不動產抵押登記風險識別及防范措施研究

王森

【摘要】不動產抵押可以實現物權擔保與償還擔保，盡管《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》的出臺，一定程度上促進了不動產抵押登記的規范化和標準化，但在實施不動產抵押登記的過程中，仍然存在著一些風險，本文將從不動產抵押登記角度出發，對這些風險進行識別，并對不動產抵押登記風險提出相應的防范措施，達到降低甚至避免風險發生的目的，從而促進我國不動產抵押登記工作的順利開展。

【關鍵詞】不動產抵押登記;風險識別;風險防范

1、引言

不動產抵押可以實現物權擔保與償還擔保，2014年《不動產登記暫行條例》頒布之后，不動產登記的權利和責任得到整合，登記程序和行為進一步規范化，服務效率得到提高，權利人的合法權益得到進一步保護。但是在實施不動產抵押登記的過程中，仍然存在著一些風險，本文將對這些風險進行識別，并對不動產抵押登記提出相應的防范措施，從而達到降低甚至避免風險發生的目的，促進我國不動產抵押登記工作的順利開展。

2、不動產抵押登記中的風險識別

不動產抵押權登記，是指登記機關將不動產抵押權的取得、變更、消滅情況記載于登記簿，并予以公告的方式。登記不僅影響不動產的再次處置是否有效，而且直接影響債權按登記時間順序的實現。抵押登記是實現抵押權的重要保障，也是保障社會交易安全、防止抵押詐騙的有效手段。

為了保證抵押權的有效性，避免不必要的糾紛，人們通常將抵押行為與登記行為同時進行，即在抵押后有記錄可循。根據近年來不動產抵押登記的具體情況，我國不動產抵押登記仍存在諸多風險，本文通過收集和分析不動產抵押登記相關數據和案例，以期識別影響不動產抵押的各種風險因素，為后續的風險應對提供依據。本文通過梳理抵押權登記過程中存在的風險，將其概括歸納為抵押物風險、材料審查風險、一物多押風險三種類型。

2.1抵押物風險

（1）以未成年人的財產設定抵押可能導致抵押權無效。《條例》第十一條規定：“因不動產處分而申請登記的，應當為被監護人的利益提供書面保證。”因而，在處理不動產時，監護人必須能夠證明其是為了被監護人（未成年人）的利益。但是，在實際情況中，以未成年人財產擔保的抵押容易被視為損害未成年人利益，導致擔保合同無效。因此，以未成年人財產設立抵押擔保存在法律風險。

（2）產權已經喪失但尚未進行注銷登記的不動產不能作為抵押物進行抵押登記申請，但現實生活中，抵押人可能將已經滅失的不動產但是尚未進行注銷登記財產進行抵押，由于抵押登記時可以不進行外查，因抵押人故意隱瞞，將會產生一定的風險。

2.2材料審查的風險

登記人員在進行材料審查時，需要審查清楚不動產抵押人是否與不動產權利人一致，或者抵押合同內容是否與抵押登記內容一致等。如果上述問題一旦發生，就會導致登記工作人員因材料審查不嚴而承擔相應的風險。

2.3“一物多押”的風險

《擔保法》第三十五條第二款規定：“財產抵押后，該財產的價值大于擔保債權的余額，可以再次抵押，但不得超過其余額。抵押人對不動產抵押物上設定多個抵押權的，按照抵押登記的先后順序對每個抵押權人進行受償。后一順序中的抵押人只能在前一順序中的抵押權人優先受償后，就剩余部分的價值獲得補償。抵押登記的順序不分先后的，按每一抵押權人的擔保比例清償抵押權人。”

3、不動產抵押的風險防范

我國不動產抵押制度建設還處于發展期，因此，有必要根據不動產抵押的現狀，研究不動產抵押機制，建立良好的不動產抵押風險防范體系。風險不可能完全消除，但我們可以通過有效的風險防范機制來降低、規避風險，將風險掌握在可控范圍內，并通過合適的風險緩解手段來防范風險。

3.1建立不動產抵押的法律規范

目前，雖然國家已經規定了不動產抵押的有關辦法，但還沒有建立健全抵押法律體系，由于政策欠缺的原因而引起的風險不在少數，不利于不動產抵押的規范管理。

因此，應當從不動產交易、評估和保障等方面建立相關法律法規，形成對市場主體和市場行為的嚴格約束體系。例如，針對當前的非法欺詐現象，應增加對欺詐罪的規定，建立嚴格的失信行為處罰機制。

3.2完善不動產登記信息查詢機制

目前，本著公示公信的原則建立的不動產登記制度既保證了不動產交易安全，又保護不動產權利人和利害關系人的合法權益。《不動產登記資料查詢暫行辦法》規定，不動產權利人、利害關系人具有申請查詢、復制登記資料的權利。但是由于對查詢內容以及公開化程度沒有做出具體的規定，導致不動產登記查詢制度沒有很好地發揮作用。因此，建立不動產登記信息公開查詢制度，明確查詢對象、查詢內容，對于降低社會成本、防范風險具有重要的意義。

3.3推進登記內容、登記方式的標準化

在進行不動產抵押登記的辦理中，抵押登記內容、登記方式存在著未完全標準化、規范化的問題，這給抵押人和抵押權人帶來了很多困擾。從收件環節開始，推進登記內容和方式的規范化、標準化，不僅可以降低各方的溝通成本，而且由抵押人、抵押權人和登記機關之間信息不對稱造成的操作風險也可以避免。

3.4登記人員加強對抵押登記材料的審查

登記人員必須嚴格審查資料，防止非法、無效或有爭議以及其他限制條件的不動產作為抵押物。材料審查著重注意以下方面：審查申請人的身份證明材料，主要是核查申請人與不動產登記簿登記的權利人以及相關文件所列的當事人是否是一致;審查不動產的實際狀況和不動產登記簿中登記的不動產狀況是否同合同約定的不動產狀況一致;針對申請人提出的登記申請，登記機關應審查當事人在申請書中的權利內容與不動產登記簿中登記的具體權利或者當事人實際的權利狀態是否一致;審查抵押登記和抵押合同的內容是否一致，防止因登記機關的工作失誤而造成虛假的抵押登記或者抵押登記無效。

參考文獻：

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[3]徐英軍.不動產登記的行為特征和瑕疵救濟[J].中州學刊，2009（01）：86-88.

基金項目：

不動產登記規范化研究工作;不動產統一登記前問題研究