當(dāng)前我國(guó)土地整理融資方式的選擇與應(yīng)用研究

鄧海蓉

[摘 要] 土地整理在我國(guó)社會(huì)主義建設(shè)中起著重要的作用，通過(guò)土地整理能夠有效擴(kuò)展土地用地規(guī)模，提高土地的利用效率。然而為了可以更好地提升土地整理的效率和作用，需要投入大量的資金，但是當(dāng)前政府可以投入土地整理的資金并不是十分充裕，且資金來(lái)源較為單一，這就不利于土地整理工作的順利開(kāi)展，因此需要采用多元化的融資方式來(lái)保證土地整理所需的資金需求。基于當(dāng)前現(xiàn)狀，文章首先介紹當(dāng)前我國(guó)土地整理有關(guān)情況、土地整理資金來(lái)源現(xiàn)狀分析。其次分析當(dāng)前我國(guó)土地整理融資面臨的困境，最后提出相關(guān)的幾類融資方式來(lái)進(jìn)行詳細(xì)的分析，希望可以為當(dāng)前我國(guó)土地整理融資方式的選擇提供一定的建議。

[關(guān)鍵詞] 土地整理；融資方式；應(yīng)用研究

中圖分類號(hào)：S19 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

土地整理在我國(guó)發(fā)揮著重要的作用，在當(dāng)前甚至是不久的將來(lái)都會(huì)是較為重要的一項(xiàng)制度，做好土地整理可以避免出現(xiàn)土地資源浪費(fèi)的情況，提高土地利用率。但是土地整理工作中具有較大的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和較大的資金投入，這時(shí)候?yàn)榱吮ＷC土地整理工作的順利進(jìn)行就需要采用多元化的融資方式來(lái)保障資金。文章的研究重點(diǎn)就在于當(dāng)前我國(guó)土地整理中應(yīng)該如何選擇合適的融資方式才能保障土地整理工作的順利進(jìn)行。

一、當(dāng)前我國(guó)土地整理與資金來(lái)源概況

（一）當(dāng)前我國(guó)土地整理概況

土地整理就是在一定區(qū)域內(nèi)，按照土地利用的總體規(guī)劃和要求，結(jié)合土地利用的現(xiàn)狀，對(duì)高低不平、不規(guī)整或者受到破壞的土地資源進(jìn)行整理，并不斷開(kāi)發(fā)建設(shè)土地和重新配置土地資源的過(guò)程，以達(dá)到協(xié)調(diào)人地之間的關(guān)系，提高土地的利用率和產(chǎn)出率。我國(guó)現(xiàn)階段的土地整理的核心是增減掛鉤：是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤，通過(guò)建新拆舊和土地整理復(fù)墾等相應(yīng)的措施，保證各類土地面積平衡，城鄉(xiāng)用地布局更為合理。當(dāng)前我國(guó)土地整理的主要內(nèi)容包括：（1）調(diào)整農(nóng)地結(jié)構(gòu)，歸并零散地塊；（2）平整土地，改良土壤；（3）道路、林網(wǎng)、溝渠等綜合建設(shè)；（4）歸并農(nóng)村居民點(diǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地等；（5）復(fù)墾廢棄土地；（6）劃定地界，確定權(quán)屬；（7）改善環(huán)境，維護(hù)生態(tài)平衡[1]。

（二）當(dāng)前土地整理資金來(lái)源現(xiàn)狀

當(dāng)前我國(guó)用于土地整理的資金主要還是來(lái)源于政府的財(cái)政資金，一般是包括用于耕地開(kāi)發(fā)整理的新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)以及用于開(kāi)墾新的耕地開(kāi)墾費(fèi)。新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)主要是國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府將農(nóng)用地或者未利用的土地轉(zhuǎn)化成建設(shè)用地時(shí)，向取得新增用地的縣市人民政府收取的收入；耕地開(kāi)墾費(fèi)就是依法占用農(nóng)業(yè)耕地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或個(gè)人，按照“占多少，墾多少”的原則實(shí)行的占用耕地補(bǔ)償費(fèi)用。由此可見(jiàn)，當(dāng)前我國(guó)用于土地整理的資金十分有限，但是我國(guó)的土地自然資源豐富，所以土地整理的需求資金是非常巨大的，因此需要大力推進(jìn)土地整理的融資方式探究與分析，以期找到合適的融資方式。同時(shí)，我國(guó)目前正在進(jìn)行大規(guī)模的土地整理，單純依靠政府的財(cái)政投資顯然有所不足。實(shí)際運(yùn)行中，國(guó)家推動(dòng)土地整理工作是納入社會(huì)市場(chǎng)的，目的就是引進(jìn)社會(huì)資本去干土地整理工作，土地整理出來(lái)的土地指標(biāo)最后是由政府來(lái)控制，來(lái)出售。土地整理工作進(jìn)行多元化的融資方式，選擇最為合適的融資方式，是當(dāng)前各地各級(jí)政府部門需要解決的問(wèn)題。

二、當(dāng)前我國(guó)土地整理融資面臨的困境

（一）土地整理風(fēng)險(xiǎn)較大，融資難度大

近年來(lái)，我國(guó)土地整理工作有序推進(jìn)，在各地都取得了較為理想的成績(jī)，各地各級(jí)政府部門也開(kāi)始注意多元化融資模式的推廣使用，也開(kāi)始從不同的渠道來(lái)進(jìn)行土地整理資金的籌措。但是，土地整理工作的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。具體來(lái)說(shuō)，在某個(gè)地方進(jìn)行土地整理，有如下幾種風(fēng)險(xiǎn)要考慮：整理出來(lái)的土地指標(biāo)與預(yù)估指標(biāo)差距很大，例如預(yù)估是1000畝，而平整出來(lái)交付的指標(biāo)只有600畝，差距就是極大的經(jīng)濟(jì)損失；整理土地需要時(shí)間，原計(jì)劃兩三年，實(shí)施過(guò)程中遇到諸多問(wèn)題，比如資金短缺，施工無(wú)法正常進(jìn)行，影響工作進(jìn)度；或者政府頻繁換屆選舉，對(duì)上一屆政府領(lǐng)導(dǎo)班子作出的決策不能完全認(rèn)可；又或者目前的撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)政策的出現(xiàn)，原來(lái)在一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)做土地整理，現(xiàn)在幾個(gè)鄉(xiāng)并為一個(gè)鎮(zhèn)，這些都會(huì)給土地整理工作帶來(lái)巨大困難，物別是承攬土地整理的主體，時(shí)間無(wú)限期拖延，沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的掌控，資金就無(wú)法迅速回籠，很容易把一個(gè)企業(yè)壓垮[2]。

（二）多元化融資方式實(shí)施力度不夠

為了保證土地整理工作的順利進(jìn)行，豐富資金來(lái)源是重要的手段之一，現(xiàn)在多元化融資方式已經(jīng)得到諸多政府機(jī)構(gòu)的認(rèn)可與使用，現(xiàn)在常見(jiàn)有基金設(shè)置模式、證券化方式等等。但是結(jié)合當(dāng)前我國(guó)土地整理的融資實(shí)際情況來(lái)看，多元化的融資模式依然是處于較為混亂的情境之中，雖然不可否認(rèn)已有部分地區(qū)的多元化融資方式取得了一定的成績(jī)，也的確提高了土地整理的效率和作用，但是仍然有大部分地區(qū)的多元化融資方式的實(shí)施力度并未達(dá)到預(yù)期的效果。這主要是因?yàn)槲覈?guó)對(duì)于多元化融資方式缺乏專業(yè)具體的指導(dǎo)和標(biāo)準(zhǔn)，容易導(dǎo)致多元化融資效率降低；其次，還需要值得注意的就是以基金設(shè)置模式、證券化方式為代表的多元化融資方式，這些方式手段都需要國(guó)家或者政府層面才可以實(shí)施，企業(yè)或者個(gè)人是很難做到參與到這類融資方式中，這同樣造成了融資資金不足、資金來(lái)源匱乏的現(xiàn)象，不利于土地整理工作的順利進(jìn)行。

（三）融資資金管理效率有待提高

除去土地整理的融資方面存在問(wèn)題之外，籌集的資金在使用方面也存在著較多的問(wèn)題。當(dāng)前，對(duì)于資金的使用沒(méi)有建立科學(xué)合理的規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)、審批相對(duì)容易，資金的使用也缺乏有效性，資金浪費(fèi)的情況就時(shí)常發(fā)生。又加上當(dāng)前土地整理資金本來(lái)就相對(duì)不足，如果可以使用的資金再不進(jìn)行合理的利用和管理，這對(duì)于土地整理工作來(lái)說(shuō)會(huì)造成嚴(yán)重的影響。

三、多元化融資方式分析

（一）土地整理的政策性融資

土地整理的政策性融資是介于財(cái)政融資和金融融資之間的一種融資方式，通過(guò)借用部分財(cái)政資金和其他的政策支持，以此來(lái)獲得大量的低成本的資金，并用這些較少的資金來(lái)避免風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)單靠財(cái)政收入無(wú)法完成的目標(biāo)[3]。

當(dāng)前，各級(jí)地方政府可以將保險(xiǎn)基金、住房公積金、養(yǎng)老基金等資金投入到土地整理工作中，轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋卣淼恼咝再Y金，利用這些資金來(lái)購(gòu)買土地整理有關(guān)的金融債券，在保證土地整理工作順利完成的同時(shí)實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)基金、住房公積金、養(yǎng)老基金等資金的保值、增值，實(shí)現(xiàn)雙方共贏的良好局面。但是，當(dāng)前我國(guó)的土地整理中會(huì)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，比如時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、不可控因素風(fēng)險(xiǎn)等等，因此各級(jí)地方政府要積極采取相應(yīng)的措施來(lái)保證社保類資金的安全。首先，各級(jí)地方政府可以根據(jù)自身的實(shí)際情況來(lái)制定、完善相關(guān)的法規(guī)、制度來(lái)規(guī)范資金的使用、資金的安全保障等等；其次還可以建立土地整理政策性資金的回收安全保障體系，進(jìn)一步保障資金的安全，使得土地整理的政策性融資可以發(fā)揮更大的作用。

（二）土地整理的市場(chǎng)性融資

目前各級(jí)地方政府的財(cái)政資金也相對(duì)有限，即使有富余的資金，也常常會(huì)用于資金需求少、項(xiàng)目收益快的收益項(xiàng)目，因此，各級(jí)地方政府可以開(kāi)辟舉債這一融資方式，這對(duì)于土地整理項(xiàng)目的融資有著非常重要的意義。有能力的企業(yè)或者個(gè)人可以申請(qǐng)認(rèn)購(gòu)地方政府發(fā)布的債券，一方面提升資金的收益，另一方面?zhèn)让鏋橥恋卣硖峁┐罅康馁Y金支持。除了地方政府可以發(fā)行相關(guān)債券之外，具備能力的企業(yè)可以向市場(chǎng)出售股票等融資類產(chǎn)品，從市場(chǎng)中獲的資金支持，進(jìn)一步擴(kuò)大土地整理工作的資金來(lái)源，減輕政府部門的財(cái)政壓力；另外，有關(guān)部門還可以扶持具備相關(guān)能力的中小型企業(yè)參與到土地整理工作中，提高企業(yè)的積極性，進(jìn)一步活躍市場(chǎng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)融資的優(yōu)勢(shì)。

同時(shí)土地整理的企業(yè)可以利用股票市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行進(jìn)一步的融資，比如，可以從現(xiàn)在進(jìn)行土地整理的相關(guān)企業(yè)中，選擇有資質(zhì)的企業(yè)，幫助其上市，進(jìn)一步獲取融資，利用市場(chǎng)來(lái)對(duì)土地整理工作進(jìn)行監(jiān)督，幫助其工作更加的規(guī)范化，幫助企業(yè)獲得足夠的資金，減輕土地整理項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的債務(wù)本息負(fù)擔(dān)。因此，對(duì)于進(jìn)行土地整理的國(guó)有企業(yè)或者集體企業(yè)等進(jìn)行產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整，進(jìn)行股份制改革，進(jìn)行市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，用市場(chǎng)來(lái)分散土地整理項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，為了解決當(dāng)前我國(guó)土地整理中的資金問(wèn)題以及融資方式的選擇問(wèn)題，必須要充分拓寬融資渠道，充分發(fā)揮市場(chǎng)主體的作用，將市場(chǎng)引入到土地整理工作中。同時(shí)，有關(guān)部門應(yīng)該采取相應(yīng)的措施來(lái)保證土地整理的資金管理和使用、保證市場(chǎng)主體的利益，保障土地整理工作的順利完成。

參考文獻(xiàn)：

[1]周興斌.土地整理多元化融資模式探討[J].現(xiàn)代營(yíng)銷（下旬刊），2018（02）：23-24.

[2]陳兆敏.土地整理多元化融資模式探討[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016（22）：71，151.

[3]孫晶晶.土地整理融資機(jī)制探析[J].統(tǒng)計(jì)與管理，2016（03）：112-113.