房地產開發模式發展與創新研究

姜朝奎

摘要 近年來，隨著我國社會經濟的高速發展，房地產行業獲得了良好的發展機遇，進入了開發模式發展與創新的全新時期，逐漸成為我國主要的經濟支柱型產業之一，對社會發展與經濟增長起到重要作用。基于此，本文對房地產開發現狀以及存在的問題進行分析，提出幾點有效的開發模式與創新途徑，希望能夠進一步推動我國房地產行業發展。

關鍵詞 房地產;開發模式;現狀;問題;創新途徑

一、引言

我國房地產行業經過數十年的發展，已經逐漸成熟，房地產市場趨于平穩，在國家不斷出臺與調整房地產相關政策的背景下，房地產開發模式不斷發展與創新，市場競爭壓力激增，給房地產企業的經營管理以及業務擴展帶來了巨大的挑戰，房地產企業必須結合自身的發展實際與市場的變化情況，有效發展與創新，才能保持長期、持久的市場競爭力，獲得經濟效益的增長。

二、房地產開發現狀與主要問題

（一）房地產開發現狀

我國房地產開發起步較晚，但是發展速度快，在2000年起步以后，經過2年的探索與實踐，于2003年進入快速發展時期，并在2005進入我國房地產開發的第一個高峰期。隨后，房地產開發的弊端逐漸顯現，我國的房地產開發進入了平穩發展時期，房地產開發趨于理性[1]。目前，我國房地產市場發展態勢良好，開發模式逐漸增多，房地產相關的政策、法律法規逐漸完善，為房地產行業的發展奠定了良好的基礎。最近幾年，房地產開發逐漸從一線城市向二線城市、三線城市發展，房地產開發模式也在不斷創新，以滿足不同地區的現實需求。

（二）房地產開發模式存在的主要問題

傳統的房地產開發模式獲得過很多的成績，這是不容忽視的，但是，隨著社會的發展以及經濟的進步，我國的消費模式發生了很大的變化，對房地產行業造成了巨大的沖擊，傳統的房地產開發模式已經無法滿足現代經濟市場的實際需求，必須實現有效發展與創新。

首先，傳統分割產權出售的模式會導致業主的利益受損，很難開展統一的管理與經營，這種房地產開發模式基本上已經沒有企業在應用。其次，租售結合的房地產開發模式是我國商業房地產領域比較成功的一種模式，并且一直延續至今，例如大連萬達集團于2003年在南寧建設的萬達商業廣場，該商業廣場是當時南寧經營情況最好的商業廣場，采取的房地產開發模式就是租售結合。但是這種模式的弊端也十分明顯，出售的產權依然存在商鋪全零售的問題。最后，不租只售的房地產開發模式在我國也有很多的案例，開發商會選擇自主經營的方式，但是這種開發模式對開發商自身的商業經營能力與管理能力的要求較高，如果出現經營不善等問題，就會造成巨大的經濟損失，并且資金回籠的速度較慢，風險較大。

三、房地產開發模式發展與創新原則

房地產開發模式發展與創新要以市場變化與消費者的實際需求為核心，對消費者需求進行科學的分析，同時要以房地產的市場消費情況為導向，制定科學、完善的房地產開發模式發展與創新計劃。在制定房地產開發模式發展與創新計劃時，房地產開發企業要將消費者分為多個層次，根據消費者的年齡階段、事業階段以及家庭情況差異進行科學的劃分，并按照消費者的需求進行發展定位，為其設計個性化、差異化的產品，以滿足不同階層消費者的實際需求[2]。

四、房地產開發模式發展與創新途徑

（一）“X+房地產”開發模式

為了滿足不同消費者的實際需求，我國房地產行業經過多年的發展與實踐研究，形成了“X+房地產”的開發模式，進行了很多房地產跨界開發新模式的嘗試，取得了一定的成績。“X+房地產”開發模式的本質就是將房地產開發與其他行業的經營發展相融合，形成一個跨行業發展的多元化經營模式，提高房地產開發的有效性和科學性，最典型的就是萬達集團的“商業+房地產”開發模式以及華夏幸福的“工業園區+房地產”開發模式。

這種新型房地產開發模式以房地產開發利用為核心，充分融合了“X產業”的商業資源，實現了兩者的開發資源共享，不但提高了房地產的實際附加價值，而且可以分擔房地產開發的風險，解決了傳統房地產開發模式的持續發展力量不足問題[3]。例如華夏幸福的“工業園區+房地產”開發模式，在當地政府的委托與監督下，由華夏幸福承擔某一個地區的開發建設和運營管理工作，政府針對園區的土地開發和建設成本給予部分補貼。房地產開發完成以后，華夏幸福還負責招商引資工作，為工業園區引入了大批的優質企業，當地政府也根據招商的實際情況和企業數量給予了華夏幸福一定比例的報酬，間接減少了房地產開發的成本與風險。

（二）只租不售開發模式

在商業房地產市場特別活躍的幾年里，我國各省市為了促進消費，鼓勵房地產企業擴大開發規模，主動選擇降低房地產開發要求，或者給予房地產開發企業較大的政策支持。因此，有很多企業在巨大利潤的吸引下投資了房地產行業，但是由于房地產開發的投資較大、資金回籠速度較慢，企業的資金壓力很大，所以很多企業都會選擇分割零售或者售后返租等開發模式，并且取得了開發收益。但是這些傳統的房地產開發模式已經無法與現階段的房地產發展趨勢相適應。

只租不售的房地產開發模式是一種比較先進的模式，該模式的應用有助于房地產項目的總體規劃、資源整合以及經營管理，在國際上有很多實力較強的房地產開發商都在應用這種房地產開發模式。只租不售開發模式要求開發商在完成項目建設以后對房產進行統一招商、管理以及維護，其目的就是通過持續、有效的經營與管理提升房地產開發項目的商業價值。與此同時，我國上海、杭州等地有很多開發商也在回購出售的商鋪，并對其進行項目重整與規劃，開展自主運營。

（三）產城融合開發模式

產城融合開發模式是一種基于產城分離概念而提出的新型房地產開發模式，其核心在于產業與城市發展的融合，需要以城市為開發載體，以產業發展為基礎依托，從而促進城市更新與功能完善，使城市的內涵包括產業與房地產項目，為城市的發展提供充足、持久的動力。另外，隨著我國社會經濟的高速發展，城市現代化建設速度不斷加快，城市經濟發展模式以及產業結構都在不斷轉型升級，城市內部產業與房地產項目的聯系越來越緊密，為產城融合開發模式的應用與創新發展提供了便利條件，積極推動房地產開發新模式的應用與發展，促進房地產行業結構調整及經濟增長[4]。

產城融合開發模式的誕生與應用，將城市內部產業發展的單一模式逐漸轉化為多元化的產業發展模式，將生產、服務、消費等多個業務融合在一起，進行統一規劃與發展，實現了城市產業與房地產項目的統籌發展，提高了城市空間的利用率和城市發展的活力，進一步促進房地產行業健康發展。

五、結語

為了適應社會經濟的發展、滿足消費者的個性化需求，房地產開發模式必須立足于實際，秉持以人為本的開發原則，全面分析消費者的消費習慣與消費能力，結合房地產開發企業自身的發展狀況，制定有效、科學的房地產開發模式，進行理性開發與科學開發，確保房地產開發模式的有效落實，切實提高房地產開發企業的經濟效益，推動我國房地產行業有序發展。

（作者單位為昆明德緣工程咨詢有限公司）

參考文獻

[1] 童佳煒.商業地產開發模式創新研究[J].商情，2014（8）：154.

[2] 楊剛軍.產城融合下商業地產開發模式創新研究[J].商場現代化，2015（022）：246-247.

[3] 賀玲玲.房地產開發項目經營模式研究[J].金融經濟，2018（16）：150-151.

[4] 張玥.新型城鎮化背景下我國房地產開發模式轉型研究[D].山東師范大學，2015.