論新形勢下房地產交易市場資金監(jiān)管的困境及完善對策

孔紅娟

中圖分類號：F299.23 文獻標識：A 文章編號：1674-1145（2020）06-098-02

摘 要 近年來，隨著我國經濟的迅速增長，信息化水平逐漸提高，在當今的新形勢下，我國的房地產交易市場資金管理工作也隨之出現(xiàn)了一些問題。對房地產行業(yè)采用一定的交易資金監(jiān)管措施是必不可少的重要舉措，對房地產企業(yè)采取合理的資金監(jiān)管不僅可以控制交易市場的穩(wěn)定，還可以幫助房地產企業(yè)更好地進行資金規(guī)劃。目前新形勢下，我國的房地產交易資金監(jiān)管在預算監(jiān)督、資金管理體系、融資形式等方面，還存在著或多或少的問題，所以這就要求房地產企業(yè)采取科學、合理的監(jiān)管措施應對這些問題。

關鍵詞 新形勢 房地產交易 資金監(jiān)管 對策

隨著近年來我國信息化水平的逐漸提高，以及中國特色社會主義建設的逐漸落實，我國的經濟水平迅速提高，房地產企業(yè)在我國的國民經濟中逐漸呈現(xiàn)出重要的地位，但也隨之暴露了一些問題，作為一種資金密集型行業(yè)，必須要有健全的監(jiān)管體系，才可稱之為資金密集型行業(yè)的典型代表。在當今的新形勢下，對每一個現(xiàn)代化企業(yè)來說，能否控制合理的資金支出監(jiān)管，嚴重影響到了此房地產企業(yè)的未來，一個企業(yè)若是想長期的生存和發(fā)展，就必須建立嚴格的資金管理條例，因為資金監(jiān)管工作反映了企業(yè)的財務管理是否成功。

一、房地產交易市場資金監(jiān)管存在的問題

如今，房地產企業(yè)已成為我國的重要經濟支柱之一，其經營過程中涉及的交易資金量十分巨大，也就代表著將會面臨許多資金風險問題，這就要求著我們要加強房地產交易市場資金監(jiān)管工作，對每一筆資金的變動進行記錄，不斷優(yōu)化資金的使用，做到不浪費，充分提高資金的使用率。在如今的新形勢下，越來越多的房地產交易市場資金監(jiān)管問題暴露了出來[1]。

（一）融資形式單一

目前看來，在如今新形勢下，房地產行業(yè)的交易市場資金流通速度較為緩慢，房地產項目的經營周期也與其他行業(yè)相比較長，其中涉及的資金總量較大，但房地產企業(yè)本身具有的資金存儲又較少，導致其很難維持正常的經營和發(fā)展，陷入企業(yè)生存困境。不僅如此，由于國家對房地產企業(yè)的股權融資方面的嚴格把控，導致企業(yè)更難生存立足，使得一些企業(yè)不得不利用負債融資來解決資金流通問題，企業(yè)的負債資金越來越多，負債率居高不下，企業(yè)人員面臨著巨大的壓力，導致房地產企業(yè)的負債水平遠遠高于其他企業(yè)。

經調查，我國目前的房地產企業(yè)負債率遠高于前些年，房地產企業(yè)主要通過向銀行貸款或者向其他的金融企業(yè)貸款等方式，來彌補資金空缺，但是這種方法不僅利息較高，而且也會帶來很大的風險。如果出現(xiàn)房地產企業(yè)某一季度的收入較低，將會導致無法按時還上貸款，給企業(yè)的資金回籠帶來資金危機和信用危機，這種危機的出現(xiàn)，不僅會降低企業(yè)的償債能力，降低信用系數(shù)，還會拉低整體的國民經濟水平，引起金融體系動蕩。

（二）缺乏資金預算監(jiān)管

各行各業(yè)所具有的影響因素不同，對于房地產企業(yè)來說，因為房地產企業(yè)在具體的經營過程中資金流通量較大、持續(xù)時間長，所以企業(yè)更容易受到外界因素的影響。經調查，房地產投資與收益受很多因素的影響，例如前期的土地投資和選擇、中期的綜合開發(fā)建設以及后期的銷售，都會對房地產的企業(yè)收入帶來影響，其中一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會影響企業(yè)的最終收益，只有充分做好上述步驟，確保上述步驟的順利進行，才會保證房地產的投入和收入成正比[2]。

目前來說，國內的房地產企業(yè)在如今的新形勢下，企業(yè)的資金預算監(jiān)管問題逐漸暴露，由于缺乏健全的資金預算監(jiān)管，導致缺乏合理的資金管理制度，由于以上的缺失，使得企業(yè)在資金運行流水線上的投資、開發(fā)、建設、銷售等環(huán)節(jié)都缺乏完整的監(jiān)管措施，進而導致在實際的經營中會出現(xiàn)負債率高、成本費用超支等問題，使得本就已經較長的建設周期變得更長，降低了企業(yè)的資金回籠速度和銷售效率，也降低了企業(yè)的經濟效益。

（三）資金監(jiān)管意識淡薄

近年來，隨著城市化進程的逐漸推進，房地產企業(yè)在我國也得到了發(fā)展，且發(fā)展勢頭較為強勁，由于房地產企業(yè)的主要銷售對象是居民用戶，所以中小型房地產企業(yè)也逐漸發(fā)展。這迅速的發(fā)展不僅給企業(yè)帶來較大的利潤，還逐漸加快了城市化進程，但是企業(yè)內部的問題仍然難以解決，企業(yè)內部資金監(jiān)管仍在起步階段，并且企業(yè)的內部人員也存在著一些缺乏專業(yè)知識的現(xiàn)象，導致他們的資金監(jiān)管意識淡薄。一些人員唯利是圖，卻忽略了自身所需的專業(yè)素養(yǎng)水平，沒有深入了解資金流通中可能存在的風險問題，沒有制定合理的風險防范方案，甚至對資金監(jiān)管的概念理解都不到位，嚴重缺乏綜合素質教育和應有的監(jiān)管意識[3]。

同時，房地產企業(yè)涉及的地域范圍較廣，常常涉及多個地區(qū)，并且可能還會涉及多個省份，這些地區(qū)之間具有一定的聯(lián)系，但是資金投入會相對分散，如果企業(yè)沒有合理的監(jiān)管意識，將會導致這些區(qū)域之間缺乏足夠的溝通合作，甚至可能會帶來更大的風險問題。

二、優(yōu)化房地產交易資金監(jiān)管的對策

（一）制定合理的預算計劃

一個企業(yè)若是想優(yōu)化房地產交易資金監(jiān)管，就必須制定合理的預算計劃，并且把提前的資金預算放在資金監(jiān)管的首位，資金預算作為資金監(jiān)管的重要依據，可以和企業(yè)的風險防范方案進行配套，并在防范風險的同時，提高資金的利用效率。在預算計劃制定前，相關工作人員應該結合近年來企業(yè)的實際情況和案例分析，科學地進行大數(shù)據分析，或者虛擬軟件的模擬計算，對現(xiàn)實進行合理預測，從而編制合理的資金預算計劃。要求工作人員必須結合當前的實際情況，將每一筆預算資金的使用落實到位，不可隨意規(guī)劃，應做到在保證資金的使用效果的同時，完美的提升企業(yè)的效益。在制定計劃之后，如果遇到了違反資金預算的情況，應該對現(xiàn)實進行合理的分析，再及時地采取措施調整，盡量減少風險的發(fā)生，把資金風險降到最低。不僅如此，相關的財務人員在進行預算監(jiān)管時，要求嚴格的對待每一筆預算，做到有理有據，并且時刻遵守資金預算管理計劃的各項要求，把每一項工作都落實到每一位工作人員身上，并且把具體的工作內容分配落實，強化資金的使用效率和資金的管理力度[4]。

（二）拓展融資渠道

近年來，我國的房地產行業(yè)發(fā)展速度較快，不僅做到優(yōu)惠民眾的同時，還為國家的國民經濟做出了貢獻，但是企業(yè)的資金來源較少，所以這就要求企業(yè)采取合理的方式，拓展融資渠道。目前企業(yè)的主要資金來源為以下幾方面：銀行貸款、其他金融企業(yè)貸款、按揭貸款、購房定金等，但是貸款帶來的風險較大，購房定金又遠遠不能滿足需求。所以導致我國的房地產企業(yè)的主要缺點是過于依賴貸款，根據上文所述，貸款也不是完全的安全，所以，這就要求企業(yè)優(yōu)化交易資金監(jiān)管程度，通過合理的方式拓展融資渠道，獲得更多的資金來源。以下列舉了幾點拓展資金渠道的方式：

1.社會募捐。社會募捐是指在國家和政府的支持下，呼吁投資者對房地產企業(yè)進行入股，公開地向社會進行募捐資金，并且保證在項目得到收益時，向投資者進行分紅并兌現(xiàn)所簽合同上的收益[5]。

2.發(fā)行債券。發(fā)行債券是指企業(yè)通過投資信托，對自身的房地產項目進行擔保，在符合現(xiàn)實的前提下，與社會各界達成相應的兌付協(xié)議，并且簽訂合同，在合同到期時承諾回報。

3.聯(lián)合開發(fā)。聯(lián)合開發(fā)是指在項目正式開始建設之前，企業(yè)與其他大企業(yè)進行利益合作，積極地向各大企業(yè)介紹項目將會獲得的收益，采取聯(lián)合開發(fā)的形式，與其他大企業(yè)共同承擔風險，并且在獲得收益的時候與大企業(yè)共同分配，降低房地產企業(yè)的壓力。

（三）強化日常監(jiān)督

考慮到一些監(jiān)管人員缺乏所在職位的專業(yè)素養(yǎng)能力，對此企業(yè)應該加強對這些人員的培訓。因為科學的資金監(jiān)管離不開內部人員的共同合作，共同合作也代表共同監(jiān)管，只有每一位監(jiān)管人員都在其位謀其政，才能保證日常監(jiān)督機制的有效執(zhí)行。所以，資金的監(jiān)管系統(tǒng)需要以每一位涉及的監(jiān)管人員作為研究對象，實時監(jiān)控他們的工作，監(jiān)控內部資金流動，并制定相關的懲罰機制，企業(yè)通過對資金流通的次數(shù)、時間、掌管人員進行制表，整理集合，并導入企業(yè)的數(shù)據系統(tǒng)，在需要時可以做到隨時查看。通過對內部人員的監(jiān)管，盡可能地提升他們的專業(yè)素養(yǎng)能力和綜合素質能力，提升他們的專業(yè)水平，引導他們積極地參與資金監(jiān)管工作，并定期地對他們進行培訓和考察，對不滿足培訓結果的員工進行懲罰。同時，企業(yè)的監(jiān)管人員應該定期地對資金流通情況進行核查，通過對數(shù)據的檢查、核查過程，不可以僅局限于下級上報的書面信息，還要更多地了解實施情況，防止下級的漏報、瞞報問題[6]。并且監(jiān)管人員應該重視每一筆資金賬目信息變動，及時地進行核算，盡可能地提高資金的利用率。不僅如此，企業(yè)還應對內部的資金流通保持嚴格監(jiān)管的態(tài)度，仔細審查每一筆資金流通的真實性，對資金占用情況進行嚴格把控，防止“內鬼”的出現(xiàn)。

三、結語

房地產企業(yè)作為我國國民經濟的重要組成成分，涉及的資金流通量較大，所以應該得到國家和政府的重視，企業(yè)也應該通過合理的、完善的措施處理好房地產企業(yè)的資金監(jiān)管問題，要求每一個企業(yè)都充分了解如今的新形勢和房地產交易市場資金監(jiān)管措施的重要性，要求企業(yè)根據自身情況，制定科學、合理的監(jiān)管機制，優(yōu)化資金結構，提升內部人員的專業(yè)水平，提高資金的利用率，保證資金的安全流通，從而提升企業(yè)的經濟效益，促進社會的繁榮穩(wěn)定，提升房地產企業(yè)在我國的地位。

參考文獻：

[1]曹煒.推行二手房資金監(jiān)管的對策建議[J].上海房地，2019（07）：41-42.

[2]劉婭妮.對房地產交易資金監(jiān)管的思考[J].現(xiàn)代經濟信息，2019（13）：358-359.

[3]沈文華.建立包含在建工程抵押貸款的資金監(jiān)管制度[J].中國房地產，2017（13）：23-24.

[4]陳麗麗.關于加強房地產企業(yè)資金管理的思考[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2020（02）：58-59.

[5]楊揚.天津市存量房交易資金監(jiān)管問題研究[D].天津師范大學，2015.

[6]韓斗泉，許良霞.房地產交易結算資金監(jiān)管的地方實踐方案[J].現(xiàn)代物業(yè)（上旬刊），2011，10（11）：92-94.