一、我國房地產稅收政策概述

（一）生產開發階段相關稅收政策

關于我國房地產生產開發階段相關稅收政策，主要有以下四點需了解：一當房地產企業通過“轉讓”獲得土地時，根據相關政策規定，房地產企業需要支付地價款、契稅、印花稅等等;二當房地產企業通過“出讓”獲得土地時，根據相關政策規定，房地產企業需要支付土地出讓金以及相關契稅、印花稅等等;三若房地產企業開發項目為拆遷項目、占用耕地項目，根據相關政策規定，房地產企業需繳納對應的費用，例如拆遷安置費、耕地占用稅;四在生產開發階段房地產企業與施工企業還要面臨規劃設計費、增值稅、企業所得稅等稅費支出。

（二）轉讓處置階段相關稅收政策

結合我國房地產稅收政策來看，在轉讓處置階段房地產企業需繳納的稅費種類較多，包括土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅等等。在轉讓處置階段，房地產企業為減輕自身納稅壓力進一步擴大盈利，會通過某些方式將土地增值稅等等轉移至購房者身上，最終由購房者來承擔這部分納稅壓力。另，開發商采用委外銷售模式時，當向代理傭金超過房產總價5%時，可能給雙方財稅規劃，業務真實性帶來一定影響。

（三）保有使用階段相關稅收政策

在保有使用階段，關于我國房地產稅收相關政策，有以下需注意：第一，在商品房未投入使用的情況下不必繳納任何稅收;第二，在商品房留作自用或用于經營的情況下需要納稅，在納稅時涉及納房產稅和城鎮土地使用稅的繳納。 根據《房產稅暫行條例》規定，房產稅兩種計稅辦法：經營自用的房屋，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%;房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據計算繳納，稅率為12%。另外，出租房產免收租金期間，房產稅由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。城鎮土地使用稅的課稅對象是城鎮土地，稅率為幅度定額稅率，但是根據城市的規模不同，規定不同幅度的稅率，如大城市1.5至30元/m2，中等城市1.2至24元/m2，而各地政府擁有一定的決定權，即可以依據當地經濟發展狀況在幅度定額內確定本地實際適用的稅率。

二、我國房地產稅收政策問題分析

（一）地租過高且稅費混雜

關于地租過高且稅費混雜，主要有以下三點內容應了解：第一點，地租就是房地產企業在項目開發階段獲取土地時繳納的土地出讓金;第二點，一次性土地出讓金制度下，房地產企業需按照規定繳納土地讓出的全部價款，地租過高的現狀得不到較好改善;第三點，我國房地產稅收體系龐雜，稅費混雜問題較為凸顯，例如我國房地產稅收種類包括房產稅、土地增值稅、契稅等等，種類過于豐富，另外，各級政府在收取行政性費用時，行政性收費項目占商品房稅收的比例并不固定，也加劇了行政性收費項目雜亂、重復收費等問題。

（二）稅費總額占比較高且征稅環節不合理

在稅制體系復雜、稅費品種繁多的情況下，稅費總額在房屋價格構成中占比較高的問題較為明顯。征稅環節不合理，主要體現在保有階段稅收較少、流通環節稅收較多，導致資金充裕的購房者可置辦多套房產，一方面加重了房產資源配置不合理問題，另一方面進一步抬高了房價、加重了我國社會矛盾。總之，稅費總額占比較高、征稅環節不合理，對我國房地產企業及行業長遠發展不利。

（三）房地產評估制度不足且計稅依據不合理

當前房地產稅收政策下存在計稅依據不合理的問題，該問題與我國房地產評估制度完善程度不足有關，換言之，房地產評估制度不足使房地產交易流轉等環節缺乏完善有利的制度支持，在納稅過程中無法對稅種進行合理明確，從而引發重復征稅等問題，使房地產投機行為更加普遍，對房地產企業與行業長期發展不利，同時給資源合理分配造成了阻礙。

（四）稅收征管配套措施不足及其附帶問題

稅收征管的配套措施不夠完善是我國房地產稅收政策存在的問題之一，該問題主要可總結為以下三點：第一點，稅收征管的配套措施不夠完善的情況下，無法對一人擁有多處房產的情況進行較好管控，比如無法對該人的多處房產進行詳細統計，導致在征稅時出現忽略，致使稅源流失;第二點，稅收征管的配套措施不夠完善的情況下“共有財產轉變為私有財產”的現象難以得到有效遏制，會加重稅收征管相關工作的負擔;第三點，房地產稅收過程中，以房產原價值為依據“從價計征”會導致稅負不公問題加重。

三、完善房地產企業稅收政策的有效措施

（一）規范開發階段稅費

房地產涉及多個稅種，對房地產稅收政策進行優化，可從規范開發階段稅費做起。規范開發階段的稅費時，做法如下：一是結合當前房地產稅收過程中存在的問題，對政府部門稅收制度進行完善，以此來規范開發階段的稅費、減少稅費混雜的情況;二是實施統一、規范的管理，針對雜亂費用進行清理，并建立相應監督機制對稅收情況進行有效監管，加強房地產稅費征收情況的公開，以此來降低稅費征收不規范情況，在降低房地產企業納稅壓力的同時促進房地產行業繁榮。

（二）規范并降低房地產流轉環節的稅負

規范并降低房地產流轉環節的稅負可改善征稅環節不合理問題、抑制房地產投機行為，進一步降低稅費總額占比、促進資源合理分配。在規范并降低房地產流轉環節稅負時，要著眼長遠、普遍征稅，降低流轉環節稅率等做法來平衡各個環節的稅負。另外，為進一步使征稅合理，還需針對征稅環節進行規范，通過規范征稅環節來避免征稅過程中的不當行為。除上述外，還要進一步完善稅制，規范房地產及相關行業的稅收征管，進一步解決建筑、房地產行業中的重復征稅問題。

（三）對房地產評估制度進行進一步完善

對我國房地產評估制度進行進一步完善，可使計稅依據更加科學、合理，同時可減少重復納稅等情況。在對房地產評估制度進行進一步完善時，必須加強評估指標體系的建立，選取的指標應當全面、具體，要能精準反映出房地產實際價值。在完善房地產評估制度后，需以房地產評估價值為依據從價計征，來進行房地產保有稅的征收。總之，對房地產評估制度進行進一步完善，可改善我國房地產保有使用階段存在的稅收不合理問題，對我國房地產企業及行業具有積極影響。

（四）完善不動產的登記制度

完善不動產登記制度是優化房地產稅收制度的舉措之一，在完善不動產登記制度時，有如下做法：第一，對房地產登記進行進一步規范，采取統一管理，由一個部門集中來進行房地產的管理及登記，詳細的在房屋登記賬簿記錄下房地產的市場價值、具體結構、產權變更、所在地、類別等情況;第二，全面監控房地產稅源，建立監控數據庫加強信息管理與共享，借監控數據庫加強不動產管理、減少稅源流失，同時減輕稅收征管壓力，促進房地產行業健康。

四、結束語

綜上所述，房地產稅收政策關系著房地產企業的經營與發展，對房地產行業影響巨大，完善的房地產稅收政策不僅可促進土地、房產資源合理配置，還可促進我國社會與經濟穩步發展。故對于房地產稅收政策中存在的問題，相關單位及人員必須引起重視，通過規范開發階段稅費、完善不動產登記制度等措施來改善我國房地產稅收政策中的存在的地租過高且稅費混雜、稅收征管的配套措施不夠完善等問題，在促進房地產企業健康、長遠發展的同時，促進房地產行業繁榮及社會經濟繁榮。

參考文獻：

[1]彭翔.我國房地產保有階段稅收法律制度研究[D].福州大學，2016.

[2]高贈.國房地產稅收制度改革研究[D].山東財經大學，2015.