房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算問題分析

朱學(xué)軍

摘 要：房地產(chǎn)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展對啟動消費(fèi)、增大內(nèi)需、提高相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)增長有著關(guān)鍵的作用。土地增值稅清算，指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位已經(jīng)達(dá)到了土地增值稅清算條件之后，根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，計算需要支付的土地增值稅稅額，并填寫相關(guān)的申報表，向稅務(wù)部門上交相關(guān)的材料，辦理土地增值稅的手續(xù)。在當(dāng)前房地產(chǎn)進(jìn)一步的調(diào)控后，稅務(wù)局發(fā)布了眾多的相關(guān)土地增值稅清算的文件，作為房地產(chǎn)開發(fā)的財務(wù)工作人員，需要加強(qiáng)自身的工作學(xué)習(xí)，能夠更好地完成土地增值稅的清算。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā);土地增值稅;清算;問題分析

隨著當(dāng)前國家發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算的管理文件之后，對房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算工作也指出了相關(guān)的管理方法和相關(guān)的建議。提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位對土地增值稅清算工作發(fā)展。但是，在當(dāng)前的情況下，有一大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位在進(jìn)行清算工作的時候會出現(xiàn)很多的問題，這些問題主要都包括了計算的方式、房地產(chǎn)項目以及清算收入等等問題。對此，為了能夠更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)單位土地增值稅清算的工作，那么就需要在面對這些問題的時候，做出相關(guān)有效的解決辦法，這樣一來，就可以更好的加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅工作的發(fā)展和落實。

一、房地產(chǎn)土地增值稅清算所存在的問題

（一）計算方式存在的問題

在進(jìn)行房地產(chǎn)土地增值稅清算工作的時候，首先，清算工作需要使用超率累進(jìn)稅率的方法，可以使用這個算法對土地增值稅進(jìn)行核算。但是，清算工作的內(nèi)容相對來說太過于復(fù)雜，所以這樣就會導(dǎo)致準(zhǔn)確性會下降。另外，由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)時間比較長，投資的金額也需要經(jīng)過一段時間之后才可以在使用到房地產(chǎn)項目當(dāng)中，所以，在清算房地產(chǎn)的項目過程中，會出現(xiàn)很多的問題。

（二）房地產(chǎn)項目比較特殊

在現(xiàn)在的這幾年當(dāng)中，有一部分的人們?yōu)榱四軌虻玫礁嗟氖找妫诘玫椒康禺a(chǎn)項目之后，便建立房地產(chǎn)企業(yè)，隨后，在項目完成之后，便會將企業(yè)進(jìn)行注銷。在這種情況下，就會加大清算工作的難度，需要使用很多的時間去進(jìn)行檢查，最后，在清算完成之后，需要企業(yè)進(jìn)行繳費(fèi)的時候，卻已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了這個企業(yè)已經(jīng)注銷了，同時，由于項目的施工需要很長的時間，所以就會讓企業(yè)的繳費(fèi)很難有效的進(jìn)行追回。

（三）鑒定報告不規(guī)范

在當(dāng)前的情況下，相應(yīng)的法律對土地增值稅清算的鑒定報告形式進(jìn)行了規(guī)范。但是，雖然鑒定報告有著相關(guān)的規(guī)范，但是有一大部分的中介機(jī)構(gòu)對土地增值稅的了解程度并不高，并且沒有進(jìn)行過相關(guān)的學(xué)習(xí)，這樣就會出現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)制定的鑒定報告不能夠更好的達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，因此，這就會出現(xiàn)反復(fù)修改的情況發(fā)生。這種方式不但會增加給稅務(wù)部門的工作難度，還會讓稅務(wù)部門沒有辦法更好的進(jìn)行開展相關(guān)的稅務(wù)清算工作，極大地降低了稅務(wù)清算工作的工作效率以及工作的質(zhì)量水平。

二、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的方法和建議

（一）提升清算工作的準(zhǔn)確性

為了可以能夠有效的進(jìn)行清算工作，對清算工作當(dāng)前所出現(xiàn)的問題要進(jìn)行提出統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這樣才可以更好對房地產(chǎn)企業(yè)單位在進(jìn)行土地增值稅的清算工作提出有效的把控。但是，有一大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行清算工作的過程中會出現(xiàn)工作態(tài)度上面的問題，或者是工作人員的業(yè)務(wù)能力不是特別的強(qiáng)，這就會從根本上造成房地產(chǎn)企業(yè)在核算時的準(zhǔn)確性，工作的水平比較低下，進(jìn)而這就會讓土地增值稅清算工作不能更好的進(jìn)行全面發(fā)展。對此，房地產(chǎn)企業(yè)單位需要掌握好增值稅的清算目標(biāo)，將清算目標(biāo)的房源進(jìn)行有效的清算，但是，房地產(chǎn)企業(yè)單位的清算范圍也需要包括在已經(jīng)清算完成沒有進(jìn)行售賣的房源，在第一時間內(nèi)將這部分的房源進(jìn)行繳稅。

（二）有效的進(jìn)行核算項目的完成面積

在當(dāng)前的情況下，有一大部分的房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠減少繳稅，把一部分的非貨幣轉(zhuǎn)讓房屋不加入到繳稅的范圍當(dāng)中，這樣的方法不但會影響到清算工作的進(jìn)行，還會降低清算工作的工作質(zhì)量和工作效率。對此，在這種條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算工作的時候，需要值得注意的是，需要把非貨幣轉(zhuǎn)讓行為的房地產(chǎn)進(jìn)行有效的清算，精準(zhǔn)的進(jìn)行計算出工程項目的完成面積。

（三）提高工作人員的工作質(zhì)量

清算工作人員的工作水平對于清算工作的整體質(zhì)量有著關(guān)鍵的作用，若要是工作人員的工作水平比較低的話，那么就會讓清算工作出現(xiàn)很多的問題，還會讓房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算工作受到嚴(yán)重的障礙。所以，在這種情況下，需要定期的對工作人員進(jìn)行有效的培訓(xùn)，提高工作人員的工作能力和工作的質(zhì)量水平，這樣就可以讓清算工作能夠更好的進(jìn)行下去，另外，在進(jìn)行招聘工作人員的時候，還需要招聘一些高品質(zhì)的人才，適當(dāng)?shù)奶岣哒衅傅幕緲?biāo)準(zhǔn)，讓越來越多的人才能夠加入到清算工作當(dāng)中，這樣一來，就可以有效的保障工作人員能夠提升自身的工作能力，提高自身處理問題的效率，對房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算工作能夠有效地起到有效的發(fā)展作用。

三、結(jié)束語

在當(dāng)前的階段當(dāng)中，稅務(wù)有關(guān)部門已經(jīng)進(jìn)行提高了房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅的管理辦法，具有針對性的把當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算工作所存在的問題進(jìn)行有效的處理，并采取了提升清算工作的準(zhǔn)確性、有效的進(jìn)行核算項目的完成面積、提高工作人員的工作質(zhì)量等方法，來有效的提高清算工作的管理，加強(qiáng)土地增值稅清算工作的順利開展。

參考文獻(xiàn)：

[1]湯健“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅收籌劃研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息， 2017（12）：175-176.

[2]高秀麗.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增 值稅清算的幾點思考[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2018（06）：353-354.