全面預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)中的應(yīng)用分析

成園

摘? 要;近年來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，更多新型的管理模式被運用到企業(yè)經(jīng)營中，全面預(yù)算就是一種新型的管理方式，公司可以應(yīng)用該模式加強對業(yè)務(wù)運行活動的管控。在物業(yè)公司經(jīng)營中，利用全面預(yù)算可以對所有的運營活動進行系統(tǒng)的管控，也能夠加強對單位內(nèi)部資金使用的監(jiān)管，引導(dǎo)全員參與預(yù)算執(zhí)行，對整個經(jīng)營活動進行系統(tǒng)的預(yù)算控制。

關(guān)鍵詞： 全面預(yù)算;物業(yè)企業(yè);應(yīng)用

一、物業(yè)企業(yè)應(yīng)用全面預(yù)算的重要性分析

（一）全面預(yù)算是構(gòu)建現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營機制的基礎(chǔ)

在現(xiàn)在企業(yè)的運營中，要構(gòu)建組織架構(gòu)體系，建立經(jīng)營管理制度和管理流程。預(yù)算管理是公司的重要管理模式之一和重要工作內(nèi)容，預(yù)算可以統(tǒng)籌分配單位的業(yè)務(wù)資金、資源、人才，物業(yè)公司應(yīng)用適度分權(quán)授權(quán)的原則，授予下屬單位和各部門一定的權(quán)限，確保業(yè)務(wù)運行更加流暢靈活。應(yīng)用戰(zhàn)略驅(qū)動的業(yè)績考評方式，實現(xiàn)對公司內(nèi)部所有資源的高效配置，以推動公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃落地，預(yù)算也可以為高層的投資決策提供準確的數(shù)據(jù)支持。

（二）全面預(yù)算是實現(xiàn)預(yù)算目標的保障

在全面預(yù)算管理下，公司通過應(yīng)用預(yù)算計劃的方式來考核各部門業(yè)務(wù)的開展狀況，科學(xué)地分配資源，為物業(yè)公司各部門分配財務(wù)和非財務(wù)資源，使物業(yè)公司的服務(wù)活動得以順利開展，推動物業(yè)公司的預(yù)算執(zhí)行。

（三）全面預(yù)算有助于提升公司的競爭實力

物業(yè)公司通過應(yīng)用全面預(yù)算進行事前的監(jiān)控、事中的管理、事后的分析，充分發(fā)揮預(yù)算管理的價值，實現(xiàn)公司的高效率發(fā)展，提高公司的財務(wù)控制能力和綜合競爭實力[1]。

二、全面預(yù)算在物業(yè)公司中的應(yīng)用研究

（一）分解預(yù)算體系

要確定物業(yè)公司未來的預(yù)算目標，以企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃定位作為依據(jù)，編制預(yù)算方案。根據(jù)戰(zhàn)略目標，設(shè)置預(yù)算目標，制定下年度的預(yù)算計劃，并制定預(yù)算執(zhí)行的考核指標。物業(yè)公司還要確定各業(yè)務(wù)部門項目的目標，要將預(yù)算目標落實到具體崗位上。物業(yè)公司結(jié)合自身的發(fā)展狀況和年度的經(jīng)營管理計劃，編寫計劃，之后職能部門也要設(shè)置相應(yīng)的預(yù)算考核指標。

（二）建立全面預(yù)算管理體系

在物業(yè)公司內(nèi)，業(yè)務(wù)種類較多，而且公司在不同發(fā)展階段，其戰(zhàn)略目標不盡相同。在不同發(fā)展階段，物業(yè)公司的運營模式千差萬別，在編制預(yù)算方案時，就要著重考慮單位年度的經(jīng)營計劃及目標狀況，以公司的經(jīng)營收益作為指導(dǎo)，制定有針對性、目的性更強的方案。一般情況下，在構(gòu)建全面預(yù)算體系時，要以企業(yè)的管理框架作為基礎(chǔ)，對公司的收入預(yù)算、成本預(yù)算和目標利潤進行測算[2]。

1.經(jīng)營收入的預(yù)算。確定物業(yè)公司的經(jīng)營收入是全面預(yù)算方案編制的首要環(huán)節(jié)，其中物業(yè)公司會有車位費、物業(yè)服務(wù)費、場地租賃費收入，這也是預(yù)算方案編制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在編制中，會涉及收費標準、收費面積，這兩種數(shù)據(jù)屬于常量，而物業(yè)公司的收費率則屬于變量。

2.經(jīng)營成本的預(yù)算。物業(yè)公司經(jīng)營成本的預(yù)算，也是全面預(yù)算的重要管理環(huán)節(jié)，要以物業(yè)服務(wù)的工作流程和節(jié)點為出發(fā)點。公司內(nèi)會形成維修及房間改造費、建筑物及公共設(shè)施維護責、家私調(diào)整人工費、機物料消耗費、消殺/清潔費、物業(yè)恢復(fù)費、電梯保養(yǎng)費、電梯年審費、電梯維修費、消防維保服務(wù)費、消防設(shè)備維修費、空調(diào)維保費、空調(diào)能耗費、監(jiān)控維保費、監(jiān)控設(shè)備維修費，這些都是物業(yè)公司主要的運營成本，人工成本是企業(yè)經(jīng)營成本的關(guān)鍵。物業(yè)公司強化對人工費用預(yù)算的編制控制，優(yōu)化設(shè)計崗位體系，以項目等級定位作為前提，然后以物業(yè)項目發(fā)展階段作為指導(dǎo)，根據(jù)物業(yè)公司資源特征，制定可行的物業(yè)運營方案，建立成本預(yù)算執(zhí)行的崗位合并機制，使單位內(nèi)部可以實現(xiàn)一人多崗、一崗多能，以減少人工成本。公司內(nèi)部不同人員的薪酬標準，以年度薪酬標準作為依據(jù)，以市場數(shù)據(jù)作為指導(dǎo)，結(jié)合行業(yè)指標，確定公司的薪酬定位，通過對比指標，確定符合企業(yè)發(fā)展的薪酬標準，之后要比較物業(yè)項目中的人均產(chǎn)值和項目中的人均費用，使人工的成本預(yù)算達到可行的標準。在公共設(shè)施的維護費方面，這些費用屬于項目投入，也是成本預(yù)算的關(guān)鍵內(nèi)容。在編制預(yù)算方案期間，要確定設(shè)施維護費用的標準。同時還要計算未來公司的保潔費、綠化費、物料的消耗費用[3]。

3.目標利潤。物業(yè)公司以追求利潤作為經(jīng)營的目標，在編制預(yù)算方案時，利潤也是預(yù)算中的核心內(nèi)容。物業(yè)公司根據(jù)各項目特征，采取相應(yīng)的管控措施，并構(gòu)建項目運營模式。以每年度、月度、季度作為階段，設(shè)置經(jīng)營指標，領(lǐng)導(dǎo)各服務(wù)單位部門實現(xiàn)經(jīng)營指標，為物業(yè)公司創(chuàng)造更多的經(jīng)營價值和利潤。

（三）引導(dǎo)全員參與預(yù)算管理

公司要想提高全面預(yù)算在單位中的融入度，就需要引導(dǎo)全體職工都參與到預(yù)算方案的編制、預(yù)算的執(zhí)行中。高層領(lǐng)導(dǎo)要給予全面預(yù)算更多的支持，引導(dǎo)職工按照公司制定的相關(guān)管理制度來執(zhí)行，要使每一個職工都知道全面預(yù)算對自身工作的重要性，也使全體的職工在預(yù)算方案編制中建言獻策，制定出切合公司運營實際的預(yù)算體系，公司的職工要嚴格遵守管理制度，來實現(xiàn)預(yù)算管理的目標。

（四）建立預(yù)算編制體系

1.建立預(yù)算管理的制度體系。預(yù)算在企業(yè)運營中發(fā)揮著重要的作用，并且預(yù)算工作是一個長期性的工作。物業(yè)公司要保證在單位內(nèi)部建立一套與單位業(yè)務(wù)運行相應(yīng)的預(yù)算制度體系，使預(yù)算工作成為一種常態(tài)化的工作，為預(yù)算工作提供制度上的保障，使預(yù)算人員有制度可依。

2.建立全面預(yù)算的組織體系。有些物業(yè)公司對預(yù)算工作缺乏正確的認識，在單位內(nèi)部沒有組建預(yù)算部門，這樣會造成預(yù)算工作的開展不夠獨立。未來物業(yè)公司在發(fā)展中應(yīng)該首先建立預(yù)算部門，并配備預(yù)算管理人才，高層要設(shè)置預(yù)算委員會，由委員會統(tǒng)籌開展公司各項預(yù)算決策和控制工作，統(tǒng)一協(xié)調(diào)各部門的預(yù)算資金，給各部門分配合理的預(yù)算工作職責，避免部門間相互推諉責任，保證預(yù)算工作得以有效的開展。預(yù)算部門作為公司預(yù)算工作的主導(dǎo)實施組織，開展各項比較細化的預(yù)算工作，優(yōu)化設(shè)計預(yù)算流程，制定預(yù)算規(guī)范，設(shè)計預(yù)算計劃，編制預(yù)算方案，提交預(yù)算委員會審批。

3.建立預(yù)算方法體系。物業(yè)公司建立的預(yù)算方法體系包含預(yù)算原則、預(yù)算編制方法、預(yù)算考評方法和預(yù)算指標的構(gòu)建。有些物業(yè)公司的預(yù)算工作比較混亂，會影響財務(wù)核算，也會影響未來企業(yè)發(fā)展。物業(yè)公司要對這些預(yù)算方法進行優(yōu)化設(shè)計，根據(jù)公司實際的運營狀況，選擇合適的方法。公司可以運用彈性運算、項目預(yù)算，并構(gòu)建方法體系，使公司的預(yù)算工作穩(wěn)定開展，也可以使編制的預(yù)算方案更加高效、實施性更強，以便后期的預(yù)算分析和預(yù)算考評。企業(yè)要建立高效的預(yù)算體系，也要優(yōu)化完善現(xiàn)有的預(yù)算方法體系。

（五）建立預(yù)算考評體系

建立預(yù)算考評體系，要設(shè)計考評指標，組建考評組織，考核的結(jié)果對后期預(yù)算執(zhí)行有重要的作用，也能夠保證預(yù)算更加精準、公平、公開。物業(yè)公司要使各部門將預(yù)算工作落實到位，提高預(yù)算執(zhí)行的質(zhì)量，不能在預(yù)算執(zhí)行中弄虛作假。在考核期間，如果發(fā)現(xiàn)了問題，要及時向高層領(lǐng)導(dǎo)匯報，組織相關(guān)人員處理問題，實現(xiàn)預(yù)算目標。公司還要創(chuàng)新預(yù)算的考核機制、方法，探索與預(yù)算評價相匹配的評價模式，提高預(yù)算執(zhí)行考核的科學(xué)性，充分發(fā)揮預(yù)算考核推動全面預(yù)算執(zhí)行的作用。

三、結(jié)語

全面預(yù)算已經(jīng)成為物業(yè)公司運營的重要組成部分，可以提高物業(yè)公司的經(jīng)營管理水平，助推物業(yè)公司穩(wěn)定發(fā)展。在國家穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境中，物業(yè)行業(yè)規(guī)模也有了一定的提升，地產(chǎn)行業(yè)會帶動物業(yè)行業(yè)發(fā)展，隨著社會上物業(yè)公司的增多，物業(yè)行業(yè)競爭加劇，物業(yè)公司應(yīng)該通過引入全面預(yù)算，來加強單位資金管控，提高公司的資金管控能力，進而提升公司的運營實力。物業(yè)公司借鑒國內(nèi)外先進標桿企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗、運營模式，在單位內(nèi)部建立全面預(yù)算管理體系，通過引導(dǎo)全員參與預(yù)算工作，發(fā)揮預(yù)算的價值，助推物業(yè)公司穩(wěn)步發(fā)展。

（作者單位為長沙市欣中泰物業(yè)服務(wù)有限公司）

參考文獻

[1] 侯曉云.全面預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)的實踐探索[J].財會學(xué)習(xí)，2019，000（016）：81+87.

[2] 張希.淺談全面預(yù)算管理在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中的應(yīng)用[J].財會學(xué)習(xí)，2018，000（025）：6-7.

[3] 劉靜偉.淺談全面預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)中的應(yīng)用[J].河北企業(yè)，2019，000（009）：43-44.