綠城26年思與變：“產品主義”之路更堅定

摘要：綠城經過26年的發展，在思與變中凝結、沉淀出對“產品”二字的深度信仰與依賴。綠城卓越的產品力，靠的是自上而下貫穿一致的強產品體系，數十年如一日的品質堅守，綠城產品的發展，是產品邏輯嫁接生活邏輯的演變歷程，從產品打造到生活營造，最核心的理念便是“以人為本”。

關鍵詞：以人為本; “四化”戰略;智能園區

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020） 07-0033-38

收稿日期：2020-05-22

作者簡介：本文由中指研究院供稿

隨著中國房地產行業發展增速持續回落，買方市場特征愈發凸顯，客戶對產品的要求越來越高，同時新冠肺炎的沖擊下，需求端對居所附加了更多價值訴求。一批忠于初心、精益求精的標桿企業，以高品質產品收獲大批粉絲。

日前，綠城中國設計共享中心在杭州揭牌成立，旨在加強綠城設計力量，標志著綠城中國在產品設計的發展歷程上迎來新的里程碑。借此機會，我們透過綠城26年產品發展的歷史回顧、文化傳承和創新探索，了解這一“產品巨匠”的追求、傳承和精髓。

1綠城產品生長史：回顧沉淀

1995-1998年，桂花初綻，理想起航，產品主張“舒適，環境第一”。

綠城最早開發了丹桂花園、金桂花園、銀桂花園等以“桂花”命名的樓盤。這一階段綠城的產品以超前的設計理念、溫馨典雅的園區環境、舒適的居住空間為產品定位，植入“以人為本”的產品基因，成就了綠城的口碑，改變了人們的居住方式。

1999-2006年，品質立身，取法極致，產品主張“創造城市的美麗”，產品理念“場所精神”。

1998年后，房地產行業進入一個黃金十年，綠城也從起步階段進入了產品生長蓬勃發展的階段。逐步從杭州走向了全國很多大城市，經典的桂花城系列、綠園系列都在這個階段里誕生，房子也越造越高。低層、多層逐步走向小高層和高層。在高層產品蓬勃發展的同時，綠城也在別墅產品上有所建樹。綠城的別墅起步比較早，在1998年到2008年這十年期間，綠城的別墅開發獲得很多贊許。另外，綠城是國內較早引入美式別墅形態的房企，很早就研究了別墅庭院與建筑之間的關聯，逐步形成綠城產品的韻味。

2007-2013年，精品戰略，全面升級，產品特點“產品序列更加完善”，創新“啟動園區生活服務體系，探索理想小鎮”。

綠城全面實施“精品戰略”，對產品進行全面的升級。在這個過程中，研發出了具有濃郁風格的產品，其中包括法式風格、中式風格等等。高層產品從前面十年初步醞釀的一代高層，逐步迭代為二代高層。

2014年以來，美好常新，以人為本，戰略轉型“理想生活綜合服務商”，產品主張“生活場景的營造，生活配套服務”。

綠城在產品上圍繞著生活場景進行了很多嘗試和改革，著重生活配套類的整體打造，創新物業類型，例如把傳統的中式別墅戶型縮小化，以適應度假生活、養老生活等場景需要;派生出綠城目前在國內落地較廣的中式“里”“院”系列，以及針對年輕人生活的TOD產品系列“Young社區”。此外，綠城現在做得比較多的小鎮產品，圍繞在大城市的郊區，能夠讓大家離開繁雜的城市帶來的弊端，回歸到寧靜和優美的小鎮的生活場景里去。截至目前，綠城形成了八大產品系列，見圖1。

2綠城產品進行時：傳承創新

2.1“四化”的踐行

綠城在產品方面提出“四化”戰略，即標準化、產業化、科技化、環保化，以超過行業標準的高起點，引領社會、經濟、科技、生活的追求與變化。

2.1.1標準化

標準化是綠城產品“四化”里面非常重要的基礎，在房企規模化過程中，企業沒辦法靠一個人或者是一個團隊來形成優秀的產品水準，需要大力地推行產品的標準化。

首先是制度標準。綠城形成各種門類的標準目錄，使標準化扎扎實實落實和貫穿到各個項目的開發里。

2019年，綠城聯合中國建筑標準院，一同出版了綠城中國工藝工法圖集（防水、保溫篇與精裝修篇），希望能將綠城的企業標準上升為行業標準。

其次是管理標準。綠城多年以來一直在向日本的工地進行學習，稱之為“日式管理”。日式管理優勢顯著，后臺資料、管控要求都非常嚴謹，強調精益求精、安全有序、環境整潔。目前，綠城已在全國大部分項目中實現了日式管理的全覆蓋。

第三是營造標準。樣板墻的營造也可以說是綠城工地上特有的一道風景線。從圖紙到現實，線條、色彩、材質等會有細微變化，只有在實體樣板墻上，才能真實可觸。

2.1.2產業化

產業化是要做有價值的“加法”，目前國家、政府、行業都在積極推進。綠城也一直在探索產業化，并將綜合作業提效、裝配式、鋼結構體系等產業化技術，有效地實踐于產品營造中。

首先是綜合作業提效。這是日式工藝工法非常普遍的做法。以高層建筑為例，通過各種工藝工法的組合，在樓宇建設過程中，下面已經完成結構施工的樓層可以進行門窗的封閉，再往下的樓層就可以進行精裝修的穿插，幾個環節可以同時進行，使整個工程節省時間、作業提效。綜合作業提效不僅體現單棟主體，也體現在整個園區建設中，例如景觀、市政管網和單體建筑工序之間的穿插均可應用。目前，綠城通過PC構件、鋁模、爬架、穿插作業等技術做法，推廣綜合作業提效;做法實踐綜合作業提效的做法，每年也會在全集團范圍內挑選1-2個優秀示范單位舉辦“工地觀摩會”。

其次是鋼結構體系。鋼結構在公共建筑或超高層建筑里有廣泛的應用。近四年來，綠城在若干項目都進行了鋼結構住宅的探索，比如杭州柳岸曉風公寓、杭州桂語江南等。鋼結構相比傳統的混凝土澆筑有很多優勢，例如更加輕便、得房率高、產業化率高、更環保等。

第三是裝配式技術的運用。這幾年，綠城從建筑、景觀、室內精裝等方面，開展了大量裝配式技術的研究與實踐，也初具成果。

綠城研發的可拆卸裝配式生活館，主要運用可拆卸式鋼結構體系、可拆卸景觀、模塊化材料，實現建筑、室內精裝、景觀均達到較高的拆卸率。

綠城結合自身產品特點，又深入研究了讓裝配式和中式產品有效組合的課題。傳統中式建筑部件是木頭構件，需要很好的養護，才能使傳統美學得到保護。但現在諸多小區和業主可能缺乏這些條件，因此，綠城嘗試采用“鋁代木”材料不僅解決了傳統木質構件的問題，還使建筑觀感不斷得到提升。

2.1.3科技化

2019年6月綠城發布了自己的智慧園區軟件體系1.0，以科技賦能住宅，把生活服務延伸到園區的數字孿生空間，讓服務更有溫度、更聰明。這一體系有效的將業主與園區、物業和生活服務聯系起來，業主可以從手機APP上操作、看到與生活的園區和智能家居相關的內容，在讓房子變得聰明和可控的同時，享受各項智慧生活服務;而物業和園區服務人員使用時，可通過智慧園區的運營平臺（簡稱IOC）進行日常工作，實現數字化、精細化園區管理，圖2為綠城智慧園區運營平臺及路程智慧園區APP。

位于浙江舟山的長峙島如心小鎮正在試點IOC平臺，一期建設以“安全、宜居、便捷”為主，涉及無盲區安全防護、智慧停車、智能測溫等19項功能模塊，把很多社會關切的內容都組合進去;并以IOC綜合態勢實現了園區的“一屏全感知”，提升園區管理效率。

此外，綠城智慧園區1.0體系還實現了分層級的通行管理。在這次疫情背景下，業主可通過智慧園區APP實現回家、散步、駕車、電梯入戶等的無感通行，兼顧便利和安全。

提到科技化另外的表現形式是智慧工地。杭州錢江世紀城項目是綠城首批進行“智慧工地管理系統”的試點項目，現在項目所有的管理路徑、管理操作都會在線上進行，可精準定位問題點，通過視頻監控、環境監測、塔機檢測等智能化硬件，實現可視化管控。

綠城還計劃把這套軟件體系與合作的監理公司、施工單位、材料供應商進行打通，便于環境監測、霧霾監測、大型機械安全性能跟蹤等功能與問題快速解決。

2.1.4環保化

綠城一直以來十分注重環保。在建研中心，綠城進行了諸多環保化的探索，如“海綿城市”、健康植物體系、綠色環保材料等;2019年，綠城實驗室順利通過國家CMA認證，具備了水質、空氣、裝修裝飾材料三大領域檢測資格，為綠城品質再添一道保護屏障。

環保化是目前整個社會的關切。2019年，綠城中國建研中心成立了實驗室，并順利通過國家CMA認證，具備了水質、空氣、裝修裝飾材料三大領域檢測資格。目前，這個實驗室將進行更多環保檢測，通過開發商自身的檢測手段，能夠把問題解決在事前和事中。

綠城的環保化還體現在室內裝修方面，例如大幅減少天然材料，而用工業替代產品，在美學觀感方面跟天然材料相差不大，但環保性能得到大幅提高。

綠城還在園區、景觀的綠色環保方面加大研究力度。目前來看，政府積極推行海綿城市，綠城也通過建研中心不斷對海綿社區、海綿景觀開展實踐，實現雨水回收利用。景觀植物也不僅從美學角度選擇，同時從健康角度選擇，如驅蚊驅蟲，凈化空氣、凈化水質等植物。

2.2“GAI極愛”的新生

2018年，綠城成立了“綠城建筑科技集團”，是一家圍繞房地產上下游產業鏈進行發展的公司。它的服務內容也與綠城的“四化”戰略息息相關。

如裝配式全屋解決方案，室內裝修所需要的六面體材料，如吊頂材料、墻體材料、地面材料、廚房衛生間材料，有些是綠城自主投廠生產，有些則是由綠城進行設計和研發，再委托多年合作、品質有保障的供貨單位OEM生產。這套解決方案涵蓋了裝配式天地墻系統、門窗系統、全屋收納系統、衛浴廚房系統等等，用室內快裝的方式，一個月不到的時間就能夠把一套房子整體裝修完成，并且達到EO級環保標準。

綠城在新冠疫情背景下推出的新產品——綠城“極愛”裝配式防疫消毒艙，主要服務于項目工地，人們只要從消毒艙通過，就能自動進行測溫和消毒，進一步提升各項目復工防疫措施的有效落地，見圖3。

圍繞“安全、健康、舒適、科技”的“極愛”還提供智慧園區的解決方案既包含硬件模塊，如綠城自主研發的智能門鎖、可視攝像終端、軟件平臺等，軟硬件相結合，提供一站式智慧園區的解決方案。

此外，綠城還導人智能化終端系統，使門窗增加了雨水感應關閉、適時遮陽等自動化、人性化、實用化功能。

3綠城產品未來時：求索思考

綠城在傳承中創新，在思考中走向未來。綠城將在安全性、功能性、舒適性三方面進行進一步探索，使居住環境更安全、更感知、更舒適。

更安全（非接觸技術的探索）。在疫情背景下，公共空間無接觸式功能更加重要，綠城將會進一步通過科技化的模式來實現非接觸式的各種應用，如語音控制、全息投影、虛擬觸控技術等。綠城的杭州春月錦廬新項目已經實現了電梯間傳統手控和語音控制兩種方式。

更感知（深層的功能匹配空間的探索）。疫情讓大家更多的活動都在戶內或在小區內部所完成，綠城將進一步探索小區營造方面做出創新和滿足。例如針對學生體育課需要在小區內完成的需求，綠城正在結合學校體育課程，研究設計運動場功能，解決學生鍛煉、體測的問題;針對成年人情緒壓力方面的要求，綠城提出打造“靜思花園”概念，讓人們在散步、思考中疏解壓力;基于老年人的健康養生需求，設計“療愈花園”，提供更多安全的、適老的園區功能。目前，綠城在蘇州柳岸曉風項目中已經落實了學校標準跑道，學生規定的體測內容可以在園區里完成。

更舒適（“可變如意宅”的探索）。隨著業主家庭人口、年齡的變化，人們希望在同一套房子里面能夠輕松實現一室/二室/三室/四室戶型可變、顏值可變、配置可變，針對這一趨勢，綠城研究了“可變如意宅”。綠城還在研究室內裝配式系統，包括軟件系統、生產能力、快發系統，促進“可變如意宅”的落實應用。

4結語

綠城經過26年的發展.在思與變中凝結、沉淀出對“產品”二字的深度信仰與依賴。綠城卓越的產品力，靠的是自上而下貫穿一致的強產品體系，數十年如一日的品質堅守。綠城產品的發展，是產品邏輯嫁接生活邏輯的演變歷程，從產品打造到生活營造，最核心的理念便是“以人為本”。未來，綠城將繼續在產品和生活兩個層面持續創新完善，在生活服務體系方面，圍繞鏈接城市資源、提升社區服務、植入先進科學技術，持續聚焦綠城產品價值感、體驗感的升級;在產品顏值方面，延續綠城產品一以貫之的“精致、完美”的核心理念，圍繞建筑自身形式之美，在建筑與自然的交融、風格與文脈的繼承與共生等方面，進一步精純綠城產品的顏值特征。