論新形勢下房地產交易市場資金監管的困境及完善對策

孔紅娟

中圖分類號：F299.23 文獻標識：A 文章編號：1674-1145（2020）06-098-02

摘 要 近年來，隨著我國經濟的迅速增長，信息化水平逐漸提高，在當今的新形勢下，我國的房地產交易市場資金管理工作也隨之出現了一些問題。對房地產行業采用一定的交易資金監管措施是必不可少的重要舉措，對房地產企業采取合理的資金監管不僅可以控制交易市場的穩定，還可以幫助房地產企業更好地進行資金規劃。目前新形勢下，我國的房地產交易資金監管在預算監督、資金管理體系、融資形式等方面，還存在著或多或少的問題，所以這就要求房地產企業采取科學、合理的監管措施應對這些問題。

關鍵詞 新形勢 房地產交易 資金監管 對策

隨著近年來我國信息化水平的逐漸提高，以及中國特色社會主義建設的逐漸落實，我國的經濟水平迅速提高，房地產企業在我國的國民經濟中逐漸呈現出重要的地位，但也隨之暴露了一些問題，作為一種資金密集型行業，必須要有健全的監管體系，才可稱之為資金密集型行業的典型代表。在當今的新形勢下，對每一個現代化企業來說，能否控制合理的資金支出監管，嚴重影響到了此房地產企業的未來，一個企業若是想長期的生存和發展，就必須建立嚴格的資金管理條例，因為資金監管工作反映了企業的財務管理是否成功。

一、房地產交易市場資金監管存在的問題

如今，房地產企業已成為我國的重要經濟支柱之一，其經營過程中涉及的交易資金量十分巨大，也就代表著將會面臨許多資金風險問題，這就要求著我們要加強房地產交易市場資金監管工作，對每一筆資金的變動進行記錄，不斷優化資金的使用，做到不浪費，充分提高資金的使用率。在如今的新形勢下，越來越多的房地產交易市場資金監管問題暴露了出來[1]。

（一）融資形式單一

目前看來，在如今新形勢下，房地產行業的交易市場資金流通速度較為緩慢，房地產項目的經營周期也與其他行業相比較長，其中涉及的資金總量較大，但房地產企業本身具有的資金存儲又較少，導致其很難維持正常的經營和發展，陷入企業生存困境。不僅如此，由于國家對房地產企業的股權融資方面的嚴格把控，導致企業更難生存立足，使得一些企業不得不利用負債融資來解決資金流通問題，企業的負債資金越來越多，負債率居高不下，企業人員面臨著巨大的壓力，導致房地產企業的負債水平遠遠高于其他企業。

經調查，我國目前的房地產企業負債率遠高于前些年，房地產企業主要通過向銀行貸款或者向其他的金融企業貸款等方式，來彌補資金空缺，但是這種方法不僅利息較高，而且也會帶來很大的風險。如果出現房地產企業某一季度的收入較低，將會導致無法按時還上貸款，給企業的資金回籠帶來資金危機和信用危機，這種危機的出現，不僅會降低企業的償債能力，降低信用系數，還會拉低整體的國民經濟水平，引起金融體系動蕩。

（二）缺乏資金預算監管

各行各業所具有的影響因素不同，對于房地產企業來說，因為房地產企業在具體的經營過程中資金流通量較大、持續時間長，所以企業更容易受到外界因素的影響。經調查，房地產投資與收益受很多因素的影響，例如前期的土地投資和選擇、中期的綜合開發建設以及后期的銷售，都會對房地產的企業收入帶來影響，其中一個環節出現問題，都會影響企業的最終收益，只有充分做好上述步驟，確保上述步驟的順利進行，才會保證房地產的投入和收入成正比[2]。

目前來說，國內的房地產企業在如今的新形勢下，企業的資金預算監管問題逐漸暴露，由于缺乏健全的資金預算監管，導致缺乏合理的資金管理制度，由于以上的缺失，使得企業在資金運行流水線上的投資、開發、建設、銷售等環節都缺乏完整的監管措施，進而導致在實際的經營中會出現負債率高、成本費用超支等問題，使得本就已經較長的建設周期變得更長，降低了企業的資金回籠速度和銷售效率，也降低了企業的經濟效益。

（三）資金監管意識淡薄

近年來，隨著城市化進程的逐漸推進，房地產企業在我國也得到了發展，且發展勢頭較為強勁，由于房地產企業的主要銷售對象是居民用戶，所以中小型房地產企業也逐漸發展。這迅速的發展不僅給企業帶來較大的利潤，還逐漸加快了城市化進程，但是企業內部的問題仍然難以解決，企業內部資金監管仍在起步階段，并且企業的內部人員也存在著一些缺乏專業知識的現象，導致他們的資金監管意識淡薄。一些人員唯利是圖，卻忽略了自身所需的專業素養水平，沒有深入了解資金流通中可能存在的風險問題，沒有制定合理的風險防范方案，甚至對資金監管的概念理解都不到位，嚴重缺乏綜合素質教育和應有的監管意識[3]。

同時，房地產企業涉及的地域范圍較廣，常常涉及多個地區，并且可能還會涉及多個省份，這些地區之間具有一定的聯系，但是資金投入會相對分散，如果企業沒有合理的監管意識，將會導致這些區域之間缺乏足夠的溝通合作，甚至可能會帶來更大的風險問題。

二、優化房地產交易資金監管的對策

（一）制定合理的預算計劃

一個企業若是想優化房地產交易資金監管，就必須制定合理的預算計劃，并且把提前的資金預算放在資金監管的首位，資金預算作為資金監管的重要依據，可以和企業的風險防范方案進行配套，并在防范風險的同時，提高資金的利用效率。在預算計劃制定前，相關工作人員應該結合近年來企業的實際情況和案例分析，科學地進行大數據分析，或者虛擬軟件的模擬計算，對現實進行合理預測，從而編制合理的資金預算計劃。要求工作人員必須結合當前的實際情況，將每一筆預算資金的使用落實到位，不可隨意規劃，應做到在保證資金的使用效果的同時，完美的提升企業的效益。在制定計劃之后，如果遇到了違反資金預算的情況，應該對現實進行合理的分析，再及時地采取措施調整，盡量減少風險的發生，把資金風險降到最低。不僅如此，相關的財務人員在進行預算監管時，要求嚴格的對待每一筆預算，做到有理有據，并且時刻遵守資金預算管理計劃的各項要求，把每一項工作都落實到每一位工作人員身上，并且把具體的工作內容分配落實，強化資金的使用效率和資金的管理力度[4]。

（二）拓展融資渠道

近年來，我國的房地產行業發展速度較快，不僅做到優惠民眾的同時，還為國家的國民經濟做出了貢獻，但是企業的資金來源較少，所以這就要求企業采取合理的方式，拓展融資渠道。目前企業的主要資金來源為以下幾方面：銀行貸款、其他金融企業貸款、按揭貸款、購房定金等，但是貸款帶來的風險較大，購房定金又遠遠不能滿足需求。所以導致我國的房地產企業的主要缺點是過于依賴貸款，根據上文所述，貸款也不是完全的安全，所以，這就要求企業優化交易資金監管程度，通過合理的方式拓展融資渠道，獲得更多的資金來源。以下列舉了幾點拓展資金渠道的方式：

1.社會募捐。社會募捐是指在國家和政府的支持下，呼吁投資者對房地產企業進行入股，公開地向社會進行募捐資金，并且保證在項目得到收益時，向投資者進行分紅并兌現所簽合同上的收益[5]。

2.發行債券。發行債券是指企業通過投資信托，對自身的房地產項目進行擔保，在符合現實的前提下，與社會各界達成相應的兌付協議，并且簽訂合同，在合同到期時承諾回報。

3.聯合開發。聯合開發是指在項目正式開始建設之前，企業與其他大企業進行利益合作，積極地向各大企業介紹項目將會獲得的收益，采取聯合開發的形式，與其他大企業共同承擔風險，并且在獲得收益的時候與大企業共同分配，降低房地產企業的壓力。

（三）強化日常監督

考慮到一些監管人員缺乏所在職位的專業素養能力，對此企業應該加強對這些人員的培訓。因為科學的資金監管離不開內部人員的共同合作，共同合作也代表共同監管，只有每一位監管人員都在其位謀其政，才能保證日常監督機制的有效執行。所以，資金的監管系統需要以每一位涉及的監管人員作為研究對象，實時監控他們的工作，監控內部資金流動，并制定相關的懲罰機制，企業通過對資金流通的次數、時間、掌管人員進行制表，整理集合，并導入企業的數據系統，在需要時可以做到隨時查看。通過對內部人員的監管，盡可能地提升他們的專業素養能力和綜合素質能力，提升他們的專業水平，引導他們積極地參與資金監管工作，并定期地對他們進行培訓和考察，對不滿足培訓結果的員工進行懲罰。同時，企業的監管人員應該定期地對資金流通情況進行核查，通過對數據的檢查、核查過程，不可以僅局限于下級上報的書面信息，還要更多地了解實施情況，防止下級的漏報、瞞報問題[6]。并且監管人員應該重視每一筆資金賬目信息變動，及時地進行核算，盡可能地提高資金的利用率。不僅如此，企業還應對內部的資金流通保持嚴格監管的態度，仔細審查每一筆資金流通的真實性，對資金占用情況進行嚴格把控，防止“內鬼”的出現。

三、結語

房地產企業作為我國國民經濟的重要組成成分，涉及的資金流通量較大，所以應該得到國家和政府的重視，企業也應該通過合理的、完善的措施處理好房地產企業的資金監管問題，要求每一個企業都充分了解如今的新形勢和房地產交易市場資金監管措施的重要性，要求企業根據自身情況，制定科學、合理的監管機制，優化資金結構，提升內部人員的專業水平，提高資金的利用率，保證資金的安全流通，從而提升企業的經濟效益，促進社會的繁榮穩定，提升房地產企業在我國的地位。

參考文獻：

[1]曹煒.推行二手房資金監管的對策建議[J].上海房地，2019（07）：41-42.

[2]劉婭妮.對房地產交易資金監管的思考[J].現代經濟信息，2019（13）：358-359.

[3]沈文華.建立包含在建工程抵押貸款的資金監管制度[J].中國房地產，2017（13）：23-24.

[4]陳麗麗.關于加強房地產企業資金管理的思考[J].中國鄉鎮企業會計，2020（02）：58-59.

[5]楊揚.天津市存量房交易資金監管問題研究[D].天津師范大學，2015.

[6]韓斗泉，許良霞.房地產交易結算資金監管的地方實踐方案[J].現代物業（上旬刊），2011，10（11）：92-94.