經(jīng)濟法視域下我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為透析

關(guān)鍵詞 經(jīng)濟法 房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控行為

作者簡介：李長平，北京德和衡（邯鄲）律師事務(wù)所合伙人。

中圖分類號：D601? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.08.228

在市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，經(jīng)濟法不斷完善的今天，為滿足國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的需要，推動宏觀經(jīng)濟調(diào)控的需要，需要在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為上進行不斷優(yōu)化和完善，從而更好地在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法治實踐中不斷地完善和改良。這就需要在經(jīng)濟法視域下，切實注重我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為特點、行為規(guī)制的分析，并采取針對性的調(diào)控措施。

一、行為特點分析

（一）以法律規(guī)定為導(dǎo)向進行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

在進行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控時，既要注重經(jīng)濟杠桿作用的發(fā)揮，將國家的經(jīng)濟計劃和經(jīng)濟政策作為依據(jù)，又要在運用職權(quán)和運用流程與調(diào)控措施上，確保房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為與法律規(guī)定和要求相符。以房地產(chǎn)征稅為例，雖然其屬于行政法行為，但是還可以采用額外稅收的方式達到調(diào)控房地產(chǎn)的目的，可以為推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而減稅，也可以為延緩房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而增稅。再以投資政策為例，如為鼓勵更多的資本參與到房地產(chǎn)行業(yè)中，國家可以采取減稅、提供稅收優(yōu)惠的方式來進行，如抑制資本參與到房地產(chǎn)行業(yè)的投資中，國家可以采取增稅或其他稅收的方式來進行。

所以，宏觀調(diào)控行為既要注重市場規(guī)律的遵循，又要嚴格按照經(jīng)濟法的規(guī)定來執(zhí)行。

（二）以市場監(jiān)管法則為導(dǎo)向進行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

只要是政府以維護社會公益為宗旨而實施的宏觀調(diào)控和間接調(diào)控行為，需要市場監(jiān)管法與經(jīng)濟法來約束，常見的有反不正當競爭法，以及壟斷法和消費者權(quán)益保護法等。而這就是政府在實施宏觀調(diào)控行為時必須運用的經(jīng)濟法規(guī)，需要政府嚴格遵照經(jīng)濟法的相關(guān)法規(guī)對市場經(jīng)濟與房地產(chǎn)行業(yè)運行實施調(diào)控行為，并做好行政行為與經(jīng)濟法行為的區(qū)別，從而確保政府的經(jīng)濟調(diào)控行為具有較強的法治性。

（三）以經(jīng)濟法理為指導(dǎo)優(yōu)化房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為

為促進房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的優(yōu)化，需要結(jié)合經(jīng)濟法的法理，在法理指導(dǎo)下，切實注重宏觀調(diào)控行為的優(yōu)化。比如為了調(diào)控國家的經(jīng)濟調(diào)節(jié)關(guān)系，需要在經(jīng)濟法理的指導(dǎo)下，規(guī)范行為方式和明確法律后果形式，所采用的調(diào)整方法就是采取等價有償和行政指令的方式來調(diào)控，房地產(chǎn)的價格調(diào)整方法，需要采用經(jīng)濟法來強化對其的調(diào)控，才能優(yōu)化房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控行為。

二、行為規(guī)制

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的實施，需要始終在經(jīng)濟法的規(guī)制下進行，因此，需要確保其具有合法性、法治性、合理性，才能更好地在經(jīng)濟法的規(guī)制下促進房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的優(yōu)化。

（一）合法性

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，在本質(zhì)上的需求就是合法性。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為屬于行使政府公權(quán)力的結(jié)果，屬于政府所提供的主要公共物品。而市場經(jīng)濟主體具有合理預(yù)期政策效果的動因，加上市場調(diào)節(jié)具有盲目性、自發(fā)性、滯后性，市場自身又存在一定缺陷。宏觀調(diào)控旨在平衡國民經(jīng)濟總量來彌補市場缺陷，推動經(jīng)濟穩(wěn)定增長。而房地產(chǎn)市場又與經(jīng)濟有著密切的關(guān)聯(lián)，勢必具有周期波動的規(guī)律，此時就需要責任平抑周期和熨平波動，進一步說明房地產(chǎn)與經(jīng)濟的運行機制需要調(diào)控，并確保房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的合法性，才能更好地彰顯經(jīng)濟法的價值所在。

（二）法治性

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的實施是促進法治政府貫徹的根本要求，所以需要在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為方面確保其具有較強的法治性。以國家每項公共權(quán)力與每條決策，均需要法律依據(jù)來支持，在經(jīng)濟法視域下，經(jīng)濟發(fā)展與經(jīng)濟體制的前提就在于確保憲法與法律得到遵循，而且法治建設(shè)也是市場經(jīng)濟發(fā)展的必由之路。因此，必須在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為中注重政府宏觀調(diào)控職能的改進，既要做好市場秩序的維護，又要破解荻港與行業(yè)的行政限制和壟斷，確保建立的競爭秩序更加自由和公平，并依法實施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為，確保政府決策能緊密結(jié)合法律的要求，以維持市場經(jīng)濟秩序，保證市場參與主體自身的合法權(quán)益，因此，需要將宏觀調(diào)控法作為經(jīng)濟法的核心所在，才能彰顯房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的法治性。

（三）合理性

政府在面對經(jīng)濟效益和法治理念時，必須對政府公權(quán)力不斷規(guī)范，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為既要滿足合法性的基本要求，又要具有較強的合理性。宏觀調(diào)控的行為與決策流程均需要按照市場規(guī)律與法律程序，在出臺各種調(diào)控政策時，必須在合法權(quán)限下盡可能地規(guī)避不良的行政專權(quán)后果，確保行政行為與合理運用經(jīng)濟法相結(jié)合，才能有效規(guī)制房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控權(quán)，從而解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的問題，基于經(jīng)濟法的視域推動我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的完善和行為的優(yōu)化。

三、調(diào)控對策

為促進經(jīng)濟法視域下我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為更加合法、合理且具有較強的法治性，需要在調(diào)控對策上加大對其的重視，具體而言，需要切實強化以下工作的開展：

（一）以經(jīng)濟法為導(dǎo)向致力于法律體系的完善

當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展較為迅猛，但是在房地產(chǎn)價格管理方面的法律規(guī)范體系還沒有重視，更多的是通過政策指導(dǎo)來進行，這主要是因為在法律法規(guī)建設(shè)方面忽視了其的配套性，導(dǎo)致房產(chǎn)的價格監(jiān)督不力。而采用法律的調(diào)控手段又是應(yīng)對經(jīng)濟危機的主要方案。而經(jīng)濟法正是基于民眾的利益與經(jīng)濟利益來適度調(diào)控社會經(jīng)濟的法律，旨在不斷強化國家權(quán)威，又能將政府權(quán)力有效的限定，確保社會經(jīng)濟活動處于法律框架內(nèi)部有序?qū)嵤６S著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，當發(fā)展到一定程度時，勢必會出現(xiàn)一定的無序性，所以此時需要國家加大對其的規(guī)范力度，著力構(gòu)建具有較強操作性的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的立法體系與司法體系，對房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)流程進行完善，致力于房地產(chǎn)價格監(jiān)管體系的構(gòu)建，從而更好地達到依法調(diào)控的目的，推動房地產(chǎn)行業(yè)有序地發(fā)展。

（二）以維護經(jīng)濟法的利益觀而實施宏觀調(diào)控

經(jīng)濟法視域下我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的實施，需要以維護經(jīng)濟法的利益觀為核心，而經(jīng)濟法的利益觀就是將個人利益和社會利益置于同等地位，并且在推動社會利益最大化的同時確保個人利益的最大化，將個人利益置于本位，而市場主體則能完全實現(xiàn)意志自由，具有自主選擇全，在個人利益與社會利息的關(guān)系處理時，需要將社會利益作為出發(fā)點，在國家和政府的引領(lǐng)下，分別從財政、稅收、金融等不同的視角，限制影響社會利益的相關(guān)行為，鼓勵和支持推動社會利益實現(xiàn)的行為。由此可見，經(jīng)濟法是本位為社會利益時，其目標就在于保障社會利益，在實現(xiàn)社會利益最大化的同時實現(xiàn)個人利益。所以在房地產(chǎn)的流通管理中，要切實維護社會利益，才能更好地促進經(jīng)濟法視域下我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的優(yōu)化。

（三）以制度的創(chuàng)新不斷夯實宏觀調(diào)控的成效

經(jīng)濟法視域下我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為帶來的成效，必須建立在制度不斷創(chuàng)新的前提之上。而要實現(xiàn)制度的創(chuàng)新，就必須確保公民產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟權(quán)得到保障的基礎(chǔ)上，改變只采用行政手段進行宏觀調(diào)控的方式，而需要確保所采用的宏觀調(diào)控行為與客觀經(jīng)濟規(guī)律相符，并以政府為主導(dǎo)，堅決遏制以解決職工住房困難的方式搞腐敗，避免公共資源被濫用，并合理壓縮貨幣的投放規(guī)模與信貸規(guī)模，注重房地產(chǎn)泡沫的抑制，確保貨幣政策得到合理運用，財政稅收政策得到高效實施，采取稅收的方式來優(yōu)化房地產(chǎn)的市場環(huán)境，從而在房地產(chǎn)調(diào)控制度上得到不斷創(chuàng)新。

（四）以市場調(diào)節(jié)制度優(yōu)化調(diào)控行為并實現(xiàn)公眾利益的最大化

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要切實注重經(jīng)濟規(guī)律的遵循，并緊密結(jié)合人民群眾的住房需求，將經(jīng)濟法在調(diào)控房價中的作用發(fā)揮出來，需要在市場中發(fā)揮經(jīng)濟法的調(diào)節(jié)作用，為宏觀政策的制定提供良好的法治實踐，確保市場調(diào)節(jié)手段運用的科學(xué)合理性，才能更好地不斷規(guī)范房地產(chǎn)市場。所以，為了不斷地對房地產(chǎn)市場秩序不斷規(guī)范，既要加強對土地供給制度的改革，嚴厲打擊土地與商品房的囤積行為，并對現(xiàn)有的供給思路不斷改革，并在嚴格精準控制土地供應(yīng)的同時將住房的有效供給擴大，以確保房地產(chǎn)的土地供給得到保障。而在此基礎(chǔ)上，又要在政府的主導(dǎo)下為中低收入家庭提供良好的住房保障政策，只有致力于住房保障制度的完善，著力實現(xiàn)公眾利益的最大化，才能實現(xiàn)經(jīng)濟法視域下我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的初衷。

四、結(jié)語

綜上所述，經(jīng)濟法視域下我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為，需要始終結(jié)合其行為特點和規(guī)制要求，從多個方面致力于調(diào)控措施的完善，發(fā)揮政府主導(dǎo)作用的同時，在經(jīng)濟法的導(dǎo)向下，推動房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的優(yōu)化和完善。因此，政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為實施之前，就需要以缺乏其合法性和合理性為前提，以維護社會利益與個人利益的平衡。而要想做到這一點，在司法實踐中還存在一定的問題和不足，這就需要在不斷改進中加強經(jīng)驗教訓(xùn)的總結(jié)，尤其是要在經(jīng)濟法不斷健全和完善的同時，政府的宏觀調(diào)控行為需要結(jié)合實際需求為導(dǎo)向，加強對市場環(huán)境的引導(dǎo)，發(fā)揮宏觀調(diào)控在調(diào)節(jié)、干預(yù)和引導(dǎo)房價朝著理性的方向發(fā)展，以推動整個房地產(chǎn)行業(yè)朝著可持續(xù)發(fā)展的方向健康發(fā)展，并為此而不懈努力。

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