不動產權利登記制的經濟分析及應用

周躍敏

摘要：自中國進入社會主義市場經濟時代之后，房地產行業在中國得到了迅速的發展，首先必須要給予肯定的是，該行業對中國經濟的平穩快速增長起到的促進作用。但是在快速發展的過程中，也必須要正視其中所存在的問題。不動產權利登記制的實施有助于進一步保障我國房地產經濟的健康、可持續發展，本文對此進行了分析。

關鍵詞：房地產;不動產;登記制度;經濟分析

一、不動產登記制度和我國房地產經濟之間存在的關聯

（一）簡述不動產

不動產的最直觀的含義就是無法輕易移動或者交換的資產，主要包括房屋、土地、自然環境中的物質，如草地、樹林等，這些都屬于不動產的范疇。而不動產登記制度就是一項對當事人項不動產登記機構申請的不動產的所屬權以及相關權利進行記載并進行公示，通過法律手段證明不動產所屬人。

（二）不動產登記的內容

首先，需要注意的是，不動產登記制度是為了保護不動產所有者對不動產的所屬權和相關權利，并不是為了協調市場上房地產行業的房價問題，只是間接導致房價的降低。除此之外，不動產登記的內容也不與房產稅有直接關聯，只是通過不動產登記來促進房產稅的征收，從而規范整個房地產行業的行業秩序和運行效率。而不動產登記的主要內容是包括當事人向機構進行土地和房屋的登記請求，由不動產登記機構進行權屬的核查事實，經確認后申請的房屋所屬登記在登記簿上并進行公示，那么該房屋的所屬權以及相關權利將生效并受到法律保護，而該登記也可以作為法律證明。

二、我國房地產行業發展現狀分析

（一）房地產行業的發展模式存在漏洞，在各城市中的發展不平衡

在我國的一些大中型城市當中，房價飛速上漲，與當地民眾的實際購買能力出現沖突。部分城市當中可以用來進行房地產項目開發的土地非常有限，開發商之間竟爭激烈，最終致使這些城市存在房價過高的情況。但是在一些經濟發展相對較慢的中小型城市當中，因為外來人口數量比大型城市更少，大型企業的數量也更少。當地政府為了促進地方經濟的快速增長，通常都是采用低價出售土地的方式來吸引建筑開發商，由此實現帶動經濟增長的目的。這一系列措施導致我國很多大中型房地產開發商將發展目標轉移到這些中小型城市當中，但是這些中小型城市經濟建設速度相對滯后，外來人口數量很少，人們對于購房并沒有強烈的要求，使得供大于求和產能過剩的現象非常常見。但這也讓房價在這些中小型城市當中，維持在了一個相對穩定的狀態。

（二）可進行房地產項目建設的土地越來越少

就中國土地資源的特征進行分析，可以歸納為“一多三少”。即土地總量較多，人均土地占有量占有較少，高質量土地資源較少，可進行開發的土地資源較少。中國的城市發展目標，給各大城市和資源利用與環境保護都帶來了很大的挑戰。長時間以來，因為我國城市化和工業化進程的不斷深入，尤其是在進行住房改革之后，中國房地產行業得到了迅速的發展，房地產行業（特別是商品房開發）進入到了迅速壯大的時期，這便代表了城市當中有大量土地被征用，閑置的土地資源越來越少。有些大型房地產開發商存在有大量囤積土地的現象，他們故意把土地存積到當地房價上升時在進行房地產項目的建設，希望以低土地成本來獲取更多的經濟利益。但實際上，這一行為是對當地房地產市場正常秩序的一種破壞。

（三）不同類型城市土地價格差異對房價造成影響

上文提到，房地產行業的發展與我國經濟建設存在有巨大的關聯性。房地產市場需求的增加，憑借的是該城市對當地人口的吸引力以及對外來人口的吸引力。而這種吸引力與凝聚力的來源是該城市在民眾眼中所呈現出了潛力與實力。對于中國的大型城市來說，有著經濟建設速度快，可以大量吸引外來人口進入城市的特點。這些特點不僅能夠使得城市經濟建設速度能夠得到大幅度的提升，但也造成了這些地區房地產資源的緊張，無法達到大量人口居住的要求。但是正因為這樣，中國一線城市的土地價格自然要超過二線或三線城市很多。再對我國的二線城市和三線城市進行分析，因為當地產業發展以及公共資源的建設情況，導致了當地人口數量將會處在相對穩定的狀態，難以出現爆發性的增長。并且這些城市的經濟建設情況也在無形當中影響著房地產的價格，同一用途的土地在不同城市當中，體現出很大的價格差異。

三、不動產登記的經濟分析

不動產登記對房地產經濟的影響主要體現在以下幾個方面：

第一，不動產登記對房屋買賣的影響。在房地產經濟活動的開展過程中，最主要的經擠行為就是房屋買賣。在房屋買賣的經濟交易活動中，不動產登記就會給房地產交易帶來重要保障。但是不動產登記并不會對房屋買賣活動產生過大的影響，這一點主要是由于現階段不動產登記的主要目標是對現有的各機構房地產資源進行整合，以強化我國對房地產經濟產業的管理能力。但是不動產登記也會對房地產經濟產生一定的影響，這些影響主要體現在二手房交易市場之中，由于不動產登記的實施會使二手房交易中有房產稅的產生，進而對二手房買賣的價格產生一定幅度的影響。

第二，不動產登記對房價的影響。不動產登記的實施與落實，不僅會對房地產經濟的發展過程產生重大的影響意義，更會對房價產生一定程度的影響。不動產登記的主要目標就是會對房地產經濟進行宏觀調控以及管理落實，也就會使房地產市場中出現大量的房地產經濟調控政策，而政策的落實一般是以房地產經濟區域內的房地產市場情況、人口情況以及人口經濟收入息息相關的，也為房產稅的實施奠定了基礎，這就會對房地產的房價產生一定的影響，導致房價下降的壓力產生。再加之老舊房屋的產權問題影響，就會是不動產登記所產生的影響問題被放大，也會使房地產經濟市場的形式出現變化，給房地產經濟發展中的房屋市場價格走向帶來影響。

四、結束語

房地產經濟作為我國社會經濟的發展的重要組成結構，通過不動產登記制度的落實與實施，能夠為我國房地產經濟的發展穩定性和科學性建設提供制度保障，降低房地產經濟發展的壓力，對我國房地產經濟發展有著重要的推動意義。

參考文獻：

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