淺談閑置工業建筑資產開發利用方案的制定

【摘 要】在生產型企業不斷發展的進程中，因產業方向發生改變、生產規模擴大等原因，發生了生產場所遷移、廠房功能改變等不可避免的生產要素變革，原有的廠房、土地及附屬設施等工業建筑資產由于生產條件受到局限導致長期閑置，這就需要考慮如何對此類閑置的工業建筑資產進行有效的開發利用。本文我將圍繞閑置工業建筑資產開發利用方案的制定進行討論，試以用多種形式對資產開發利用的可行性進行研究，進一步啟發建筑資產開發工作的思路，更好的應用到自己的實際工作中去。

【關鍵詞】工業建筑;閑置;開發利用;方案

1閑置工業建筑：

建筑是人們為了滿足社會生活需要，利用所掌握的物質技術手段，并運用一定的科學規律、設計理念和美學法則創造的人工環境。廣義的建筑是指人工建筑而成的所有東西，既包括房屋，又包括構筑物;狹義的建筑是指房屋，不包括構筑物，是指有基礎墻、頂、門、窗，能夠遮風避雨，供人在內居住、工作、學習、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的空間場所。現代建筑相關專業多是指狹義的建筑涵義。

建筑按使用性質分為三類：一是居住建筑，如住宅、集體宿舍等;二是公共建筑，如商店、旅館、影劇院、體育館、展覽館、醫院等;三是工業建筑，如廠房、倉庫、配套設施等。本文主要探討對閑置的工業建筑的開發和利用。

2閑置工業建筑的特征：

工業建筑建成之初就被要求配合生產工藝的復雜多樣性，在設計建造、使用要求、室內采光、屋面排水等構造方面均有特定需求，隨著生產力的提升和產能擴大等需求，工業建筑被改造以適應發展，但部分改造性價比低、規模拓展受限的工業建筑被逐步拋棄，形成閑置建筑。

2.1應用屬性單一

早期的工業建筑，大多為計劃經濟時期的國有企業修建，其土地大多為劃撥工業用地，且為專門產品打造，隨著社會發展、社會供求發生改變，特定時期的產品已無法滿足社會需求而逐步被取代，但其性質、狀態、地理位置受到諸多限制，無法改變使用用途而形成了使用功能單一、改造成本高的閑置資產。

2.2空間利用率低

工業建筑中的生產設備多、體量大，并有多種起重運輸設備通行，故通常具有較大的通敞空間，長寬高動輒幾十上百米，加之其存在年限久遠、承重能力差，除了繼續作為生產空間以外的開發，都存在上層空間浪費、空間利用率低的問題。

2.3使用功能差

工業建筑為滿足生產活動通風的需要，往往在屋頂上設有天窗，且墻面開窗面積大，多采用預制構件裝配而成，屋面防水、配電走線、排水排廢及各種設備管線的安裝構造極為復雜，閑置后凸顯出來密閉性能差、改造成本高等特性，大大降低了使用功能。

2.4建筑結構固化

單層的工業建筑由于面積跨度大，屋頂及吊車荷載較重，多采用鋼筋砼排架結構承重;多層的工業建筑，由于荷載較大，廣泛采用鋼筋砼骨架結構承重;特別高大的工業建筑或地震烈度高的地區廠房采用鋼骨架承重。若非大額資金投入，很難將此類工業建筑物的結構安全地進行改造用作他用。

3開發利用方案：

對于閑置工業建筑的開發，需從開發方式、難易程度、成本收益、可行性研究、風險防范等方面作系統性考慮，為閑置資產量體裁衣，打造一種性價比高、適應于資產本身屬性的開發方案。

3.1租賃使用

在不改變原有資產狀態的條件下，尋找合適的租戶對其進行使用是可行性最強、最為容易的方式，例如租賃給規模較小的同類型生產企業，一來原有的附屬設施可以得以繼續使用為租戶提供便利;二來對于資產持有方來說也避免了資源的浪費，進一步拓展收益。但其缺點在于，在租戶從事生產勞作的過程中，資產持有方不可能對其進行實時監控，若出現安全生產風險恐會受到牽連，可考慮簽訂一份安全責任書來進行規避。

3.2合作使用

資產持有方可根據自身產業的發展需求，尋求產業投資的合作伙伴，將閑置工業建筑進行評估作價，以資產出資方式合作設立試點產業，此方案還需考慮留出5-10年的發展空間，不然又會處于生產要素追不上生產需求的被動局面。這種方式的局限性一方面在于投資回收期較長，收益規模和時間均不能確定;另一方面就是無法準確判斷產業合同伙伴的實力與信用，可能面臨投資損失的風險。

3.3文創產業園

近年來，隨著文化產業的興起，將老舊工業區打造成為文化創意產業園的做法受到了追捧，例如北京的798藝術區原為原國營798廠等電子工業的老廠區所在地，藝術家和文化機構成規模地租用和改造空置廠房后，逐漸發展成為畫廊、藝術家工作室、設計公司、餐飲酒吧等各種空間的聚合，成為了北京都市文化的新地標。這種方式不僅對原址原貌進行了保護利用，還塑造了集歷史資源保護、文化創意、藝術交流等復合功能為一體的街區。但其風險在于投資規模大，對文化產業的吸引力具有不確定性。

3.4資產置換

隨著城市化進程的不斷推進，一些原本偏遠的郊區也漸漸發展成為了中心地帶，原本的工業生產園可能因對居民環境的影響而被迫停業。可考慮與政府住建部門、城市規劃部門對接，尋求資產置換的可能性。一旦達成共識，對于政府來說，不僅可提升居民居住環境，還可將企業引入郊區產業園打造產業集群，而置換出來的土地又可進一步開發利用;對于企業來說，可獲得搬遷補償的同時，還將獲得更大的用地以擴大企業規模。但此方案的可行性強烈依賴與當地政府的資金實力及發展規劃，隨主觀意愿落地的可能性小。

3.5房地產開發

對于資產置換中政府有開發意愿但資金不足時，可考慮同房地產企業合作開發，房地產企業拿出資金用于遷置，規劃部門負責協調土地出讓，形成有錢出錢有力出力的局面。但此種方案對閑置的工業建筑群要求極高，需要具有合適的地理位置和一定的規模，房地產企業會根據住房樓間距、容積率等硬性條件估算其銷售額來判斷是否有利可圖，一旦某方面的條件受到規制，合作開發就無法進行。

4方案的選擇：

綜上所述，對于閑置工業建筑的開發利用方案，每種方式都具有其獨特的特點，首先需要對閑置資產進行細致分析，從資產規模、類型、用途、定位、地理位置、文化意義等方面全方位考慮，選定可行性強的方案。

通過分析可做以下幾種匹配：一是對于資產規模小、地理位置分散的建筑可采取租賃使用的方式快速產生收益;二是對于自身企業有試點新產業發展需求的，可以采取與外部產業投資合作的方式開展業務;三是對文旅產業氛圍較好、閑置建筑具歷史保護意義的資產，可考慮采用打造文創園的方式;四是對于地理位置現處于居住中心區的資產來說，可以考慮與當地政府會商通過置換的方式共謀發展;五是對于地理環境優渥且具有一定規模的工業建筑園區，可以采用與房地產合作開發的方式。無論作何種方案的選擇，因地制宜選擇合適自身企業發展方式的開發利用才是重中之重。

參考文獻：

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作者簡介：

鄭小婭，1990年11月2日，女，漢族，貴州省，學位：碩士，主管，研究方向：建筑資產開發利用。