經濟法視域下我國房地產宏觀調控行為透析

關鍵詞 經濟法 房地產 宏觀調控行為

作者簡介：李長平，北京德和衡（邯鄲）律師事務所合伙人。

中圖分類號：D601? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.08.228

在市場經濟不斷發展，經濟法不斷完善的今天，為滿足國家宏觀經濟調控的需要，推動宏觀經濟調控的需要，需要在房地產宏觀調控行為上進行不斷優化和完善，從而更好地在房地產宏觀調控法治實踐中不斷地完善和改良。這就需要在經濟法視域下，切實注重我國房地產宏觀調控行為特點、行為規制的分析，并采取針對性的調控措施。

一、行為特點分析

（一）以法律規定為導向進行房地產宏觀調控

在進行房地產宏觀調控時，既要注重經濟杠桿作用的發揮，將國家的經濟計劃和經濟政策作為依據，又要在運用職權和運用流程與調控措施上，確保房地產宏觀調控行為與法律規定和要求相符。以房地產征稅為例，雖然其屬于行政法行為，但是還可以采用額外稅收的方式達到調控房地產的目的，可以為推動房地產行業的發展而減稅，也可以為延緩房地產行業的發展而增稅。再以投資政策為例，如為鼓勵更多的資本參與到房地產行業中，國家可以采取減稅、提供稅收優惠的方式來進行，如抑制資本參與到房地產行業的投資中，國家可以采取增稅或其他稅收的方式來進行。

所以，宏觀調控行為既要注重市場規律的遵循，又要嚴格按照經濟法的規定來執行。

（二）以市場監管法則為導向進行房地產宏觀調控

只要是政府以維護社會公益為宗旨而實施的宏觀調控和間接調控行為，需要市場監管法與經濟法來約束，常見的有反不正當競爭法，以及壟斷法和消費者權益保護法等。而這就是政府在實施宏觀調控行為時必須運用的經濟法規，需要政府嚴格遵照經濟法的相關法規對市場經濟與房地產行業運行實施調控行為，并做好行政行為與經濟法行為的區別，從而確保政府的經濟調控行為具有較強的法治性。

（三）以經濟法理為指導優化房地產宏觀調控行為

為促進房地產宏觀調控行為的優化，需要結合經濟法的法理，在法理指導下，切實注重宏觀調控行為的優化。比如為了調控國家的經濟調節關系，需要在經濟法理的指導下，規范行為方式和明確法律后果形式，所采用的調整方法就是采取等價有償和行政指令的方式來調控，房地產的價格調整方法，需要采用經濟法來強化對其的調控，才能優化房地產的宏觀調控行為。

二、行為規制

房地產宏觀調控行為的實施，需要始終在經濟法的規制下進行，因此，需要確保其具有合法性、法治性、合理性，才能更好地在經濟法的規制下促進房地產宏觀調控行為的優化。

（一）合法性

房地產宏觀調控，在本質上的需求就是合法性。房地產宏觀調控行為屬于行使政府公權力的結果，屬于政府所提供的主要公共物品。而市場經濟主體具有合理預期政策效果的動因，加上市場調節具有盲目性、自發性、滯后性，市場自身又存在一定缺陷。宏觀調控旨在平衡國民經濟總量來彌補市場缺陷，推動經濟穩定增長。而房地產市場又與經濟有著密切的關聯，勢必具有周期波動的規律，此時就需要責任平抑周期和熨平波動，進一步說明房地產與經濟的運行機制需要調控，并確保房地產宏觀調控行為的合法性，才能更好地彰顯經濟法的價值所在。

（二）法治性

房地產宏觀調控行為的實施是促進法治政府貫徹的根本要求，所以需要在房地產宏觀調控行為方面確保其具有較強的法治性。以國家每項公共權力與每條決策，均需要法律依據來支持，在經濟法視域下，經濟發展與經濟體制的前提就在于確保憲法與法律得到遵循，而且法治建設也是市場經濟發展的必由之路。因此，必須在房地產宏觀調控行為中注重政府宏觀調控職能的改進，既要做好市場秩序的維護，又要破解荻港與行業的行政限制和壟斷，確保建立的競爭秩序更加自由和公平，并依法實施房地產宏觀調控行為，確保政府決策能緊密結合法律的要求，以維持市場經濟秩序，保證市場參與主體自身的合法權益，因此，需要將宏觀調控法作為經濟法的核心所在，才能彰顯房地產宏觀調控行為的法治性。

（三）合理性

政府在面對經濟效益和法治理念時，必須對政府公權力不斷規范，房地產宏觀調控行為既要滿足合法性的基本要求，又要具有較強的合理性。宏觀調控的行為與決策流程均需要按照市場規律與法律程序，在出臺各種調控政策時，必須在合法權限下盡可能地規避不良的行政專權后果，確保行政行為與合理運用經濟法相結合，才能有效規制房地產的宏觀調控權，從而解決房地產行業發展中的問題，基于經濟法的視域推動我國房地產宏觀調控政策的完善和行為的優化。

三、調控對策

為促進經濟法視域下我國房地產宏觀調控行為更加合法、合理且具有較強的法治性，需要在調控對策上加大對其的重視，具體而言，需要切實強化以下工作的開展：

（一）以經濟法為導向致力于法律體系的完善

當前，我國房地產行業雖然發展較為迅猛，但是在房地產價格管理方面的法律規范體系還沒有重視，更多的是通過政策指導來進行，這主要是因為在法律法規建設方面忽視了其的配套性，導致房產的價格監督不力。而采用法律的調控手段又是應對經濟危機的主要方案。而經濟法正是基于民眾的利益與經濟利益來適度調控社會經濟的法律，旨在不斷強化國家權威，又能將政府權力有效的限定，確保社會經濟活動處于法律框架內部有序實施。而隨著房地產的不斷發展，當發展到一定程度時，勢必會出現一定的無序性，所以此時需要國家加大對其的規范力度，著力構建具有較強操作性的房地產宏觀調控的立法體系與司法體系，對房地產方面的法律法規流程進行完善，致力于房地產價格監管體系的構建，從而更好地達到依法調控的目的，推動房地產行業有序地發展。

（二）以維護經濟法的利益觀而實施宏觀調控

經濟法視域下我國房地產宏觀調控行為的實施，需要以維護經濟法的利益觀為核心，而經濟法的利益觀就是將個人利益和社會利益置于同等地位，并且在推動社會利益最大化的同時確保個人利益的最大化，將個人利益置于本位，而市場主體則能完全實現意志自由，具有自主選擇全，在個人利益與社會利息的關系處理時，需要將社會利益作為出發點，在國家和政府的引領下，分別從財政、稅收、金融等不同的視角，限制影響社會利益的相關行為，鼓勵和支持推動社會利益實現的行為。由此可見，經濟法是本位為社會利益時，其目標就在于保障社會利益，在實現社會利益最大化的同時實現個人利益。所以在房地產的流通管理中，要切實維護社會利益，才能更好地促進經濟法視域下我國房地產宏觀調控行為的優化。

（三）以制度的創新不斷夯實宏觀調控的成效

經濟法視域下我國房地產宏觀調控行為帶來的成效，必須建立在制度不斷創新的前提之上。而要實現制度的創新，就必須確保公民產權和經濟權得到保障的基礎上，改變只采用行政手段進行宏觀調控的方式，而需要確保所采用的宏觀調控行為與客觀經濟規律相符，并以政府為主導，堅決遏制以解決職工住房困難的方式搞腐敗，避免公共資源被濫用，并合理壓縮貨幣的投放規模與信貸規模，注重房地產泡沫的抑制，確保貨幣政策得到合理運用，財政稅收政策得到高效實施，采取稅收的方式來優化房地產的市場環境，從而在房地產調控制度上得到不斷創新。

（四）以市場調節制度優化調控行為并實現公眾利益的最大化

房地產宏觀調控需要切實注重經濟規律的遵循，并緊密結合人民群眾的住房需求，將經濟法在調控房價中的作用發揮出來，需要在市場中發揮經濟法的調節作用，為宏觀政策的制定提供良好的法治實踐，確保市場調節手段運用的科學合理性，才能更好地不斷規范房地產市場。所以，為了不斷地對房地產市場秩序不斷規范，既要加強對土地供給制度的改革，嚴厲打擊土地與商品房的囤積行為，并對現有的供給思路不斷改革，并在嚴格精準控制土地供應的同時將住房的有效供給擴大，以確保房地產的土地供給得到保障。而在此基礎上，又要在政府的主導下為中低收入家庭提供良好的住房保障政策，只有致力于住房保障制度的完善，著力實現公眾利益的最大化，才能實現經濟法視域下我國房地產宏觀調控行為的初衷。

四、結語

綜上所述，經濟法視域下我國房地產宏觀調控行為，需要始終結合其行為特點和規制要求，從多個方面致力于調控措施的完善，發揮政府主導作用的同時，在經濟法的導向下，推動房地產宏觀調控行為的優化和完善。因此，政府在房地產宏觀調控行為實施之前，就需要以缺乏其合法性和合理性為前提，以維護社會利益與個人利益的平衡。而要想做到這一點，在司法實踐中還存在一定的問題和不足，這就需要在不斷改進中加強經驗教訓的總結，尤其是要在經濟法不斷健全和完善的同時，政府的宏觀調控行為需要結合實際需求為導向，加強對市場環境的引導，發揮宏觀調控在調節、干預和引導房價朝著理性的方向發展，以推動整個房地產行業朝著可持續發展的方向健康發展，并為此而不懈努力。

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